Ação revisional de aluguel: como ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado?

Seu contrato está perto do fim? Confira a janela legal com o nosso advogado de ação renovatória em São Paulo. É apenas o reajuste anual? Calcule na calculadora de reajuste de aluguel e confira as regras no guia da Lei do Inquilinato.

Contratos de locação duram anos — e, nesse período, o mercado muda. Um bairro se valoriza, outro perde movimento; a economia oscila. O resultado é comum: o aluguel combinado lá atrás já não corresponde ao que se pratica hoje para imóveis semelhantes. Quando isso acontece e não há acordo para ajustar, existe uma solução: a ação revisional de aluguel.

Ela serve aos dois lados: o locador que vê seu aluguel defasado pode buscar o aumento; o locatário que paga acima do mercado pode buscar a redução. Neste guia, você vai entender o que é a revisional, quando ela cabe, qual o prazo, como funciona o aluguel provisório e como ela se diferencia da renovatória — com um exemplo prático.

O que é a ação revisional de aluguel?

A ação revisional permite ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado quando as partes não chegam a um acordo. A base é o art. 19 da Lei 8.245/1991: “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

Repare em dois pontos. Primeiro, ela é uma via de mão dupla: tanto o locador (para aumentar um aluguel defasado) quanto o locatário (para reduzir um aluguel acima do mercado) podem propô-la. Segundo, ela se aplica a locações residenciais e comerciais. O objetivo é simples e justo: fazer o aluguel refletir a realidade do mercado, em vez de uma fotografia antiga e desatualizada.

Qual a diferença entre revisional e renovatória?

Essas duas ações são frequentemente confundidas, mas têm finalidades distintas:

• A revisional (art. 19) tem como objetivo ajustar o valor do aluguel ao mercado — sem mexer no prazo do contrato, que segue valendo.

• A renovatória (art. 51) busca renovar o próprio contrato de locação comercial por um novo período, protegendo o ponto — e, nesse processo, o valor também pode ser rediscutido.

Em resumo: se o contrato continua válido e o problema é apenas o preço, o caminho é a revisional; se o contrato está chegando ao fim e o empresário quer buscar a permanência no ponto, observados os requisitos legais, o caminho é a renovatória. Em algumas situações, as estratégias se conectam — por isso, vale analisar o momento do contrato e o objetivo (ajustar o preço, renovar, ou ambos) antes de decidir.

Quando posso pedir a revisão do aluguel?

A revisional exige o cumprimento de um prazo: três anos de vigência do contrato ou do último acordo/revisão. É necessário distinguir a execução do índice contratual de um novo acordo sobre o preço:

• O simples reajuste anual pelo índice (IGP-M, IPCA) não reinicia o prazo de três anos — afinal, ele apenas corrige a inflação, não altera o valor real.

• Já um acordo que redefina o valor do aluguel (além da execução do índice contratual) pode reiniciar a contagem do triênio.

Ou seja, para saber se o triênio já foi cumprido, é preciso analisar o histórico do contrato: quando começou, quais reajustes e acordos houve, e se algum deles redefiniu o valor pactuado. Esse cálculo é o ponto de partida da revisional — e errá-lo pode levar à extinção da ação por falta do requisito.

A revisão não cabe durante prazo de desocupação previsto em lei ou ajustado pelas partes ou judicialmente (art. 68, § 1º). Nos contratos built-to-suit, confira eventual renúncia à revisão durante a vigência (art. 54-A, § 1º). Embora a revisional não prolongue o contrato, a sentença pode alterar periodicidade ou índice de reajuste se houver pedido do locador ou sublocador (art. 69, § 1º).

Como funciona o aluguel provisório?

Um dos aspectos mais úteis da revisional é o aluguel provisório. Havendo pedido e elementos de prova, o juiz pode fixá-lo, devido desde a citação (art. 68, II). Na ação do locador, o teto é 80% do valor pedido; na ação do locatário, o piso é 80% do aluguel vigente. Não se trata de fixação automática em 80%.

Enquanto o processo corre, o aluguel provisório regula os pagamentos e sofre os reajustes aplicáveis. A perícia para apurar o valor de mercado será realizada se necessária (art. 68, IV). O réu pode pedir a revisão do provisório até a audiência, apresentando elementos. O aluguel definitivo retroage à citação (art. 69); descontados os provisórios pagos, as diferenças são corrigidas e só se tornam exigíveis após o trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel. Ambas as partes devem prever eventual acerto e guardar os comprovantes.

Exemplo prático: o restaurante da Dona Helena

Imagine que Dona Helena seja proprietária de um imóvel em São Paulo, alugado para um restaurante pelo valor atual de R$ 8 mil mensais. O contrato foi firmado há cinco anos e só houve reajustes anuais pelo índice. Imóveis semelhantes na mesma rua são alugados hoje por cerca de R$ 14 mil, mas o locatário não aceita rever o valor amigavelmente. Trata-se de exemplo hipotético.

Confirmado o cumprimento do triênio e dos demais requisitos, Helena pode pedir a revisão para R$ 14 mil, com avaliação que sustente o valor de mercado. Na ação da locadora, o teto do provisório seria R$ 11.200 (80% do pedido), mas o juiz decide conforme as provas e pode determinar perícia se necessária. Se a sentença fixar R$ 14 mil, a diferença aritmética em relação ao aluguel atual será de R$ 6 mil mensais; o acerto observa a citação, os pagamentos e o trânsito em julgado. Esse cálculo não representa resultado de caso real nem garante o acolhimento do pedido.

Os erros mais comuns (e caros)

• Calcular o triênio errado. Confundir reajuste por índice com aumento real leva a pedir a revisional antes da hora.

• Não comprovar o valor de mercado. A revisional depende de prova robusta (avaliação e, se necessária, perícia); sem isso, o pedido fragiliza.

• Esquecer o aluguel provisório. Deixar de pedi-lo é abrir mão de ajustar o valor já no curso do processo.

• Confundir com a renovatória. Cada ação serve a um objetivo; usar a errada compromete a estratégia.

• Aceitar passivamente a defasagem. Tanto o locador quanto o locatário podem corrigir um valor injusto.

Checklist: antes de ajuizar a ação revisional

• Confira se já se passaram três anos do contrato ou do último acordo que redefiniu o aluguel.

• Levante o histórico de reajustes e acordos do contrato.

• Reúna prova do valor de mercado (avaliação, comparativos da região).

• Defina o valor pretendido e prepare o pedido de aluguel provisório.

• Avalie se o caso é de revisional (preço) ou de renovatória (renovação/ponto).

• Estruture a ação com um advogado de Direito Empresarial e Imobiliário.

Perguntas frequentes sobre ação revisional de aluguel

O que é a ação revisional de aluguel?

É a ação que permite ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado quando não há acordo entre as partes. Está no art. 19 da Lei 8.245/1991: não havendo consenso, locador ou locatário podem pedir, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, a revisão judicial do aluguel. Serve tanto para o locador aumentar um aluguel defasado quanto para o locatário reduzir um aluguel acima do mercado. Aplica-se a locações residenciais e comerciais.

Qual a diferença entre ação revisional e ação renovatória?

São ações distintas. A revisional (art. 19) tem como objetivo ajustar o valor do aluguel ao mercado, sem mexer no prazo do contrato. A renovatória (art. 51) busca renovar o próprio contrato de locação comercial por um novo período, protegendo o ponto — e, nela, o valor também pode ser rediscutido. Em resumo: se o contrato continua válido e o problema é apenas o preço, cabe a revisional; se o contrato está chegando ao fim e o empresário quer buscar a permanência no ponto, observados os requisitos legais, cabe a renovatória.

Quando posso pedir a revisão do aluguel?

Quando não há acordo e já se passaram três anos de vigência do contrato ou do último acordo/revisão (art. 19 da Lei 8.245/1991). Um detalhe importante: o simples reajuste anual pelo índice (IGP-M, IPCA) não reinicia esse prazo de três anos; já um acordo que redefina o valor do aluguel (além da execução do índice contratual) pode reiniciar a contagem. Por isso, é preciso analisar o histórico do contrato para saber se o triênio já foi cumprido.

Como funciona o aluguel provisório na ação revisional?

Havendo pedido e prova, o juiz pode fixar aluguel provisório devido desde a citação (art. 68, II). Na ação do locador, não pode superar 80% do valor pedido; na do locatário, não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente. Não é automático. A perícia será realizada se necessária. O definitivo retroage à citação (art. 69); descontados os provisórios pagos, as diferenças corrigidas são exigíveis após o trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

Vale a pena entrar com revisional de aluguel comercial em São Paulo?

Pode valer muito, dependendo da defasagem. Em São Paulo, onde o mercado imobiliário varia bastante por região, é comum que aluguéis fiquem desatualizados ao longo dos anos — para mais ou para menos. Se há uma diferença relevante entre o aluguel pago e o praticado no mercado para imóveis semelhantes, e já se passaram três anos, a revisional permite corrigir essa distorção judicialmente. Uma avaliação do imóvel e do mercado local indica se o pedido tem fundamento.

Preciso de advogado para a ação revisional de aluguel?

Sim, esta ação exige representação por advogado. E a atuação técnica é especialmente relevante aqui: a revisional depende de comprovar o valor de mercado (com avaliação e, se necessária, perícia judicial), de calcular corretamente o triênio e de pedir o aluguel provisório. Um advogado de Direito Empresarial e Imobiliário em São Paulo estrutura o pedido com a prova adequada, seja para o locador que quer aumentar, seja para o locatário que quer reduzir o aluguel ao patamar justo.

O aluguel justo é o que acompanha o mercado

A ação revisional existe para corrigir uma distorção comum: o aluguel que, com o passar dos anos, descolou do que o mercado pratica. Ela dá ao locador e ao locatário um caminho para reequilibrar o contrato — para cima ou para baixo — sem precisar romper a relação.

A análise da revisional depende de três coisas: o triênio corretamente calculado, a prova do valor de mercado e o uso do aluguel provisório. Com esses elementos bem trabalhados, é possível avaliar o pedido de quem paga ou recebe um aluguel fora do mercado, sem garantia de resultado.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em ações revisionais e renovatórias e em Direito Empresarial e Imobiliário — estruturando o pedido com a prova adequada, para o locador que quer aumentar ou o locatário que quer reduzir o aluguel ao patamar justo. Se o seu aluguel comercial está fora do mercado, vale avaliar a revisional.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — e avalie a possibilidade de ajustar seu aluguel ao mercado.