Brasilianisches Mietrecht: ein praktischer Leitfaden
Eine Landkarte des Gesetzes 8.245/1991, nach Fragen geordnet — Indexierung, Vertragsstrafe, Sicherheit, Verbleiben nach Ablauf, Verlängerung und Räumung — mit dem Rechner für jedes Thema.
5,0 · 18 Google-BewertungenStädtische Mietverhältnisse in Brasilien regelt Gesetz 8.245/1991, das Mietgesetz. Vorbehaltlich der Ausnahmen in Art. 1 lenken drei Angaben aus Ihrem Mietvertrag die Ersteinschätzung: ob es Wohnraum oder Gewerbe ist, ob es schriftlich ist und wie lange es läuft, und welche Sicherheit vereinbart wurde (Art. 37). Dieser Leitfaden ordnet die Antworten nach Fragen.
Was Sie lösen möchten.
- Der Mieter zahlt nichtDer Anspruch des Vermieters auf Rückerlangung der Immobilie ist die Räumungsklage (Art. 5), die den Zahlungsanspruch einschließen kann. Siehe Räumung.
- Ich möchte vor Vertragsende ausziehenIn der Regel wird die vereinbarte Vertragsstrafe proportional zur bereits erfüllten Laufzeit gekürzt, vorbehaltlich der Ausnahmen in Art. 4. Nutzen Sie den Rechner für die Vertragsstrafe bei Mietkündigung.
- Wie stark darf die Miete steigenDie Miete ist frei vereinbar, darf aber nicht in Fremdwährung vereinbart werden (Art. 17). Der Index ist der im Vertrag stehende — siehe den Rechner für die Mietanpassung.
- Die Miete passt nicht zum MarktOhne Einigung steht nach drei Jahren des Mietverhältnisses oder der früheren Vereinbarung eine gerichtliche Überprüfung offen (Art. 19).
- Ich betreibe ein Gewerbe in den RäumenDie geschützte Verlängerung verlangt einen schriftlichen befristeten Mietvertrag, mindestens fünf Jahre aus diesem oder aufeinanderfolgenden schriftlichen Verträgen und drei ununterbrochene Jahre im selben Gewerbe, neben weiteren gesetzlichen Voraussetzungen. Das Verfahren muss zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Ablauf eingeleitet werden (Art. 51). Prüfen Sie den Rechner für die Verlängerungsfrist.
- Welche Sicherheit verlangenKaution, Bürge, Mietkautionsversicherung oder Abtretung von Fondsanteilen — nur eine je Mietvertrag, bei Androhung der Nichtigkeit (Art. 37).
- Wer zahlt wasAußerordentliche Nebenkosten trägt der Vermieter, gewöhnliche laufende Kosten der Mieter (Art. 22 und 23).
- Die Frist lief ab und niemand sagte etwasBei Wohnraummietverträgen bestimmen Schriftform und die 30-Monats-Schwelle unterschiedliche Regeln für Fortsetzung und Rückforderung (Art. 46–47); Nicht-Wohnraummietverträge folgen Art. 56–57.
Indexierung, Vertragsstrafe und Mietüberprüfung.
Die Indexierung folgt dem Vertragsindex — etwa IGP-M, IPCA oder INPC — vorbehaltlich des jährlichen Mindestabstands nach Gesetz 10.192/2001 (Art. 2, § 1). Die Miete darf nicht in Fremdwährung festgesetzt oder an Wechselkurse oder den Mindestlohn gekoppelt werden (Art. 17). Die Änderung des Index durch Verhandlung erfordert Einigung (Art. 18). Der Rechner für die Mietanpassung zeigt den Unterschied.
Nach der allgemeinen Regel in Art. 4 verringert sich die Vertragsstrafe bei vorzeitigem Auszug mit der Vertragserfüllung: Multiplizieren Sie die volle Strafe mit dem verbleibenden Bruchteil der Laufzeit. Ohne Vertragsstrafenklausel kann das Gericht den Betrag festsetzen. Eine vom Arbeitgeber angeordnete Versetzung an einen anderen Ort befreit den Mieter von der Strafe, wenn der Vermieter mindestens 30 Tage vorher schriftlich benachrichtigt wird. Built-to-Suit-Mietverträge folgen einer Sonderregel, mit der Strafe auf die Restmieten begrenzt (Art. 54-A, § 2). Der Vertragsstrafenrechner schätzt die allgemeine Regel.
Eine gerichtliche Mietüberprüfung soll die Miete an den Markt anpassen. Ohne Einigung steht sie nach drei Jahren des Mietverhältnisses oder der letzten Mietvereinbarung offen (Art. 19); eine neue Miete können die Parteien jederzeit vereinbaren (Art. 18). Built-to-Suit-Mietverträge können auf die Überprüfung während der Laufzeit verzichten (Art. 54-A, § 1). Bei Beantragung und Nachweis darf die vorläufige Miete 80 % des in der Klage des Vermieters begehrten Betrags nicht überschreiten oder 80 % der derzeitigen Miete in der Klage des Mieters nicht unterschreiten (Art. 68). Eine technische Bewertung hilft, die Marktmiete festzustellen.
Eine Warnung gilt für alle drei: Klauseln, die die Zwecke des Gesetzes vereiteln sollen, sind nichtig, einschließlich solcher, die die Fortsetzung nach Art. 47 oder die geschützte Verlängerung nach Art. 51 ausschließen (Art. 45). Dies nimmt die vom Gesetz ausdrücklich erlaubten Ausnahmen nicht weg. Eine unterschriebene Klausel ist nicht automatisch wirksam.
Was in jeder Phase des Mietverhältnisses geschieht.
- Abschluss und SicherheitNur eine Sicherheitsart je Mietvertrag (Art. 37). Eine Barkaution ist auf drei Monatsmieten begrenzt und muss auf ein Sparkonto gelegt werden, dessen Erträge dem Mieter zustehen (Art. 38, § 2). Sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht, und vorbehaltlich gesetzlicher Freigaberegeln, besteht die Sicherheit bis zur tatsächlichen Rückgabe fort (Art. 39–40).
- Während der LaufzeitIndexierung nach dem Vertragsindex, gerichtliche Überprüfung ab drei Jahren und laufende Kosten zwischen den Parteien aufgeteilt (Art. 19, 22 und 23).
- Laufzeitende, WohnraumEin schriftlicher Mietvertrag von mindestens 30 Monaten endet mit Ablauf ohne Kündigung. Ein länger als 30 Tage unbeanstandetes Verbleiben begründet ein unbefristetes Mietverhältnis, kündbar mit 30 Tagen zur Räumung (Art. 46). Mündliche Wohnraummietverträge oder Laufzeiten unter 30 Monaten verlängern sich automatisch, wobei die Rückforderung auf die Gründe des Art. 47 beschränkt ist.
- Laufzeitende, GewerbeIn der Regel endet ein befristeter Nicht-Wohnraummietvertrag mit Ablauf ohne Kündigung. Ein länger als 30 Tage unbeanstandetes Verbleiben begründet ein unbefristetes Mietverhältnis (Art. 56); in diesem Stadium kann der Vermieter schriftlich mit 30 Tagen zur Räumung kündigen (Art. 57). Die geschützte Verlängerung und weitere Sonderregeln bleiben zu beachten.
- Rückforderung der ImmobilieDer Weg ist die Räumungsklage (Art. 5). Nach einem obsiegenden Urteil lässt die Räumungsanordnung in der Regel 30 Tage zur Räumung, verkürzt auf 15 in den Fällen des Art. 63, § 1; weitere Paragraphen sehen Sonderfristen vor.
Wo Sie weiterlesen.
Die Mietrechner und die Themenseiten
Jeder Rechner läuft in Ihrem Browser und zeigt das Ergebnis am Bildschirm, ohne Ihre Angaben zu verlangen.
Informationsinhalt gemäß Regel 205/2021 der brasilianischen Anwaltskammer (OAB) — ersetzt keine Prüfung Ihres Falls. Geprüft anhand des Gesetzes 8.245/1991 in der Veröffentlichung der Präsidentschaft der Republik.
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Wer diesen Bereich leitet.
Gründungspartnerin von Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Postgraduiert in Immobilienrecht (PUC/SP) und Erbrecht (PUC-Campinas), leitet sie die Immobilienpraxis und Erbangelegenheiten. Sie erklärt jeden Schritt, bevor der Mandant entscheidet.
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Häufige Fragen.
Kann ich gleichzeitig einen Bürgen und eine Mietkautionsversicherung verlangen?
Nein. Art. 37 erlaubt Kaution, Bürgen, Mietkautionsversicherung oder die fiduziarische Abtretung von Fondsanteilen und verbietet die Kombination mehrerer Sicherheiten in einem Mietvertrag bei Androhung der Nichtigkeit. Eine Barkaution ist auf drei Monatsmieten begrenzt und muss auf einem Sparkonto gehalten werden, dessen Erträge dem Mieter zustehen (Art. 38, § 2).
Ich bin vor Vertragsende ausgezogen. Zahle ich die volle Vertragsstrafe?
In der Regel nicht. Die volle Vertragsstrafe verringert sich mit der Vertragserfüllung und hinterlässt einen zur Restlaufzeit proportionalen Betrag; ohne Klausel kann das Gericht sie festsetzen (Art. 4). Eine vom Arbeitgeber angeordnete Versetzung an einen anderen Ort befreit bei mindestens 30 Tagen schriftlicher Vorankündigung. Built-to-Suit-Mietverträge haben eine Sonderregel in Art. 54-A, § 2. Der Rechner schätzt die allgemeine Regel.
Wie oft kann die Miete überprüft werden?
Die Parteien können jederzeit eine neue Miete vereinbaren (Art. 18). Ohne Einigung setzt eine gerichtliche Überprüfung der Marktmiete drei Jahre des Mietverhältnisses oder der letzten Mietvereinbarung voraus (Art. 19), vorbehaltlich Sonderregeln wie eines möglichen Built-to-Suit-Verzichts. Die Indexierung ist etwas anderes und muss den jährlichen Mindestabstand wahren.
Die Frist ist abgelaufen und der Mieter ist noch dort. Was nun?
Ein schriftlicher Wohnraummietvertrag von mindestens 30 Monaten endet ohne Kündigung; ein länger als 30 Tage unbeanstandetes Verbleiben begründet ein unbefristetes Mietverhältnis, kündbar mit 30 Tagen zur Räumung (Art. 46). Mündliche Wohnraummietverträge oder Laufzeiten unter 30 Monaten verlängern sich automatisch, doch die Rückforderung erfordert Gründe nach Art. 47.
Was kostet die Beratung zu einem Mietvertrag?
Die Honorare werden vor jeder Tätigkeit schriftlich vereinbart und hängen vom Umfang ab: Prüfung, Entwurf, Benachrichtigung oder Verfahren. Gerichtskosten und Auslagen folgen den jeweiligen Gerichtsregeln und einer etwaigen Befreiung für bedürftige Parteien; der Streitwert kann Teil der Berechnung sein. Ein schriftliches Angebot folgt der Prüfung.
Sind Sie auch außerhalb von São Paulo tätig?
Ja. Das Mietgesetz ist Bundesrecht. Klagen laufen in der Regel am Ort der Immobilie, sofern nicht wirksam ein anderer Gerichtsstand vereinbart wurde (Art. 58, II). Wir führen Verfahren anderswo mit örtlichen Anwälten unter unserer Koordination. Termine sind auf der Avenida Paulista oder per Video möglich.
Frage hier nicht behandelt?
Senden Sie den Mietvertrag und schildern Sie die Situation. Wir sagen Ihnen, welcher Artikel des Mietgesetzes gilt und welcher Weg besteht, mit schriftlichem Angebot, wenn es Arbeit gibt.