Advogado imobiliário em São Paulo
Imóvel é o maior patrimônio da maioria das famílias e o ativo que mais gera litígio por falta de documento. Atuamos nas duas pontas: prevenir antes da assinatura e resolver depois do problema.
5,0 · 18 avaliações no GoogleNa compra e venda entre vivos, a propriedade se transfere pelo registro do título (art. 1.245 do Código Civil). Herança e usucapião têm formas próprias de aquisição, embora a regularização registral continue relevante. Boa parte dos conflitos imobiliários nasce de um documento que ficou pela metade: contrato de gaveta que nunca virou escritura, construção sem averbação, inventário não feito, loteamento não regularizado. Resolver depois custa mais que prevenir, mas quase sempre tem caminho.
O que resolvemos em imobiliário.
- Compra e venda com segurançaAnálise de certidões, do vendedor e da matrícula antes da assinatura. É a hora barata de descobrir problema.
- Regularização e documentaçãoEscritura, registro, averbação de construção, retificação de área e o que faltar na matrícula.
- UsucapiãoPosse que preenche os requisitos legais, reconhecida pela via judicial ou no Registro de Imóveis; o tempo isolado não basta.
- Locação e despejoContratos, garantias, ação de despejo, cobrança de aluguéis e revisão de valor.
- Ponto comercialAção renovatória dentro da janela legal, revisional de aluguel e negociação com o locador.
- Conflito com construtoraAtraso na entrega, vícios de construção, cobranças indevidas e distrato.
- Imóvel financiado em riscoDefesa na execução extrajudicial da alienação fiduciária, antes que o leilão aconteça.
- REURB e regularização fundiáriaNúcleos urbanos informais, legitimação fundiária e registro da CRF na matrícula.
Quase todo litígio começa num papel que faltou.
A sequência se repete. Alguém compra por contrato particular e não registra, porque naquele momento parecia detalhe. Anos depois o vendedor morreu, os herdeiros não aparecem, e o comprador descobre que juridicamente não é dono, ainda que pague IPTU há uma década. Pode haver uma saída — adjudicação compulsória, usucapião, inventário do vendedor — mas custa multiplicado pelo tempo perdido.
A segunda sequência mais comum envolve o registro incompleto. Casa ampliada e nunca averbada, área que não bate com a matrícula, loteamento sem regularização. O imóvel funciona na prática e trava na hora de vender, financiar ou inventariar. É quando o problema aparece — e é sempre o pior momento possível.
Por isso o nosso trabalho começa pela matrícula, não pelo contrato. Ler a matrícula atualizada e as certidões do vendedor ajuda a responder perguntas que custariam anos de processo depois. Quando o problema já existe, o mesmo documento é o que define qual das saídas é a viável. Duas dessas saídas têm página própria: o contrato de compra e venda de imóvel, quando o negócio ainda está sendo montado, e a reintegração de posse, quando há esbulho e perda da posse, ainda que tenha existido contrato.
Como conduzimos o caso.
- Leitura da matrícula e das certidõesSituação registrária, ônus, penhoras e ações contra o vendedor. É o diagnóstico que orienta todo o resto.
- Definição do caminhoEscritura, adjudicação, usucapião, REURB ou ação judicial: avaliamos a via adequada aos requisitos e riscos de cada situação.
- Documentação e negociaçãoReunimos o que falta e negociamos com a outra parte, quando o acordo é mais rápido que o processo.
- Processo ou cartórioConduzimos pela via extrajudicial sempre que ela existe, e pela judicial quando é a única possível.
- Registro e entregaQuando o objeto é a regularização, acompanhamos a inscrição do título admitido e eventuais exigências, sem garantir seu deferimento.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
A matrícula atualizada e o contrato orientam a análise inicial. O caminho e os documentos adicionais dependem da situação e da complexidade do caso.
- Matrícula atualizada do imóvel
- Contrato de compra, cessão ou recibo
- Escritura, se houver
- IPTU e comprovante de valor venal
- Documentos pessoais das partes
- Comprovantes do tempo de posse ou moradia
- Notificações e correspondências trocadas
- Projeto aprovado e Habite-se, se houver obra
Análise inicial do caso e proposta apresentada por escrito. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
Amanda M. · Google“Excelentes profissionais, altamente qualificados. Ressalto o profissionalismo, o atendimento e a honestidade.”
Rita G. · Google“Muito educado, paciente, sempre com respostas precisas e certeiras. Indico sem pontos negativos!”
Thais T. · GoogleAvaliações reais de clientes publicadas no Google.
Quem responde pela área.
Sócia responsável pela área imobiliária e por inventários (OAB/SP 428.777). Pós-graduada em Direito Imobiliário pela PUC/SP e em Direito das Sucessões pela PUC-Campinas. Medalha Notário Luiz Gama (Câmara de Santo André).
Conhecer Letícia MarquesArtigos que aprofundam o tema.
Perguntas comuns.
Quando vale a pena chamar um advogado imobiliário?
Antes de assinar, sempre que o valor envolvido for relevante — é quando o custo é menor e o efeito é maior. Depois, quando existe documento faltando, disputa com construtora, inquilino inadimplente, posse antiga sem registro ou risco de perder imóvel financiado. Em qualquer desses casos, a matrícula atualizada é o primeiro documento a olhar.
Comprei por contrato de gaveta. Sou dono?
O contrato particular, sozinho, não transfere a propriedade na compra e venda entre vivos: o art. 1.245 do Código Civil exige registro do título. Ele pode gerar direitos entre as partes e permitir regularização por escritura e registro, adjudicação compulsória ou outra via cabível. Usucapião depende de requisitos próprios; herança também tem regra de aquisição distinta.
Vocês atuam para comprador, vendedor, locador e inquilino?
Sim, em casos distintos e sem conflito de interesses. Na compra e venda atuamos para qualquer das partes desde que não haja outra já atendida. Em locação, atuamos tanto para proprietários quanto para lojistas que precisam proteger o ponto comercial.
Quanto custa contratar um advogado imobiliário?
Depende do serviço. Análise documental e contratos têm valor fechado, informado antes de começar. Ações judiciais são orçadas por complexidade e valor envolvido, com possibilidade de parte fixa mais êxito. A proposta é apresentada por escrito depois da análise do caso, e a Tabela da OAB/SP serve de referência mínima.
Dá para resolver sem processo?
Pode ser possível quando os requisitos estiverem preenchidos. Escritura, averbação, retificação, usucapião no Registro de Imóveis, inventário em cartório e REURB são vias extrajudiciais com condições próprias. Custos e duração variam; a falta de colaboração nem sempre impede a via extrajudicial, e a escolha depende das exigências e do conflito.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim. Boa parte do trabalho imobiliário é documental e roda remotamente. Quando é preciso protocolar em cartório de outra comarca ou acompanhar audiência presencial, trabalhamos com correspondentes sob nossa orientação.
Qual é a situação do seu imóvel?
Mande a matrícula e o contrato, se tiver. Fazemos a leitura inicial e avaliamos o caminho adequado para o seu caso. Consulte a disponibilidade de atendimento.