Ação revisional de aluguel: como ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado?

Contratos de locação duram anos — e, nesse período, o mercado muda. Um bairro se valoriza, outro perde movimento; a economia oscila. O resultado é comum: o aluguel combinado lá atrás já não corresponde ao que se pratica hoje para imóveis semelhantes. Quando isso acontece e não há acordo para ajustar, existe uma solução: a ação revisional de aluguel.

Ela serve aos dois lados: o locador que vê seu aluguel defasado pode buscar o aumento; o locatário que paga acima do mercado pode buscar a redução. Neste guia, você vai entender o que é a revisional, quando ela cabe, qual o prazo, como funciona o aluguel provisório e como ela se diferencia da renovatória — com um exemplo prático.

O que é a ação revisional de aluguel?

A ação revisional permite ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado quando as partes não chegam a um acordo. A base é o art. 19 da Lei 8.245/1991: “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

Repare em dois pontos. Primeiro, ela é uma via de mão dupla: tanto o locador (para aumentar um aluguel defasado) quanto o locatário (para reduzir um aluguel acima do mercado) podem propô-la. Segundo, ela se aplica a locações residenciais e comerciais. O objetivo é simples e justo: fazer o aluguel refletir a realidade do mercado, em vez de uma fotografia antiga e desatualizada.

Qual a diferença entre revisional e renovatória?

Essas duas ações são frequentemente confundidas, mas têm finalidades distintas:

• A revisional (art. 19) só ajusta o valor do aluguel ao mercado — sem mexer no prazo do contrato, que segue valendo.

• A renovatória (art. 51) renova o próprio contrato de locação comercial por um novo período, protegendo o ponto — e, nesse processo, o valor também pode ser rediscutido.

Em resumo: se o contrato continua válido e o problema é apenas o preço, o caminho é a revisional; se o contrato está chegando ao fim e o empresário quer garantir a permanência no ponto, o caminho é a renovatória. Em algumas situações, as estratégias se conectam — por isso, vale analisar o momento do contrato e o objetivo (ajustar o preço, renovar, ou ambos) antes de decidir.

Quando posso pedir a revisão do aluguel?

A revisional exige o cumprimento de um prazo: três anos de vigência do contrato ou do último acordo/revisão. Mas há uma sutileza decisiva, já consolidada pelos tribunais:

• O simples reajuste anual pelo índice (IGP-M, IPCA) não reinicia o prazo de três anos — afinal, ele apenas corrige a inflação, não altera o valor real.

• Já um acordo que aumente o aluguel de forma real (acima da mera correção) reinicia a contagem do triênio.

Ou seja, para saber se o triênio já foi cumprido, é preciso analisar o histórico do contrato: quando começou, quais reajustes e acordos houve, e se algum deles representou aumento real. Esse cálculo é o ponto de partida da revisional — e errá-lo pode levar à extinção da ação por falta do requisito.

Como funciona o aluguel provisório?

Um dos aspectos mais úteis da revisional é o aluguel provisório. Ao receber a ação, o juiz pode fixar desde logo um valor provisório, de até 80% do pedido, devido desde a citação (art. 68, II, da Lei 8.245/1991).

Na prática, isso significa que, enquanto o processo corre e se faz a perícia para apurar o valor de mercado, já passa a valer um valor intermediário — mais próximo do mercado do que o aluguel antigo. Ao final, o aluguel definitivo fixado na sentença retroage à citação (art. 69), e as diferenças (entre o provisório e o definitivo) são acertadas entre as partes. Esse mecanismo evita que a parte prejudicada fique anos presa a um valor defasado durante a tramitação — um ponto que costuma pesar na decisão de ajuizar a ação.

Exemplo prático: o restaurante da Dona Helena

Dona Helena é proprietária de um imóvel em São Paulo, alugado para um restaurante por R$ 8 mil mensais. O contrato foi firmado há cinco anos, e desde então só houve reajustes anuais pelo índice. Nesse período, a região se valorizou muito, e imóveis semelhantes na mesma rua são alugados hoje por cerca de R$ 14 mil. O locatário, porém, não aceita rever o valor amigavelmente.

Como já se passaram mais de três anos e os reajustes foram apenas pelo índice (sem aumento real que reiniciasse o triênio), Dona Helena pode ajuizar a ação revisional. Com uma avaliação demonstrando o valor de mercado, ela pede a revisão para R$ 14 mil. O juiz fixa um aluguel provisório (até 80% do pedido) já devido desde a citação, e determina a perícia. Ao final, fixado o novo valor, ele retroage à citação, e as diferenças são acertadas. Dona Helena corrige uma defasagem de R$ 6 mil mensais — algo que, ao longo dos anos, representa muito dinheiro.

Os erros mais comuns (e caros)

• Calcular o triênio errado. Confundir reajuste por índice com aumento real leva a pedir a revisional antes da hora.

• Não comprovar o valor de mercado. A revisional depende de prova robusta (avaliação e perícia); sem isso, o pedido fragiliza.

• Esquecer o aluguel provisório. Deixar de pedi-lo é abrir mão de ajustar o valor já no curso do processo.

• Confundir com a renovatória. Cada ação serve a um objetivo; usar a errada compromete a estratégia.

• Aceitar passivamente a defasagem. Tanto o locador quanto o locatário podem corrigir um valor injusto.

Checklist: antes de ajuizar a ação revisional

• Confira se já se passaram três anos do contrato ou do último acordo com aumento real.

• Levante o histórico de reajustes e acordos do contrato.

• Reúna prova do valor de mercado (avaliação, comparativos da região).

• Defina o valor pretendido e prepare o pedido de aluguel provisório.

• Avalie se o caso é de revisional (preço) ou de renovatória (renovação/ponto).

• Estruture a ação com um advogado de Direito Empresarial e Imobiliário.

Perguntas frequentes sobre ação revisional de aluguel

O que é a ação revisional de aluguel?

É a ação que permite ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado quando não há acordo entre as partes. Está no art. 19 da Lei 8.245/1991: não havendo consenso, locador ou locatário podem pedir, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, a revisão judicial do aluguel. Serve tanto para o locador aumentar um aluguel defasado quanto para o locatário reduzir um aluguel acima do mercado. Aplica-se a locações residenciais e comerciais.

Qual a diferença entre ação revisional e ação renovatória?

São ações distintas. A revisional (art. 19) só ajusta o valor do aluguel ao mercado, sem mexer no prazo do contrato. A renovatória (art. 51) renova o próprio contrato de locação comercial por um novo período, protegendo o ponto — e, nela, o valor também pode ser rediscutido. Em resumo: se o contrato continua válido e o problema é apenas o preço, cabe a revisional; se o contrato está chegando ao fim e o empresário quer garantir a permanência no ponto, cabe a renovatória.

Quando posso pedir a revisão do aluguel?

Quando não há acordo e já se passaram três anos de vigência do contrato ou do último acordo/revisão (art. 19 da Lei 8.245/1991). Um detalhe importante: o simples reajuste anual pelo índice (IGP-M, IPCA) não reinicia esse prazo de três anos; já um acordo que aumente o aluguel de forma real (acima da mera correção) reinicia a contagem. Por isso, é preciso analisar o histórico do contrato para saber se o triênio já foi cumprido.

Como funciona o aluguel provisório na ação revisional?

Ao receber a ação, o juiz pode fixar desde logo um aluguel provisório, de até 80% do valor pedido, devido desde a citação (art. 68, II, da Lei 8.245/1991). Ou seja, enquanto o processo corre e se faz a perícia para apurar o valor de mercado, já passa a valer um valor intermediário. Ao final, o aluguel definitivo fixado na sentença retroage à citação (art. 69), e as diferenças são acertadas entre as partes. Isso evita que a parte fique anos no valor defasado.

Vale a pena entrar com revisional de aluguel comercial em São Paulo?

Pode valer muito, dependendo da defasagem. Em São Paulo, onde o mercado imobiliário varia bastante por região, é comum que aluguéis fiquem desatualizados ao longo dos anos — para mais ou para menos. Se há uma diferença relevante entre o aluguel pago e o praticado no mercado para imóveis semelhantes, e já se passaram três anos, a revisional permite corrigir essa distorção judicialmente. Uma avaliação do imóvel e do mercado local indica se o pedido tem fundamento.

Preciso de advogado para a ação revisional de aluguel?

Sim, por se tratar de ação judicial. E a atuação técnica é especialmente relevante aqui: a revisional depende de comprovar o valor de mercado (com avaliação e, em juízo, perícia), de calcular corretamente o triênio e de pedir o aluguel provisório. Um advogado de Direito Empresarial e Imobiliário em São Paulo estrutura o pedido com a prova adequada, seja para o locador que quer aumentar, seja para o locatário que quer reduzir o aluguel ao patamar justo.

O aluguel justo é o que acompanha o mercado

A ação revisional existe para corrigir uma distorção comum: o aluguel que, com o passar dos anos, descolou do que o mercado pratica. Ela dá ao locador e ao locatário um caminho para reequilibrar o contrato — para cima ou para baixo — sem precisar romper a relação.

O sucesso da revisional depende de três coisas: o triênio corretamente calculado, a prova do valor de mercado e o uso do aluguel provisório. Com esses elementos bem trabalhados, ela é uma ferramenta poderosa para quem paga (ou recebe) um aluguel fora da realidade.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em ações revisionais e renovatórias e em Direito Empresarial e Imobiliário — estruturando o pedido com a prova adequada, para o locador que quer aumentar ou o locatário que quer reduzir o aluguel ao patamar justo. Se o seu aluguel comercial está fora do mercado, vale avaliar a revisional.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — e ajuste o seu aluguel ao valor justo de mercado.