Advogado de despejo em São Paulo
Retomamos o imóvel de quem não paga ou descumpre o contrato — com pedido de liminar quando a lei permite, e sem prometer prazo que não depende de nós. Presencial ou remoto, em todo o Brasil.
5,0 · 18 avaliações no GoogleA pergunta que todo proprietário faz é a mesma: quanto tempo demora. A resposta honesta depende de um detalhe do seu contrato. Se ele não tem nenhuma das garantias do art. 37 da Lei do Inquilinato — fiador, caução ou seguro-fiança —, cabe pedir liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX). Se tem garantia, o caminho é o rito comum. Ler o contrato é o primeiro serviço, não o último.
Quando entramos com a ação.
- Falta de pagamentoAluguel, condomínio e IPTU em aberto. Cumulamos o despejo com a cobrança dos valores.
- Contrato sem garantiaSem fiador, caução ou seguro-fiança, abre-se a via da liminar de desocupação em 15 dias.
- Infração contratualSublocação proibida, uso diverso do pactuado, obras não autorizadas, perturbação.
- Fim do prazo, não residencialContrato encerrado e locatário notificado: findos os 30 dias, cabe liminar (art. 59, §1º, VIII).
- Garantia que se extinguiuFiador que faleceu, pediu exoneração ou faliu, e o locatário não apresentou nova garantia em 30 dias.
- Denúncia vaziaLocação residencial por prazo indeterminado, com notificação prévia e os requisitos da lei.
- Acordo de desocupação descumpridoHavia acordo escrito com prazo mínimo de seis meses e ele não foi cumprido.
Em quanto tempo eu recupero o imóvel.
Não existe prazo legal para o juiz apreciar a liminar — quem promete data está chutando. O que existe são marcos que a lei fixa, e é neles que dá para trabalhar: concedida a liminar do art. 59, §1º, o prazo de desocupação é de 15 dias; na sentença, a regra é 30 dias, caindo para 15 quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença ou quando o despejo se funda no art. 9º (art. 63).
Há dois pontos que decidem o ritmo e quase ninguém verifica antes. O primeiro: mesmo com liminar concedida, o locatário elide a ordem depositando a totalidade do débito dentro daqueles 15 dias (art. 59, §3º). O segundo: a purgação da mora só é admitida se o locatário não tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único) — em inadimplência repetida, isso muda tudo.
Por isso lemos primeiro o contrato e o histórico de pagamentos. É ali que se descobre se o caso comporta liminar, se o inquilino já queimou a chance de purgar a mora e se vale cumular a cobrança. A estratégia se define antes da petição.
Como conduzimos o caso.
- Leitura do contrato e da garantiaVerificamos se há fiador, caução ou seguro-fiança e se a garantia continua válida. É isso que abre ou fecha a via da liminar.
- Levantamento do débitoAluguéis, encargos, multa, juros e correção, com memória de cálculo — para cumular a cobrança na mesma ação.
- Notificação, quando ela ajudaEm parte dos casos a notificação extrajudicial resolve sem processo, ou constrói a prova que a ação exige.
- Ação, liminar e cauçãoAjuizamento com pedido de liminar quando cabível, com a caução de três meses de aluguel exigida pela lei.
- Desocupação e execuçãoAcompanhamos o mandado, a força policial se necessária, e a cobrança dos valores até o recebimento.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
O contrato é o documento que decide a estratégia. Com ele em mãos, conseguimos dizer no mesmo dia se o seu caso comporta pedido de liminar.
- Contrato de locação e aditivos
- Termo de fiança, caução ou apólice de seguro-fiança
- Planilha ou extrato dos aluguéis em aberto
- Boletos e comprovantes de pagamento
- Cobranças e notificações já enviadas
- Mensagens e e-mails trocados com o locatário
- Matrícula do imóvel ou documento de propriedade
- Contas de condomínio e IPTU em atraso
Análise do contrato sem custo e sem compromisso. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
Amanda M. · Google“Excelentes profissionais, altamente qualificados. Ressalto o profissionalismo, o atendimento e a honestidade.”
Rita G. · Google“Muito educado, paciente, sempre com respostas precisas e certeiras. Indico sem pontos negativos!”
Thais T. · GoogleAvaliações reais de clientes publicadas no Google.
Quem responde pela área.
Sócia responsável pela área imobiliária e por inventários (OAB/SP 428.777). Pós-graduada em Direito Imobiliário pela PUC/SP e em Direito das Sucessões pela PUC-Campinas. Medalha Notário Luiz Gama (Câmara de Santo André).
Conhecer Letícia MarquesArtigos que aprofundam o tema.
Perguntas comuns.
Quanto tempo demora para sair uma liminar de despejo?
Não há prazo legal para o juiz decidir, e qualquer promessa de data é chute. O que a lei fixa é o efeito: concedida a liminar do art. 59, §1º, da Lei 8.245/1991, o locatário tem 15 dias para desocupar. O que dá para acelerar é a instrução — pedido bem fundamentado, cálculo do débito pronto e caução de três meses de aluguel depositada junto com a inicial.
Em que casos cabe a liminar de desocupação em 15 dias?
Nas nove hipóteses do art. 59, §1º. A mais comum na falta de pagamento é o inciso IX, que exige que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias do art. 37 — fiador, caução ou seguro-fiança — seja porque nunca foi contratada, seja porque se extinguiu. Havendo garantia válida, essa via não se abre e o caso segue pelo rito comum.
O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?
Pode, com limite. O art. 62, II, permite a purgação da mora em 15 dias contados da citação, abrangendo aluguéis, encargos, multa, juros, custas e honorários. Mas o parágrafo único veda a emenda da mora se o locatário já tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores à ação. Em inadimplência recorrente, isso costuma ser decisivo.
Depois da sentença, quanto tempo ele tem para sair?
A regra do art. 63 é 30 dias. O prazo cai para 15 dias em duas situações: quando decorreram mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeiro grau, ou quando o despejo foi decretado com fundamento no art. 9º. Escolas, hospitais e entidades religiosas têm prazos próprios, mais longos.
Dá para cobrar os aluguéis atrasados na mesma ação?
Sim, e é o que recomendamos na maioria dos casos: evita dois processos e concentra a negociação num lugar só. Avaliamos junto se vale executar o fiador e qual a chance real de recebimento.
Quanto custa entrar com uma ação de despejo?
Três componentes: honorários combinados por escrito antes de qualquer providência, custas judiciais sobre o valor da causa, e a caução de três meses de aluguel quando se pede a liminar — que é depósito, não despesa, e volta ao final. A proposta vem depois da leitura do contrato, que não tem custo.
Vocês atuam fora de São Paulo?
Sim. A ação corre no foro do imóvel, e conduzimos a distância com correspondentes sob nossa orientação quando o processo tramita em outra comarca. O acompanhamento e a estratégia continuam sendo nossos.
Há quantos meses o aluguel não entra?
Envie o contrato e a relação do que está em aberto. Dizemos, sem custo, se o seu caso comporta pedido de liminar e qual é o caminho mais rápido. Resposta em até 1 dia útil.