Diritto locatizio brasiliano: una guida pratica
Una mappa della Legge 8.245/1991 organizzata per domanda — indicizzazione, penale, garanzia, permanenza oltre il termine, rinnovo e sfratto — con il calcolatore per ciascun tema.
5,0 · 18 Recensioni GoogleLe locazioni urbane in Brasile sono regolate dalla Legge 8.245/1991, la legge locatizia. Ferme le esclusioni dell'art. 1, tre elementi del tuo contratto orientano la valutazione iniziale: se è residenziale o commerciale, se è scritto e per quanto tempo, e quale garanzia è stata pattuita (art. 37). Questa guida ordina le risposte per domanda.
Cosa stai cercando di risolvere.
- Il conduttore non pagaLa domanda del locatore per recuperare l'immobile è un'azione di sfratto (art. 5), che può cumulare la pretesa di credito. Vedi sfratto.
- Voglio andarmene prima della fineDi regola, la penale pattuita è ridotta in proporzione al periodo già trascorso, salve le eccezioni dell'art. 4. Usa il calcolatore della penale di risoluzione.
- Di quanto può aumentare il canoneIl canone è liberamente pattuito, ma non può essere stipulato in valuta estera (art. 17). L'indice è quello del contratto — vedi il calcolatore di adeguamento del canone.
- Il canone è fuori mercatoIn mancanza di accordo, è possibile una revisione giudiziale dopo tre anni di contratto o dell'ultimo accordo (art. 19).
- Esercito un'attività nell'immobileIl rinnovo protetto richiede un contratto scritto a tempo determinato, almeno cinque anni con quel contratto o con contratti scritti consecutivi, e tre anni ininterrotti nella stessa attività, oltre agli altri requisiti di legge. L'azione deve essere proposta tra un anno e sei mesi prima della scadenza (art. 51). Controlla il calcolatore della scadenza di rinnovo.
- Quale garanzia richiedereDeposito cauzionale, fideiussore, assicurazione fideiussoria o cessione fiduciaria di quote di fondi — una sola per contratto, a pena di nullità (art. 37).
- Chi paga cosaLe spese condominiali straordinarie gravano sul locatore, quelle ordinarie sul conduttore (artt. 22 e 23).
- Il termine è scaduto e nessuno ha detto nullaPer le locazioni residenziali, la forma scritta e la soglia dei 30 mesi determinano regole diverse di continuazione e ripresa (artt. 46–47); le locazioni non residenziali seguono gli artt. 56–57.
Indicizzazione, penale e revisione del canone.
L'indicizzazione segue l'indice del contratto — come IGP-M, IPCA o INPC — salvo l'intervallo minimo annuale della Legge 10.192/2001 (art. 2, § 1). Il canone non può essere fissato in valuta estera né collegato a tassi di cambio o al salario minimo (art. 17). Cambiare l'indice per trattativa richiede accordo (art. 18). Il calcolatore di adeguamento del canone mostra la differenza.
Secondo la regola generale dell'art. 4, la penale per recesso anticipato decresce con l'esecuzione del contratto: si moltiplica la penale intera per la frazione di termine restante. Senza clausola penale, il giudice può fissarne l'importo. Il trasferimento disposto dal datore di lavoro in altra località esime il conduttore dalla penale se il locatore riceve preavviso scritto di almeno 30 giorni. I contratti built-to-suit seguono una regola speciale, con la penale limitata ai canoni restanti (art. 54-A, § 2). Il calcolatore della penale stima la regola generale.
La revisione giudiziale del canone mira ad allineare il canone al mercato. Senza accordo, è disponibile dopo tre anni di contratto o dell'ultimo accordo sul canone (art. 19); le parti possono pattuire un nuovo canone in qualsiasi momento (art. 18). I contratti built-to-suit possono rinunciare alla revisione durante il termine (art. 54-A, § 1). Se richiesto e supportato da prove, il canone provvisorio non può superare l'80% dell'importo richiesto nella domanda del locatore, né scendere sotto l'80% del canone in vigore nella domanda del conduttore (art. 68). Una valutazione tecnica aiuta a stabilire il canone di mercato.
Un avvertimento vale per tutti e tre: le clausole volte a eludere le finalità della legge sono nulle, incluse quelle che precludono la continuazione ex art. 47 o il rinnovo protetto ex art. 51 (art. 45). Ciò non elimina le eccezioni espressamente ammesse dalla legge. Una clausola firmata non è automaticamente valida.
Cosa accade in ogni fase della locazione.
- Stipula e garanziaUn solo tipo di garanzia per contratto (art. 37). Il deposito cauzionale è limitato a tre mensilità e deve essere versato in un conto di risparmio, con i suoi frutti a favore del conduttore (art. 38, § 2). Salvo diversa previsione contrattuale, e ferme le regole legali di svincolo, la garanzia dura fino all'effettiva restituzione (artt. 39–40).
- Durante il termineL'indicizzazione segue l'indice contrattuale, la revisione giudiziale parte dai tre anni, e le spese correnti si ripartiscono tra le parti (artt. 19, 22 e 23).
- Fine del termine, residenzialeUn contratto scritto di almeno 30 mesi si estingue alla scadenza senza preavviso. La permanenza oltre 30 giorni senza opposizione crea una locazione a tempo indeterminato, risolvibile con 30 giorni per liberare (art. 46). Le locazioni residenziali verbali o inferiori ai 30 mesi proseguono automaticamente, con la ripresa limitata ai motivi dell'art. 47.
- Fine del termine, commercialeDi regola, un contratto non residenziale a tempo determinato si estingue alla scadenza senza preavviso. La permanenza oltre 30 giorni senza opposizione crea una locazione a tempo indeterminato (art. 56); a quel punto il locatore può risolvere per iscritto con 30 giorni per liberare (art. 57). Restano fermi il rinnovo protetto e le altre regole speciali.
- Recuperare l'immobileLa via è l'azione di sfratto (art. 5). Dopo la sentenza favorevole, l'ordine di sfratto concede di regola 30 giorni per liberare, ridotti a 15 nei casi dell'art. 63, § 1; altri paragrafi prevedono termini speciali.
Dove continuare a leggere.
I calcolatori di locazione e le pagine delle aree
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Contenuto informativo ai sensi della Regola 205/2021 dell’Ordine degli avvocati del Brasile — non sostituisce la valutazione del tuo caso. Verificato sulla Legge 8.245/1991 come pubblicata dalla Presidenza della Repubblica.
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Chi guida quest'area.
Socia fondatrice di Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Specializzata in Diritto immobiliare (PUC/SP) e Diritto successorio (PUC-Campinas), guida l’area immobiliare e le successioni. Spiega ogni passo prima che il cliente decida.
Conosci Letícia MarquesArticoli di approfondimento.
Domande comuni.
Posso richiedere fideiussore e assicurazione fideiussoria insieme?
No. L'art. 37 ammette deposito cauzionale, fideiussore, assicurazione fideiussoria o cessione fiduciaria di quote di fondi, e vieta di cumulare tipi di garanzia nello stesso contratto, a pena di nullità. Il deposito cauzionale è limitato a tre mensilità e deve essere detenuto in un conto di risparmio, con i frutti a favore del conduttore (art. 38, § 2).
Sono andato via prima della fine del termine. Pago l'intera penale?
Di regola, no. La penale intera decresce con l’esecuzione del contratto, restando un importo proporzionale al termine restante; senza clausola, il giudice può fissarla (art. 4). Il trasferimento disposto dal datore di lavoro in altra località comporta l’esenzione con preavviso scritto di almeno 30 giorni. I contratti built-to-suit hanno una regola speciale all’art. 54-A, § 2. Il calcolatore stima la regola generale.
Ogni quanto si può rivedere il canone?
Le parti possono pattuire un nuovo canone in qualsiasi momento (art. 18). Senza accordo, la revisione giudiziale al canone di mercato richiede tre anni di contratto o dall'ultimo accordo sul canone (art. 19), salve regole speciali come l'eventuale rinuncia built-to-suit. L'indicizzazione è diversa e deve rispettare l'intervallo minimo annuale.
Il termine è scaduto e il conduttore è ancora lì. E ora?
Un contratto residenziale scritto di almeno 30 mesi si estingue senza preavviso; la permanenza oltre 30 giorni senza opposizione crea una locazione a tempo indeterminato, risolvibile con 30 giorni per liberare (art. 46). Le locazioni residenziali verbali o i termini inferiori ai 30 mesi proseguono automaticamente, ma la ripresa richiede i motivi dell'art. 47.
Quanto costa una consulenza sulla locazione?
Gli onorari sono pattuiti per iscritto prima dell'azione e dipendono dall'ambito: revisione, redazione, diffida o giudizio. Tasse e spese processuali seguono le regole del tribunale competente ed eventuali esenzioni per giustizia gratuita; il valore della causa può entrare nel calcolo. Una proposta scritta segue la valutazione.
Operate fuori São Paulo?
Sì. La legge locatizia è federale. Le cause si svolgono di regola dove si trova l'immobile, salvo valida pattuizione di foro diverso (art. 58, II). Gestiamo i procedimenti altrove con avvocati locali sotto il nostro coordinamento. Gli incontri sono disponibili su Avenida Paulista o in videochiamata.
Domanda non coperta qui?
Invia il contratto e descrivi la situazione. Ti diremo quale articolo della legge locatizia si applica e qual è la via, con una proposta scritta dove c'è lavoro da fare.