Garantias da locação: fiador, caução ou seguro-fiança?

A garantia é o coração da segurança da locação. É ela que protege o locador caso o inquilino não pague — e é, muitas vezes, o ponto que mais gera dúvida (e atrito) na hora de fechar o contrato: pedir fiador? Aceitar seguro-fiança? Cobrar caução? E quanto? Escolher errado pode significar insegurança para o locador ou exigência abusiva sobre o inquilino.

Neste guia, você vai conhecer as quatro garantias que a lei admite, entender por que só pode haver uma por contrato, saber o limite da caução e a responsabilidade (séria) do fiador, e descobrir como escolher a garantia mais adequada — tudo conforme a Lei do Inquilinato.

Quais são as garantias possíveis na locação?

A Lei 8.245/1991 (art. 37) prevê quatro modalidades de garantia — e apenas essas:

• Caução: em dinheiro (limitada a três meses), em bens móveis ou em bens imóveis.

• Fiança: uma pessoa (o fiador) se responsabiliza pela dívida do inquilino.

• Seguro de fiança locatícia: uma seguradora garante o pagamento, mediante prêmio pago pelo inquilino.

• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: aplicação dada em garantia.

A escolha cabe, em regra, ao locador, e deve constar expressamente do contrato. Cada modalidade tem vantagens e custos distintos — e a mais adequada depende do perfil das partes e do valor da locação. Não existe garantia “melhor” em abstrato; existe a mais adequada para cada caso.

Posso exigir mais de uma garantia? A regra de ouro

Não. Esta é a regra mais importante — e a mais violada — sobre garantias. A lei permite apenas uma garantia por contrato e proíbe a exigência de mais de uma, sob pena de nulidade. Mais: exigir duas garantias no mesmo contrato é, expressamente, contravenção penal (art. 43 da Lei 8.245/1991).

Na prática, isso significa que o locador deve escolher: fiador OU caução OU seguro-fiança OU cessão fiduciária — nunca a combinação. Cobrar caução e ainda exigir fiador, por exemplo, é irregular, e o inquilino pode questionar essa exigência. É um erro comum, sobretudo em contratos feitos sem orientação. Conhecer essa regra protege o inquilino de abusos e o locador de nulidades que enfraquecem o contrato.

Quanto pode ser cobrado de caução? E o risco do fiador?

Dois pontos práticos costumam gerar dúvida:

Caução em dinheiro: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel (art. 38, §2º, da Lei 8.245/1991), e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao inquilino ao fim (com os rendimentos), salvo se houver débitos. Cobrar mais do que três meses é irregular. Por isso, propostas que pedem “seis meses de caução” não se sustentam quando a caução é em dinheiro.

Responsabilidade do fiador: ser fiador é sério. O fiador responde pela dívida do inquilino — e, em regra, pode ter o imóvel residencial penhorado, como exceção à impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/1990, reconhecida pela jurisprudência para a fiança locatícia). Ou seja, o fiador pode perder até o único imóvel por uma dívida que não é sua. Em certas situações, o fiador pode se exonerar da fiança, observadas as regras legais. Quem aceita ser fiador deve ter plena consciência desse risco.

Exemplo prático: a caução “dobrada” de Ricardo e Carla

Ricardo e Carla encontraram o apartamento ideal em São Paulo, mas a imobiliária impôs uma condição: três meses de caução em dinheiro e, além disso, um fiador. Sem fiador disponível e achando a exigência estranha, o casal quase desistiu do imóvel.

Ao buscar orientação, descobriram que a exigência era irregular: a lei permite apenas uma garantia por contrato, e cumular caução e fiança é nulo — e até contravenção (art. 43). Com isso, o casal pôde negociar: optaram por uma garantia (a caução em dinheiro, limitada a três meses), afastando a exigência do fiador. O contrato foi fechado de forma legal e equilibrada. Sem conhecer a regra, teriam aceitado uma imposição abusiva — ou perdido o imóvel. Saber a lei deu a eles poder de negociação.

Os erros mais comuns (e caros)

• Exigir (ou aceitar) mais de uma garantia. É nulo e contravenção — escolha apenas uma.

• Cobrar caução em dinheiro acima de três meses. A lei limita; o excesso é irregular.

• Ser fiador sem entender o risco. O fiador pode ter até o único imóvel penhorado.

• Não depositar a caução em poupança. A lei exige; o descumprimento gera responsabilidade.

• Escolher a garantia sem analisar o caso. Cada modalidade tem custo e segurança diferentes.

Checklist: para definir a garantia da locação

• Escolha uma garantia (art. 37) — nunca cumule.

• Se for caução em dinheiro, respeite o limite de três meses e o depósito em poupança.

• Se for fiança, certifique-se de que o fiador entende o risco.

• Avalie o seguro-fiança como alternativa ao fiador (custo x agilidade).

• Descreva a garantia expressamente no contrato.

• Conte com um advogado de Direito Imobiliário para redigir a cláusula.

Perguntas frequentes sobre garantias da locação

Quais são as garantias possíveis na locação?

A Lei 8.245/1991 (art. 37) prevê quatro: caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis), fiança (o fiador), seguro de fiança locatícia (uma seguradora) e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. São as únicas modalidades admitidas. A escolha cabe, em regra, ao locador, e deve constar do contrato. Cada uma tem vantagens e custos diferentes para locador e inquilino, e a adequada depende do caso.

Posso exigir fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. A lei permite apenas uma garantia por contrato e proíbe a exigência de mais de uma, sob pena de nulidade — exigir duas é, inclusive, contravenção penal (art. 43 da Lei 8.245/1991). Portanto, o locador deve escolher: fiador OU caução OU seguro-fiança OU cessão fiduciária. Cobrar caução e ainda exigir fiador no mesmo contrato é irregular, e o inquilino pode questionar essa exigência.

Quanto pode ser cobrado de caução em dinheiro?

A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel (art. 38, §2º, da Lei 8.245/1991), e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário ao fim, com os rendimentos, salvo se houver débitos. Cobrar mais do que três meses a título de caução é irregular. A caução também pode recair sobre bens móveis ou imóveis, com regras próprias.

O fiador pode perder a casa por causa do aluguel?

Pode, em regra. A lei e a jurisprudência admitem a penhora do imóvel residencial do fiador de locação, como exceção à impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/1990). Por isso, ser fiador é uma responsabilidade séria: o fiador responde pela dívida do inquilino e pode ter bens, inclusive o único imóvel, atingidos. O fiador pode, em certas situações, se exonerar da fiança, observadas as regras legais.

Qual a melhor garantia de locação em São Paulo?

Não há uma resposta única — depende do perfil das partes. O seguro-fiança evita pedir fiador e dá agilidade, mas tem custo para o inquilino; a caução em dinheiro é simples, mas limitada a três meses; o fiador não tem custo direto, mas exige alguém que aceite a responsabilidade. Em São Paulo, onde o mercado oferece todas as opções, um advogado de Direito Imobiliário ajuda a escolher a garantia mais adequada e a redigi-la com segurança.

Preciso de advogado para definir a garantia da locação?

É recomendável, sobretudo em locações de valor relevante ou quando se usa fiança ou caução sobre imóvel. Um advogado garante que apenas uma garantia seja exigida (evitando a nulidade), redige corretamente a cláusula e orienta sobre as consequências de cada modalidade — protegendo locador, inquilino e fiador. Um advogado de Direito Imobiliário em São Paulo evita erros comuns que geram conflito e responsabilidade.

A garantia certa protege os dois lados

A garantia define a segurança da locação — e, escolhida ou exigida de forma errada, vira fonte de nulidade e conflito. Conhecer as quatro modalidades, a regra de que só pode haver uma, o limite da caução e o risco real do fiador é o que permite fechar um contrato equilibrado, seguro para o locador e justo para o inquilino.

Para o fiador, em especial, a consciência do risco é fundamental: responder pela dívida de outra pessoa, podendo ter o próprio imóvel atingido, não é decisão a tomar sem informação. Em todos os casos, a orientação jurídica evita erros caros.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em Direito Imobiliário e locação — orientando sobre a garantia mais adequada, redigindo a cláusula com segurança e protegendo locadores, inquilinos e fiadores. Se você vai alugar ou ser fiador, vale entender bem a garantia antes de assinar.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — e defina a garantia da sua locação com segurança jurídica.