Reajuste de aluguel: de quanto em quanto tempo e por qual índice?

Todo ano, na data de aniversário do contrato, surge a mesma dúvida entre locador e inquilino: quanto o aluguel pode subir? Pelo índice? Acima dele? E se o valor ficou muito defasado com o tempo? O reajuste do aluguel parece simples, mas gera muito conflito quando as regras não são claras — e quando se confunde reajuste (correção pela inflação) com revisão (ajuste ao mercado).

Neste guia, você vai entender de quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado, qual índice se aplica, a diferença crucial entre reajuste e revisional, e até onde vai o direito do locador de aumentar o valor — tudo conforme a Lei do Inquilinato.

De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?

A resposta é clara: uma vez por ano. A legislação não permite reajuste com periodicidade inferior a 12 meses (Lei 9.069/1995 e Lei 10.192/2001). Ou seja, o aluguel só pode ser corrigido anualmente, na data-base do contrato, pelo índice escolhido.

Isso significa que reajustes mensais ou em prazo menor que um ano não são válidos. O locador não pode, por exemplo, reajustar o aluguel a cada seis meses, ainda que a inflação tenha subido. A data do reajuste e o índice devem estar previstos no contrato — e é a esse marco anual que as partes devem se ater. Essa regra dá previsibilidade ao inquilino e proteção contra aumentos frequentes.

Qual índice é usado para reajustar o aluguel?

O índice é o que estiver previsto no contrato. Os mais comuns são:

• IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado): historicamente o mais usado em locações, mas conhecido pela sua volatilidade (pode variar muito de um ano para outro).

• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo): o índice oficial de inflação, mais estável, que muitos contratos passaram a adotar justamente por isso.

As partes escolhem o índice na contratação — e essa escolha tem impacto real no bolso ao longo dos anos. Em períodos de IGP-M elevado, contratos atrelados a ele tiveram reajustes muito acima do IPCA, gerando renegociações. Por isso, a definição do índice é uma cláusula que merece atenção na assinatura. Sem índice previsto, ou diante de distorções, abre-se espaço para negociação — mas a regra é seguir o que o contrato estabelece.

Qual a diferença entre reajuste e revisão (revisional)?

Esta distinção é fundamental — e fonte de muita confusão:

• Reajuste: é a correção anual automática pelo índice do contrato. Serve apenas para repor a inflação, mantendo o valor real do aluguel. Acontece todo ano, sem precisar de acordo ou ação.

• Revisão (ação revisional): é o ajuste do valor ao preço de mercado, para cima (locador) ou para baixo (inquilino). Só cabe quando não há acordo e já se passaram três anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19 da Lei 8.245/1991).

Em outras palavras: o reajuste impede que o aluguel perca valor com a inflação; a revisional corrige um aluguel que, depois de anos, ficou muito acima ou muito abaixo do mercado. São instrumentos diferentes, para finalidades diferentes. Tratamos da ação revisional em detalhe em artigo específico do nosso blog — aqui, o foco é o reajuste anual.

O locador pode aumentar o aluguel acima do índice?

Não unilateralmente. Durante o contrato, o aumento do aluguel se limita ao reajuste anual pelo índice pactuado. Um aumento real — acima da inflação — só pode ocorrer de duas formas: por acordo entre as partes, ou, na falta de acordo, por ação revisional após três anos (art. 19 da Lei 8.245/1991).

Isso protege o inquilino contra imposições: o locador não pode, no meio do contrato, simplesmente exigir um valor acima do índice porque “o mercado subiu”. O inquilino não é obrigado a aceitar reajuste superior ao previsto. Se as partes concordam em um novo valor, ótimo — vale o acordo. Se não, o caminho é a revisional, no tempo certo. Conhecer esse limite evita que o inquilino aceite aumentos indevidos e que o locador faça exigências sem base.

Exemplo prático: o reajuste “dobrado” do Sr. Paulo

O Sr. Paulo alugava um apartamento em São Paulo havia dois anos. No segundo aniversário do contrato, o locador comunicou um reajuste muito acima do que ele esperava, alegando que “os aluguéis da região tinham subido bastante”. O Sr. Paulo, sem saber se aquilo era legal, quase aceitou — o que comprometeria seu orçamento.

Ao buscar orientação, entendeu dois pontos. Primeiro: o reajuste anual deveria seguir o índice do contrato (no caso, o IPCA), apenas repondo a inflação — e não um valor arbitrário “de mercado”. Segundo: um aumento real, acima do índice, não podia ser imposto; dependeria de acordo ou de revisional (e ainda faltava tempo para os três anos). Com isso, o Sr. Paulo recusou o aumento abusivo e o locador aplicou o índice correto do contrato. Ele pagou o reajuste devido — e não o dobro pretendido. Saber distinguir reajuste de revisão o protegeu de um aumento ilegal.

Os erros mais comuns (e caros)

• Aceitar reajuste em menos de 12 meses. A lei exige periodicidade anual — reajuste antes disso é inválido.

• Confundir reajuste com revisão. Reajuste repõe a inflação; revisional ajusta ao mercado (após três anos).

• Aceitar aumento acima do índice sem acordo. Fora da revisional, o aumento real depende de concordância.

• Não definir o índice no contrato. A omissão gera insegurança no momento do reajuste.

• Ignorar a defasagem após anos. Valor muito fora do mercado pode pedir revisional — para cima ou para baixo.

Checklist: para um reajuste de aluguel correto

• Confira no contrato o índice e a data-base do reajuste.

• Aplique o reajuste apenas uma vez por ano (periodicidade mínima de 12 meses).

• Calcule a correção pelo índice pactuado (IGP-M, IPCA ou outro).

• Lembre que aumento acima do índice depende de acordo (ou revisional após três anos).

• Após anos, avalie se cabe revisional (valor muito fora do mercado).

• Em caso de conflito, consulte um advogado de Direito Imobiliário.

Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel

De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?

O reajuste do aluguel é anual: a lei não permite periodicidade inferior a 12 meses (Lei 9.069/1995 e Lei 10.192/2001). Ou seja, o valor só pode ser corrigido uma vez por ano, na data-base do contrato, pelo índice escolhido. Reajustes mensais ou em prazo menor que um ano não são válidos. O índice e a data do reajuste devem estar previstos no contrato de locação.

Qual índice é usado para reajustar o aluguel?

O índice é o que estiver previsto no contrato. Os mais comuns são o IGP-M e o IPCA. Historicamente, o IGP-M foi o mais usado, mas, por sua volatilidade, muitos contratos passaram a adotar o IPCA. As partes podem escolher o índice na contratação. Sem índice previsto, ou diante de distorções, pode-se negociar ou, conforme o caso, discutir o reajuste — mas a regra é seguir o que o contrato estabelece.

Qual a diferença entre reajuste e revisão (revisional) do aluguel?

São coisas distintas. O reajuste é a correção anual automática pelo índice do contrato, apenas para repor a inflação. A revisão (ação revisional) é o ajuste do valor ao preço de mercado, para cima ou para baixo, cabível quando não há acordo e já se passaram três anos de vigência ou do último acordo (art. 19 da Lei 8.245/1991). O reajuste mantém o valor real; a revisional o aproxima do mercado.

O locador pode aumentar o aluguel acima do índice?

Não unilateralmente. Durante o contrato, o aumento se limita ao reajuste anual pelo índice pactuado. Um aumento real (acima da inflação) só ocorre por acordo entre as partes ou, na falta de acordo, por ação revisional após três anos (art. 19 da Lei 8.245/1991). Impor aumento acima do índice, fora dessas hipóteses, não é válido — o inquilino não é obrigado a aceitar reajuste superior ao previsto em contrato.

Como resolver um conflito de reajuste de aluguel em São Paulo?

Primeiro, conferindo o que o contrato prevê (índice e data). Se o reajuste aplicado destoa do contrato, ou se o valor está muito acima/abaixo do mercado após anos, cabe negociar ou, conforme o caso, ajuizar a ação adequada (revisional, após três anos). Em São Paulo, um advogado de Direito Imobiliário analisa o contrato, calcula o reajuste correto e orienta locador e inquilino a resolver o impasse sem prejuízo.

Preciso de advogado para questões de reajuste de aluguel?

Para o reajuste anual de rotina, em geral não — basta aplicar o índice do contrato. Mas, diante de conflito (reajuste fora do contrato, aumento abusivo, valor muito defasado após anos), a orientação jurídica é importante. Um advogado de Direito Imobiliário em São Paulo confere o cálculo, verifica o cabimento da revisional e protege locador e inquilino de cobranças ou recusas indevidas.

Reajuste claro evita conflito anual

O reajuste do aluguel é, na essência, simples: uma vez por ano, pelo índice do contrato, para repor a inflação. Os conflitos surgem quando se tenta reajustar antes do prazo, impor aumento acima do índice sem acordo, ou confundir o reajuste anual com a revisão do valor ao mercado — que é outra coisa, cabível só após três anos.

Conhecer essas regras protege as duas partes: o inquilino, de aumentos indevidos; o locador, de manter um valor defasado por anos. E, definindo bem o índice já na contratação, evita-se a maior parte dos atritos futuros.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em Direito Imobiliário e locação — conferindo reajustes, avaliando o cabimento da revisional e orientando locadores e inquilinos em conflitos de valor. Se você tem dúvida sobre o reajuste do seu aluguel, vale conferir o que o contrato e a lei garantem.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — e resolva as questões de reajuste do seu aluguel com segurança jurídica.