Perguntas frequentes sobre Direito Imobiliário em São Paulo

Usucapião é a aquisição originária da propriedade pela posse exercida como dono, contínua e sem oposição, durante o prazo e com os requisitos da modalidade legal. Não depende de transferência voluntária do antigo titular e pode ser reconhecida judicial ou extrajudicialmente. Anos de ocupação não bastam: locação ou mera permissão não equivalem, por si sós, à posse de dono. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.

Na extraordinária, são 15 anos, reduzidos a 10 com moradia habitual ou obras ou serviços produtivos. Na ordinária, são 10 anos com justo título e boa-fé, reduzidos a 5 na hipótese legal específica. A especial urbana e a rural exigem 5 anos, com limites de 250 m² e 50 hectares, respectivamente; a familiar exige 2 anos. Todas têm condições adicionais, como destinação à moradia, produtividade ou ausência de outro imóvel, conforme a modalidade. O prazo isolado não basta (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil).

Sim, no Registro de Imóveis da situação do bem, com advogado e os documentos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, como ata notarial, planta e memorial técnico quando exigidos, certidões e provas da posse. A ausência de assinatura prévia não significa oposição: cabe notificação, e o silêncio no prazo legal pode valer como concordância. Impugnação justificada ou questão que não possa ser resolvida no procedimento pode exigir a via judicial.

A modalidade do art. 1.240-A do Código Civil exige posse direta, exclusiva, contínua e sem oposição por 2 anos de imóvel urbano de até 250 m², em copropriedade com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. Deve servir à moradia própria ou familiar, e o requerente não pode ter outro imóvel urbano ou rural; o benefício só pode ser reconhecido uma vez. Separação ou mudança de endereço não bastam: o abandono e os demais requisitos precisam ser demonstrados, sem apurar culpa pelo término da relação.

Deve-se avaliar a averbação da construção, que inclui a edificação na matrícula do terreno (art. 167, II, 4, da Lei de Registros Públicos). Em regra, verificam-se aprovação municipal ou habite-se, ART ou RRT aplicável e regularização fiscal: o CNO não substitui a aferição pelo Sero nem a certidão fiscal exigível. Existem dispensas específicas conforme a obra e a legislação. A falta de averbação pode impedir financiamento ou dificultar a venda, mas não torna toda operação automaticamente impossível.

Se o terreno também não está em seu nome, é preciso revisar o título e a posse: verifique os requisitos da usucapião.

A retificação dos arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos corrige omissões ou descrições inexatas. Erros simples podem ter procedimento mais direto; alteração de medidas perimetrais exige planta, memorial e responsabilidade técnica, com anuência ou notificação dos confrontantes. A falta de assinatura inicial não equivale a veto: o silêncio após a notificação pode produzir concordância nos termos legais. A retificação ajusta o registro, mas não serve para adquirir terreno alheio sem título nem encobrir disputa de propriedade.

A Regularização Fundiária Urbana da Lei 13.465/2017 reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para núcleos urbanos informais. A REURB-S atende núcleos predominantemente de população de baixa renda, declarados pelo município; a REURB-E abrange os demais casos. O município aprova o procedimento e emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), levada ao registro para os atos e títulos cabíveis. A titulação depende do projeto e do instrumento jurídico: não há propriedade ou gratuidade automática para todo ocupante, nem toda irregularidade isolada exige REURB.

É preciso examinar domínio e matrícula, SNCR/CCIR do INCRA, ITR, CAR e identificação técnica aplicável. O Decreto 12.689/2025 fixou 21 de outubro de 2029 para a exigência registral geral de georreferenciamento nas transferências, desmembramentos, parcelamentos e remembramentos que regula. Isso não afasta exigências específicas: o art. 2º do Decreto 5.570/2005 mantém identificação georreferenciada imediata para imóveis rurais objeto de ações ajuizadas desde sua publicação. CCIR, CAR, recolhimento de ITR e certificação técnica não são, isoladamente, prova de propriedade.

Depende da aquisição. Na compra e venda, revisam-se documentos, ITBI aplicável, escritura pública quando exigida — ou instrumento legalmente equivalente — e registro do título na matrícula. O art. 1.245 do Código Civil vincula a transferência entre vivos ao registro. Doações podem envolver ITCMD, não ITBI; heranças, adjudicações e usucapião têm títulos e regras próprios. Na herança, a transmissão decorre da abertura da sucessão, embora o inventário e o registro sejam necessários à regularização documental.

A escritura pública é o instrumento lavrado pelo tabelião para formalizar o negócio. O registro de aquisição é o ato do Registro de Imóveis que, na compra e venda, transfere o domínio conforme o art. 1.245 do Código Civil. Registro e averbação não são sinônimos: esta anota alterações e fatos previstos em lei. Assinar a escritura sem registrá-la não completa a transferência entre vivos. Algumas operações, como financiamentos nas hipóteses legais, admitem instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Na cidade de São Paulo, a alíquota geral é de 3%, com tratamento reduzido para parte de certas operações financiadas, sujeito a requisitos e limites. A Prefeitura divulga cálculo pelo maior valor entre preço e referência, mas isso não encerra a análise jurídica. O Tema 1.113 do STJ trata da presunção do valor declarado e rejeita arbitramento prévio unilateral. Também se deve considerar o art. 38 do CTN, alterado pela LC 227/2026: valor de mercado, critérios técnicos divulgados e possibilidade de avaliação contraditória em procedimento próprio. Confira a lei aplicável à operação e eventual impugnação; não há garantia de aceitação do preço declarado. Escritura, registro e tributos não somam um percentual fixo em todos os casos.

Contrato de gaveta costuma designar aquisição não formalizada ou registrada devidamente; em imóvel financiado, também pode faltar anuência do credor. Pode gerar direitos contratuais e possessórios, mas não substitui o registro de propriedade. Há riscos de dupla venda, gravames, dívidas do vendedor, conflitos sucessórios e cobrança do financiamento. Seus efeitos dependem da boa-fé, da prova, da forma exigida e das circunstâncias: devem-se verificar o título apto, a participação do credor quando necessária e o caminho de regularização.

O contrato pode proteger determinados direitos, mas não transfere automaticamente a propriedade nem todo instrumento particular pode ser registrado diretamente. Nas transmissões entre vivos, o art. 1.245 do Código Civil exige registro do título apto. Salvo previsão legal em contrário, o art. 108 exige escritura pública para negócios sobre direitos reais imobiliários de valor superior a 30 salários mínimos. É necessário conferir a forma válida, possíveis exceções e a via para completar a aquisição; assinatura ou pagamento não bastam.

Confira matrícula atualizada e gravames, titularidade e capacidade do vendedor, situação conjugal, IPTU, condomínio, ocupação e regularidade municipal da construção. Certidões judiciais e fiscais devem ser selecionadas conforme o risco da operação, considerando também as regras legais de concentração dos atos na matrícula: não são todas exigências universais para qualquer compra. A análise não se resume a uma certidão e ajuda a identificar riscos antes de pagar ou assumir obrigações, sem garantir sua eliminação.

Antes de comprar, vender ou transferir um imóvel, pagar sinal ou assinar contratos; para escolher a via de regularização de títulos, construções, áreas ou posse; e diante de conflitos de propriedade, limites, penhora ou exigências do registro. O advogado revisa documentos, avalia riscos e acompanha a formalização e o registro. Agir com antecedência ajuda a planejar a operação; não assegura aprovação registral, financiamento ou resultado judicial.