Advogado de despejo em São Paulo
Retomamos o imóvel de quem não paga ou descumpre o contrato — com pedido de liminar quando a lei permite, e sem prometer prazo que não depende de nós. Presencial ou remoto, em todo o Brasil.
5,0 · 18 avaliações no GoogleA pergunta que todo proprietário faz é a mesma: quanto tempo demora. A resposta honesta depende de um detalhe do seu contrato. Se ele não tem nenhuma das garantias do art. 37 da Lei do Inquilinato — fiador, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento —, cabe pedir liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX). A garantia impede essa hipótese específica, mas outros fundamentos de tutela urgente devem ser examinados. Ler o contrato é o primeiro serviço, não o último.
Quando entramos com a ação.
- Falta de pagamentoAluguel, condomínio e IPTU em aberto. Cumulamos o despejo com a cobrança dos valores.
- Contrato sem garantiaSem fiador, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, abre-se a via da liminar de desocupação em 15 dias.
- Infração contratualSublocação proibida, uso diverso do pactuado, obras não autorizadas, perturbação.
- Fim do prazo, não residencialA ação deve ser proposta em até 30 dias do termo contratual ou do cumprimento da notificação de retomada, atendidos os demais requisitos (art. 59, §1º, VIII).
- Garantia que se extinguiuNas hipóteses do art. 40, o locatário é notificado para apresentar nova garantia apta em 30 dias; conferimos os efeitos e prazos da responsabilidade do fiador.
- Denúncia vaziaLocação residencial por prazo indeterminado, com notificação prévia e os requisitos da lei.
- Acordo de desocupação descumpridoHavia acordo escrito, assinado pelas partes e duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses desde a assinatura para desocupar, e ele não foi cumprido.
Em quanto tempo eu recupero o imóvel.
Não é possível garantir a data em que o juiz apreciará a liminar. O que existe são marcos que a lei fixa, e é neles que dá para trabalhar: concedida a liminar do art. 59, §1º, o prazo de desocupação é de 15 dias; na sentença, a regra é 30 dias, caindo para 15 quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença ou quando o despejo se funda no art. 9º ou no art. 46, §2º (art. 63).
Há dois pontos que decidem o ritmo e quase ninguém verifica antes. O primeiro: na hipótese de falta de pagamento do art. 59, §1º, IX, mesmo com liminar concedida, o locatário elide a ordem depositando a totalidade do débito dentro daqueles 15 dias (art. 59, §3º). O segundo: a purgação da mora só é admitida se o locatário não tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único) — em inadimplência repetida, isso muda tudo.
Por isso lemos primeiro o contrato e o histórico de pagamentos. É ali que se descobre se o caso comporta liminar, se o inquilino já queimou a chance de purgar a mora e se vale cumular a cobrança. A estratégia se define antes da petição. Se você ainda está mapeando as regras do contrato, o nosso guia da Lei do Inquilinato reúne prazos, garantias, reajuste e rescisão. E, quando não existe locação — imóvel cuja posse foi ilicitamente perdida —, pode caber a reintegração de posse.
Como conduzimos o caso.
- Leitura do contrato e da garantiaVerificamos se há fiador, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento e se a garantia continua válida. A garantia deve ser examinada com o fundamento e os demais requisitos do pedido.
- Levantamento do débitoAluguéis, encargos, multa, juros e correção, com memória de cálculo — para cumular a cobrança na mesma ação.
- Notificação, quando ela ajudaEm parte dos casos a notificação extrajudicial resolve sem processo, ou constrói a prova que a ação exige.
- Ação, liminar e cauçãoAjuizamento com pedido de liminar quando cabível, com a caução de três meses de aluguel exigida pela lei.
- Desocupação e execuçãoAcompanhamos o mandado, a força policial se necessária, e a cobrança dos valores sem garantir o efetivo recebimento.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
O contrato é o documento que decide a estratégia. Com ele em mãos, avaliamos, junto com as garantias e os pagamentos, se o caso comporta pedido de liminar.
- Contrato de locação e aditivos
- Termo de fiança, caução ou apólice de seguro-fiança
- Planilha ou extrato dos aluguéis em aberto
- Boletos e comprovantes de pagamento
- Cobranças e notificações já enviadas
- Mensagens e e-mails trocados com o locatário
- Matrícula do imóvel ou documento de propriedade
- Contas de condomínio e IPTU em atraso
Análise do contrato e proposta apresentada por escrito. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
Amanda M. · Google“Excelentes profissionais, altamente qualificados. Ressalto o profissionalismo, o atendimento e a honestidade.”
Rita G. · Google“Muito educado, paciente, sempre com respostas precisas e certeiras. Indico sem pontos negativos!”
Thais T. · GoogleAvaliações reais de clientes publicadas no Google.
Quem responde pela área.
Sócia responsável pela área imobiliária e por inventários (OAB/SP 428.777). Pós-graduada em Direito Imobiliário pela PUC/SP e em Direito das Sucessões pela PUC-Campinas. Medalha Notário Luiz Gama (Câmara de Santo André). Fluente em inglês.
Conhecer Letícia MarquesArtigos que aprofundam o tema.
Perguntas comuns.
Quanto tempo demora para sair uma liminar de despejo?
Não há garantia de data para a decisão judicial. O que a lei fixa é o efeito: concedida a liminar do art. 59, §1º, da Lei 8.245/1991, o locatário tem 15 dias para desocupar. O que dá para acelerar é a instrução — pedido bem fundamentado, cálculo do débito pronto e caução de três meses de aluguel depositada junto com a inicial.
Em que casos cabe a liminar de desocupação em 15 dias?
Nas nove hipóteses do art. 59, §1º. A mais comum na falta de pagamento é o inciso IX, que exige que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias do art. 37 — fiador, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — seja porque nunca foi contratada, seja porque se extinguiu. A garantia válida impede essa hipótese específica, sem excluir automaticamente outros fundamentos de tutela urgente.
O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?
Pode, com limite. O art. 62, II, permite a purgação da mora em 15 dias contados da citação, abrangendo aluguéis, encargos, multa, juros, custas e honorários. Mas o parágrafo único veda a emenda da mora se o locatário já tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores à ação. Em inadimplência recorrente, isso costuma ser decisivo.
Depois da sentença, quanto tempo ele tem para sair?
A regra do art. 63 é 30 dias. O prazo cai para 15 dias em duas situações: quando decorreram mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeiro grau, ou quando o despejo foi decretado com fundamento no art. 9º ou no art. 46, §2º. Escolas e determinadas instituições têm regras especiais nas condições dos §§2º e 3º.
Dá para cobrar os aluguéis atrasados na mesma ação?
Sim, e é o que recomendamos na maioria dos casos: evita dois processos e concentra a negociação num lugar só. Avaliamos junto se vale executar o fiador e qual a chance real de recebimento.
Quanto custa entrar com uma ação de despejo?
Três componentes: honorários combinados por escrito antes de qualquer providência, custas judiciais sobre o valor da causa, e a caução de três meses de aluguel quando se pede a liminar — depósito cuja restituição não é garantida: pode reverter ao réu em caso de reforma da decisão (art. 64, §2º). A execução provisória pode exigir caução distinta. A proposta vem por escrito depois da leitura do contrato.
Vocês atuam fora de São Paulo?
Sim. A regra é o foro do imóvel, salvo eleição contratual válida de outro foro (art. 58, II), e conduzimos a distância com correspondentes sob nossa orientação quando o processo tramita em outra comarca. O acompanhamento e a estratégia continuam sendo nossos.
Há quantos meses o aluguel não entra?
Envie o contrato e a relação do que está em aberto. Dizemos, na análise inicial, se o seu caso comporta pedido de liminar e quais medidas são adequadas. O prazo de análise depende dos documentos e da complexidade.