Reajuste do aluguel: o valor, o índice e o memorial.
A conta é simples: encadear as variações mensais do índice contratado e aplicar o fator sobre o aluguel. O que costuma faltar é a parte jurídica — periodicidade, contrato sem índice previsto e valor cobrado diferente do da cláusula.
Como o período é montado: o cálculo acumula as variações do índice do mês do último reajuste, inclusive, até o mês anterior ao do novo — num reajuste de agosto para agosto, doze variações.
O número fecha. E a cláusula,
diz o que você está pagando?
Índice trocado sem acordo, reajuste antes de completar doze meses e aluguel acima do mercado são discussões diferentes na Lei 8.245/91. Envie sua simulação pelo WhatsApp para uma triagem inicial. As regras de reajuste no conjunto da locação — prazo, garantia, renovação e rescisão — estão reunidas no guia da Lei do Inquilinato.
A fórmula, a fonte do índice e a base legal.
fator = (1 + v₁/100) × … × (1 + vₙ/100), sendo v a variação mensal do índice. Daí saem acumulado (%) = (fator − 1) × 100 e novo aluguel = aluguel atual × fator.Índices de preços não se somam: doze variações de 1% acumulam 12,68%, não 12%.
De onde vem o índice. Ao carregar a página, a ferramenta consulta o Sistema Gerenciador de Séries Temporais do Banco Central, em api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.{código}/dados. Os códigos são os oficiais do SGS: 189 para o IGP-M, 190 para o IGP-DI, 188 para o INPC e 433 para o IPCA. Respondendo a consulta, o resultado leva a etiqueta "Banco Central" e o mês do último dado. Falhando, a ferramenta usa a tabela de contingência gravada no código, avisa que não foi possível confirmar o índice naquele momento, informa a data da tabela e indica a Calculadora do Cidadão. Número antigo nunca é apresentado como atual.
Periodicidade: o piso de doze meses
O reajuste não é livre no tempo. O § 1º do art. 2º da Lei 10.192/2001 determina: "É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano". Na locação residencial, o parágrafo único do art. 17 da Lei 8.245/91 remete a essa disciplina: "nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica". Por isso a calculadora conta os meses do período e avisa quando não chegam a doze.
Quando o contrato não indicou índice
A Lei 8.245/91 não escolhe índice no lugar das partes. O art. 17 estabelece que "é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo" — três vedações, nenhuma imposição de índice. O art. 18 completa: "É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste". Sem cláusula, o reajuste depende de acordo.
Reajuste não é revisão: o art. 19 e os três anos
Reajustar é recompor o valor pela variação de um índice. Revisar é levar o aluguel ao preço de mercado, para cima ou para baixo. O art. 19 fixa o marco dessa segunda via: "Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado". São três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior — não do último reajuste por índice. Na locação sob medida, o § 1º do art. 54-A admite convencionar a renúncia ao direito de revisão durante a vigência.
Quando o valor cobrado não é o da cláusula
Trocar o índice, aplicar percentual diferente ou antecipar o aniversário alteram o contrato e, pelo art. 18, dependem de acordo. Se o locatário quer pagar o que entende correto e o locador se recusa a receber, a Lei 8.245/91 prevê a ação de consignação dos aluguéis e acessórios da locação, com rito no art. 67.
Dúvidas sobre o reajuste do aluguel.
De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
No mínimo de doze em doze meses. O § 1º do art. 2º da Lei 10.192/2001 é expresso: é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano. Cláusula semestral, portanto, não se sustenta. O parágrafo único do art. 17 da Lei 8.245/91 remete os critérios de reajuste da locação residencial à legislação específica.
E se o contrato não previu índice de reajuste?
A Lei 8.245/91 não escolhe um índice no lugar das partes. O art. 17 diz que é livre a convenção do aluguel, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. O art. 18 acrescenta que é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel e inserir ou modificar cláusula de reajuste. Sem cláusula, o reajuste depende de acordo; sem acordo, resta a revisão judicial do art. 19.
Índice acumulado negativo obriga o locador a reduzir o aluguel?
A Lei 8.245/91 não trata de índice negativo: a resposta está na cláusula do contrato. Se a cláusula manda aplicar a variação acumulada sem trava, a aplicação literal com acumulado negativo reduz o aluguel. Muitos contratos, porém, trazem piso expresso — do tipo o aluguel não será reduzido, ou a variação negativa será considerada igual a zero. A calculadora aplica a fórmula pura e mostra o resultado negativo como ele é.
O locador aplicou índice diferente do previsto no contrato. O que fazer?
O valor devido é o que resulta da cláusula contratada. Mudar de índice ou de percentual altera o contrato e, pelo art. 18, depende de acordo. Quando o locatário quer pagar o valor que entende correto e o locador se recusa a receber, a Lei 8.245/91 prevê procedimento próprio: a ação de consignação dos aluguéis e acessórios, com rito no art. 67.
Qual a diferença entre reajuste e ação revisional de aluguel?
São coisas distintas. O reajuste recompõe o valor pela variação de um índice, uma vez por ano, conforme a cláusula. A revisional busca ajustar o aluguel ao preço de mercado: diz o art. 19 da Lei 8.245/91 que, não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel. Os três anos correm do contrato ou do último acordo, não do último reajuste.
Quanto custa discutir um reajuste de aluguel?
Boa parte dos casos se resolve com notificação e memória de cálculo, sem processo, e o custo se limita aos honorários advocatícios. Havendo ação — revisional ou consignatória —, somam-se as custas do tribunal sobre o valor da causa e, na revisional, a perícia do valor locativo. Os honorários são apresentados por escrito após a leitura do contrato.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Os índices desta página são nacionais e a Lei 8.245/91 é federal, então o cálculo serve para contratos de qualquer estado. O escritório fica na Avenida Paulista e atende clientes de outras localidades de forma remota, por videoconferência e com documentos digitais; em comarcas distantes, a atuação pode envolver advogado correspondente. A triagem inicial segue o mesmo formato.
