Perguntas frequentes sobre Direito Imobiliário em São Paulo

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo e nas condições que a lei exige. É uma aquisição originária: o direito nasce da posse, não de uma compra. Serve para regularizar quem ocupa um imóvel há anos como se fosse dono, mas não tem o registro em seu nome. Pode ser feita pela via judicial ou extrajudicial.

Variam conforme a modalidade: a extraordinária exige 15 anos de posse (ou 10, com moradia ou trabalho no imóvel); a ordinária, 10 anos com justo título e boa-fé (5, em certos casos); a especial urbana, 5 anos sobre até 250 m²; a especial rural, 5 anos sobre até 50 hectares; e a familiar, 2 anos (art. 1.240-A do Código Civil). A modalidade certa depende do caso.

Sim. A usucapião extrajudicial permite reconhecer a propriedade diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, quando há consenso e a documentação necessária (ata notarial, planta e memorial, anuência dos confrontantes). Em São Paulo, é processada no cartório de registro de imóveis onde o bem está localizado. Quando há litígio ou falta de anuência, recorre-se à via judicial.

A usucapião familiar (art. 1.240-A do Código Civil) permite que o cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel após o outro abandonar o lar adquira a parte que era do ex-parceiro, em apenas 2 anos. Exige imóvel urbano de até 250 m², usado para moradia da família, e que o requerente não seja proprietário de outro imóvel. É a modalidade de menor prazo do direito brasileiro.

É preciso fazer a averbação de construção, o ato que coloca a edificação na matrícula do imóvel — que, sem ela, descreve apenas o terreno (art. 167, II, 4, da Lei de Registros Públicos). Em regra, exige o habite-se da prefeitura, a regularização da obra na Receita Federal (CNO) e a ART do responsável técnico. É indispensável para vender, financiar ou dar o imóvel em garantia.

Pela retificação de registro, que corrige informações erradas na matrícula — área, medidas, confrontações, descrição (arts. 213 e 214 da Lei de Registros Públicos). Na maioria dos casos, é feita de forma administrativa, no próprio cartório, com planta e memorial assinados por profissional habilitado e a anuência dos confrontantes. Não aumenta a propriedade: apenas ajusta a matrícula à realidade do imóvel.

REURB é a Regularização Fundiária Urbana (Lei 13.465/2017), conjunto de medidas para regularizar núcleos urbanos informais — loteamentos e ocupações sem registro — e dar título aos ocupantes. Há duas modalidades: REURB-S (interesse social) e REURB-E (específica). O Município conduz o processo e emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que, registrada no cartório, abre matrículas individuais para cada unidade.

É preciso colocar a propriedade em dia perante o INCRA (CCIR e georreferenciamento certificado), a Receita (ITR) e o cadastro ambiental (CAR), averbando a descrição georreferenciada na matrícula. O georreferenciamento certificado pelo INCRA (Lei 10.267/2001) é obrigatório para vender, desmembrar, partilhar ou doar a terra. Sem regularização, o imóvel rural não circula no registro.

Em três etapas: pagar o ITBI (imposto municipal de transmissão), lavrar a escritura pública no cartório de notas e registrá-la na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Só o registro transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil). Sem ele, mesmo tendo pago e assinado tudo, você ainda não é o dono formal do imóvel.

A escritura pública é o documento, feito no cartório de notas, que formaliza a compra e venda com fé pública. O registro é a averbação dessa escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis. A diferença é decisiva: a escritura sozinha não transfere a propriedade — quem transfere é o registro (art. 1.245 do Código Civil). Por isso, lavrar a escritura sem registrar deixa o imóvel ainda em nome do vendedor.

Na capital de São Paulo, a alíquota do ITBI é de 3% (Lei Municipal 11.154/1991), calculada sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência da Prefeitura. O imposto é pago pelo comprador, antes da lavratura da escritura, e é condição para o registro do imóvel. Somado a escritura e registro, o custo total da transferência fica em torno de 4% a 5% do valor.

Contrato de gaveta é a compra e venda de imóvel feita apenas por instrumento particular, sem escritura e sem registro na matrícula. O risco é grande: como o registro não foi feito, o comprador não é o dono legal (art. 1.245 do Código Civil), e o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, revendido ou objeto de disputa em inventário. Regularizar é o caminho seguro.

Não totalmente. Enquanto o contrato não for levado a registro na matrícula, a propriedade continua, juridicamente, com o vendedor (art. 1.245 do Código Civil). Isso expõe o comprador a riscos como penhora por dívidas do vendedor e dupla venda. O ideal é lavrar a escritura (quando exigida, para imóveis acima de 30 salários mínimos — art. 108 do CC) e registrá-la o quanto antes.

Verificando as certidões do imóvel e do vendedor: a matrícula atualizada e a certidão de ônus reais (para checar hipotecas, penhoras e gravames), certidões de ações judiciais e tributárias do vendedor, e a situação de IPTU e condomínio. Dívidas e disputas podem recair sobre o imóvel ou o comprador. Essa análise prévia, feita por um advogado, evita prejuízos no maior investimento da maioria das famílias.

Antes de comprar, vender ou transferir um imóvel; para regularizar a documentação (averbação, retificação, usucapião, REURB); e diante de qualquer disputa de posse ou propriedade. Em São Paulo, onde os valores são altos, a verificação de certidões e a condução correta da escritura e do registro protegem o comprador. Um escritório especializado evita que o negócio trave ou gere prejuízo.