Ação renovatória: qual é a sua janela para ajuizar.
A lei abre uma janela curta para o locatário exigir a renovação do contrato comercial: começa doze meses antes do fim do contrato e termina seis meses antes dele. Informe as datas e a ferramenta devolve quando a janela abre, quando fecha, quantos dias faltam e se os requisitos de tempo do art. 51 estão cumpridos.
Como preencher a soma dos prazos anteriores: conte apenas contratos escritos e ininterruptos — um período sem contrato entre um e outro rompe a cadeia e a soma recomeça. Um contrato de 24 meses seguido de outro de 36, sem intervalo, soma 60 meses.
Sabendo a data, o próximo passo
é reunir os documentos do art. 71.
A petição inicial da renovatória precisa vir instruída desde o primeiro dia — contrato, comprovantes de quitação, indicação de fiador e proposta de valor. Envie sua simulação pelo WhatsApp para uma triagem inicial do caso. Para situar a renovatória no conjunto das regras da locação comercial, consulte o guia da Lei do Inquilinato.
A fórmula, o artigo e a data da revisão.
abre = fim − 12 meses e fecha = fim − 6 meses. Os dias que faltam saem da diferença entre a data de hoje, lida do relógio do seu aparelho, e cada uma dessas duas datas.
A conta vem do § 5º do art. 51 da Lei 8.245/91: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". A referência é sempre o término do contrato em vigor — não a data da assinatura, nem a da notificação do locador.
Os três requisitos de tempo que a ferramenta confere
O art. 51, caput, condiciona o direito à renovação ao cumprimento cumulativo de três requisitos. O inciso I exige que "o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado" — a calculadora apenas registra a sua resposta, porque isso se lê no documento. O inciso II exige que "o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos": a ferramenta soma o prazo do contrato atual, contado em meses da data de início até o dia seguinte ao término, com a soma dos prazos anteriores que você informar, e verifica se o total chega a 60 meses. O inciso III exige que "o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos": a ferramenta conta os meses entre a data em que a exploração começou e o dia de hoje, e verifica se chega a 36 meses.
Por que o prazo é decadencial e o que isso muda
A escolha do verbo no § 5º não é casual: quem não propõe a ação na janela decai do direito. Prazos decadenciais não se suspendem nem se interrompem enquanto as partes negociam — uma proposta em análise, uma notificação enviada ou uma reunião marcada não param o relógio. Por isso a contagem termina no ajuizamento, isto é, na distribuição da ação, e não no dia em que o advogado é contratado.
Quem mais pode usar a renovatória
Os parágrafos do art. 51 estendem o direito a situações que a leitura apressada do caput deixa de fora. O § 1º permite o exercício por cessionários ou sucessores da locação e, na sublocação total, atribui o direito ao sublocatário. O § 2º trata do caso em que o contrato autoriza o uso do imóvel pela sociedade de que o locatário faça parte e a ela pertença o fundo de comércio: o direito cabe ao locatário ou à sociedade. O § 3º sub-roga o sócio sobrevivente na dissolução por morte de sócio, desde que continue no mesmo ramo. O § 4º estende a renovatória a indústrias e sociedades civis com fim lucrativo regularmente constituídas.
Dúvidas sobre o prazo da renovatória.
Qual é o prazo para propor a ação renovatória?
O § 5º do art. 51 da Lei 8.245/91 diz que decai do direito à renovação quem não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Na prática, a janela abre doze meses antes do fim do contrato e fecha seis meses antes dele. É a data do ajuizamento que conta, não a data em que o locatário procura o advogado.
Perdi a janela de um ano a seis meses. Ainda dá para renovar?
O texto legal usa a palavra decai: passado o prazo, extingue-se o direito de exigir a renovação em juízo, e prazo decadencial não se interrompe nem se suspende pela negociação entre as partes. O que continua possível é a renovação por acordo, que depende da concordância do locador, ou a celebração de um novo contrato em novas condições. A análise de cada caso concreto cabe a um advogado.
Meu contrato atual tem três anos. Posso somar contratos anteriores para chegar aos cinco anos?
O art. 51, II, admite expressamente a soma: o requisito é que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. Os contratos anteriores precisam ser escritos e a sequência não pode ter interrupção. Por isso a calculadora pede a soma dos prazos anteriores encadeados — sem eles, um contrato de trinta e seis meses isolado não alcança o requisito.
O locador pode recusar a renovação mesmo com todos os requisitos preenchidos?
Sim, nas hipóteses previstas em lei. O art. 52 dispensa o locador de renovar quando, por determinação do Poder Público, tiver de realizar obras que importem radical transformação do imóvel, ou quando o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio. Já o art. 72 limita a contestação do locador, quanto à matéria de fato, a hipóteses definidas — entre elas o não preenchimento dos requisitos e a existência de proposta melhor de terceiro.
Quanto custa uma ação renovatória?
O custo tem dois blocos independentes. O primeiro são as despesas do processo — custas judiciais calculadas pelo tribunal sobre o valor atribuído à causa, além de certidões e eventual perícia de avaliação do valor locativo. O segundo são os honorários advocatícios, definidos caso a caso conforme a complexidade e o porte do contrato, e apresentados por escrito após a análise dos documentos. Esta calculadora não estima nenhum dos dois: ela trabalha só com datas e prazos.
Vocês atendem fora de São Paulo?
A Lei 8.245/91 é federal e vale em todo o território nacional, de modo que o cálculo desta página serve para qualquer estado. O escritório fica na Avenida Paulista e atende clientes de outras localidades de forma remota, por videoconferência e com documentos digitais; em comarcas distantes, a atuação pode envolver advogado correspondente para atos presenciais. A triagem inicial e a proposta de honorários são feitas do mesmo modo, à distância.
