Obra atrasou? Calcule sua indenização.
Ultrapassado o prazo de entrega e eventual tolerância válida, o que a construtora deve depende da data em que você assinou o contrato: a partir de 28/12/2018, o parâmetro legal é 1% do valor pago por mês de atraso; antes disso, o parâmetro é a cláusula penal do seu contrato. Informe a data e veja qual regime se aplica ao seu caso.
Por que a data importa: o percentual de 1% ao mês foi criado pela Lei 13.786/2018, em vigor desde 28/12/2018. Contratos assinados a partir dessa data seguem esse parâmetro; contratos anteriores seguem a cláusula penal do próprio contrato, e para eles a calculadora não exibe percentual algum.
Informe somente os meses completos após o término da tolerância válida do seu contrato. A ferramenta não subtrai a tolerância: 180 dias corridos não equivalem necessariamente a seis meses. Frações de mês exigem cálculo proporcional por dia.
A construtora atrasou.
Veja o que o seu contrato determina.
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O que mais entra na conta do atraso.
Itens que exigem análise de cabimento e cumulação
- Aluguel pago no período, quando o comprador teve de morar em outro lugar
- Multa contratual, se o contrato previr penalidade para a construtora
- Danos morais, em situações de frustração relevante — depende do caso concreto
- Correção monetária e juros sobre os valores devidos
Exemplo de cálculo.
Exemplo hipotético: contrato assinado em 28/12/2018 ou depois, comprador adimplente que mantém a compra, R$ 300 mil efetivamente pagos e cinco meses completos de atraso após o prazo contratual aplicável. Sem correção nem frações de mês:
| Item | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Meses indenizáveis | período hipotético informado | 5 meses |
| Indenização de 1% ao mês (contrato assinado a partir de 28/12/2018) | R$ 300.000 × 1% × 5 | R$ 15.000 |
| Aluguel comprovado | R$ 2.000 × 5 | R$ 10.000 |
| Total estimado | — | R$ 25.000 |
Exemplo ilustrativo. Em contrato assinado antes de 28/12/2018, a linha de 1% ao mês não se aplica: o lugar dela é ocupado pela cláusula penal do contrato. O valor real depende do contrato, das provas e do entendimento aplicado ao caso.
Outros prejuízos dependem de prova e análise de cabimento e cumulação, sem duplicar a reparação pelo mesmo dano. O art. 43-A, § 3º, impede cumular a multa de resolução com a indenização mensal. O total é uma simulação condicionada às premissas, não um valor mínimo garantido.
O que fazer antes de acionar a construtora.
- Reúna o contrato e localize a cláusula de prazo e de tolerância
- Junte os comprovantes de tudo que foi pago, com datas
- Guarde as comunicações — e-mails, mensagens e comunicados de adiamento
- Documente o aluguel pago no período, se houver
- Notifique por escrito antes de ir ao Judiciário: muitas construtoras negociam nessa fase
Até quando dá para reclamar?
O prazo para pedir a reparação não é indefinido, e começa a correr do momento em que o dano se caracteriza. Quanto mais cedo a cobrança for formalizada, melhor a posição de negociação — e menor o risco de discussão sobre prescrição.
A fórmula, o artigo e a data da revisão.
mensal = pago × 0,01 e total = mensal × meses. Nada mais entra: a calculadora não aplica correção monetária, não calcula juros e não soma outros prejuízos. Na alternativa de resolução ela não calcula nada — apenas repete o valor que você informou como pago, seguido de um sinal de mais. Se a data for anterior a 28/12/2018, a ferramenta não multiplica nada por 1%: ela devolve o encaminhamento para a leitura da cláusula penal do contrato, porque não há percentual legal a aplicar.
A base é o art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018. O caput diz que a entrega "em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada", não dá causa à resolução nem gera penalidade para o incorporador. O § 2º é a fonte do 1%: ultrapassado esse prazo e não havendo resolução, "será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato". O § 1º cuida da outra saída: o adquirente que não deu causa ao atraso pode promover a resolução, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A. E o § 3º proíbe cumular as duas — a indenização mensal do § 2º trata da mora; a multa do § 1º, da inexecução total. Todo esse regime, porém, só alcança os contratos assinados a partir de 28/12/2018, pela razão que o item seguinte explica.
O corte temporal: 28 de dezembro de 2018
A Lei 13.786/2018 foi publicada no Diário Oficial da União em 28 de dezembro de 2018 e, pelo seu art. 4º, entrou em vigor na data da publicação. Por isso o percentual de 1% ao mês do art. 43-A, § 2º, é o parâmetro legal dos contratos assinados a partir de 28/12/2018. Para os anteriores, o STJ, ao julgar os recursos repetitivos sobre atraso de obra, assentou que a Lei 13.786/2018 não incide sobre contratos anteriores à sua vigência (REsp 1.498.484/DF, Segunda Seção, j. 22/05/2019), com fundamento no art. 5º, XXXVI, da Constituição e no art. 6º, § 2º, da LINDB — entendimento reiterado nas Turmas (REsp 1.947.698/MS, 4ª Turma, j. 08/03/2022). Registre-se, para evitar leitura equivocada: essa irretroatividade está na razão de decidir e na ementa do acórdão paradigma, e não constitui tese repetitiva autônoma.
Em contrato anterior a 28/12/2018, portanto, o parâmetro da indenização pela mora é a cláusula penal do próprio contrato: no Tema 970 (REsp 1.498.484/DF, Segunda Seção, j. 22/05/2019) a tese firmada é a de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". Se a cláusula prevê 0,5%, é 0,5%. E se o contrato de adesão só previr cláusula penal para o inadimplemento do adquirente, o Tema 971 (REsp 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, Segunda Seção, j. 22/05/2019) determina que ela seja considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, convertendo-se as obrigações heterogêneas em dinheiro por arbitramento judicial. O acórdão do Tema 970 registra ainda o poder-dever do juiz de revisar equitativamente a cláusula penal (art. 413 do Código Civil), até de ofício. Nada disso se estima por fórmula: depende da leitura do contrato.
O que a estimativa não inclui
A lei manda contar o atraso pro rata die; a calculadora trabalha com meses inteiros, que é o número que você digita. É um critério adotado aqui para simplificar, e a lei não o fixa. Também ficam de fora a correção monetária — que segue o índice do seu contrato, não um índice geral —, os juros, o aluguel pago durante o atraso, a multa contratual e eventuais danos morais. O total é uma simulação condicionada às premissas, não um valor mínimo garantido.
E há o que a ferramenta não verifica. Ela presume que o seu contrato traz a cláusula de tolerância expressa, clara e destacada que o caput exige — sem ela, os 180 dias não se aplicam. Não checa se você está adimplente com as parcelas, condição do § 2º, nem se a unidade já foi entregue, momento em que a indenização é devida. E presume incorporação imobiliária: lote comprado em parcelamento do solo segue a Lei 6.766/1979, cujo art. 32-A, também incluído pela Lei 13.786/2018, trata da resolução por inadimplemento do adquirente e não fixa o percentual de 1% ao mês.
Atraso de obra: entenda seus direitos.
A cláusula de tolerância de 180 dias vale mesmo?
A tolerância de até 180 dias corridos exige previsão contratual expressa, clara e destacada. Esta ferramenta recebe o atraso já apurado após a tolerância; não valida a cláusula nem desconta 180 dias automaticamente.
Como é calculada a indenização por atraso de obra?
Depende da data em que o contrato foi assinado. Para contratos assinados a partir de 28/12/2018, o parâmetro legal é o art. 43-A, §2º, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018: 1% do valor efetivamente pago à construtora por mês de atraso, contado após o fim da tolerância contratual válida, quando houver, com correção monetária. Exemplo: quem pagou R$ 300 mil e sofreu 8 meses de atraso pode buscar cerca de R$ 24 mil. Para contratos anteriores a 28/12/2018, esse percentual não se aplica automaticamente — o valor da indenização pela mora vem da cláusula penal do contrato.
Meu contrato foi assinado antes de 28/12/2018. O 1% ao mês se aplica?
Não automaticamente. O art. 43-A da Lei 4.591/64 foi incluído pela Lei 13.786/2018, que entrou em vigor em 28/12/2018, e o STJ, ao julgar os recursos repetitivos sobre atraso de obra, assentou que a Lei 13.786/2018 não incide sobre contratos anteriores à sua vigência (REsp 1.498.484/DF, Segunda Seção, j. 22/05/2019). Nesses contratos, o parâmetro da indenização pela mora é a cláusula penal do próprio contrato — se ela prevê 0,5%, é 0,5%. Havendo cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, ela é considerada para fixar a indenização devida pelo vendedor, e as obrigações heterogêneas são convertidas em dinheiro por arbitramento judicial (Temas 970 e 971 do STJ). Por isso a leitura do contrato é indispensável.
E se eu não quiser mais o imóvel?
Ultrapassada a tolerância, o art. 43-A, §1º, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, prevê que o adquirente que não deu causa ao atraso pode promover a resolução do contrato, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos. Essa regra vale para contratos assinados a partir de 28/12/2018; em contratos anteriores, as consequências da resolução dependem do que o contrato prevê e da análise do caso. A escolha entre indenização e resolução depende do seu objetivo e merece análise profissional.
Quais documentos preciso reunir?
O contrato de compra e venda (com a data de entrega e a cláusula de tolerância), os comprovantes de tudo o que você pagou (boletos, transferências, financiamento), o habite-se ou comunicados da construtora sobre a entrega, e as conversas/e-mails sobre o atraso. Esses documentos permitem avaliar o cálculo e a estratégia, conforme o caso.
Há prazo para entrar com a ação?
Sim — a pretensão de cobrança está sujeita a prazos de prescrição que variam conforme o pedido (em regra, até 10 anos para obrigações contratuais, mas há entendimentos por prazos menores). Quanto antes você agir, menor o risco de perder valores. Consulte um advogado o quanto antes.
Esta calculadora substitui a análise de um advogado?
Não — em nenhuma hipótese. A estimativa é educativa e baseia-se apenas no que você informar. O valor real depende do contrato, dos comprovantes de pagamento, da correção monetária e de eventuais danos adicionais (como aluguel que você precisou pagar). Um advogado precisa analisar o caso concreto.