¿Se retrasó la obra? Calcule la indemnización estimada.
Una vez superado el período de tolerancia de 180 días, el régimen aplicable depende de la fecha del contrato. Para los contratos celebrados a partir del 28 de diciembre de 2018, el parámetro legal es el 1 % del importe pagado por cada mes de retraso; para los anteriores, el punto de referencia es la cláusula penal del propio contrato. Introduzca los datos y vea qué régimen corresponde a su caso.
Por qué importa la fecha: el parámetro del 1 % mensual fue incorporado por la Ley 13.786/2018, vigente desde el 28 de diciembre de 2018. Los contratos celebrados a partir de esa fecha siguen ese régimen; en los anteriores, la indemnización por mora depende de la cláusula penal contractual y la calculadora no aplica ningún porcentaje.
Indique solo los meses completos posteriores a la tolerancia válida del contrato. La herramienta no descuenta esa tolerancia: 180 días naturales no equivalen necesariamente a seis meses. Las fracciones requieren un cálculo proporcional por día.
La entrega se retrasó.
El contrato determina el siguiente paso.
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La fórmula, el artículo y la fecha de revisión.
mensual = pagado × 0,01 y total = mensual × meses. No se añade nada más: la calculadora no aplica corrección monetaria, no calcula intereses ni suma otros perjuicios. En la alternativa de resolución no calcula ningún importe adicional: solo repite el valor informado como pagado, seguido de un signo más. Si la fecha es anterior al 28 de diciembre de 2018, la herramienta no multiplica nada por el 1 %; remite al análisis de la cláusula penal del contrato, porque no existe un porcentaje legal que pueda aplicarse automáticamente.
La base es el art. 43-A de la Ley 4.591/1964, incorporado por la Ley 13.786/2018. El caput establece que la entrega dentro de los 180 días naturales posteriores a la fecha prevista en el contrato, siempre que esa tolerancia se haya pactado de forma expresa, clara y destacada, no permite resolver el contrato ni genera penalidad para el promotor. El § 2 es la fuente del 1 %: superado ese plazo sin resolución, corresponde al comprador al día en el pago, cuando se entregue la unidad, una indemnización del 1 % del importe efectivamente pagado al promotor por cada mes de retraso, pro rata die y con corrección monetaria según el índice contractual. El § 1 regula la alternativa de resolución: el comprador que no haya causado el retraso puede resolver el contrato, con devolución íntegra de los importes pagados y de la multa pactada, en un plazo de 60 días naturales, corregidos conforme al § 8 del art. 67-A. El § 3 impide acumular ambas soluciones: la indemnización mensual del § 2 corresponde a la mora; la multa del § 1, al incumplimiento total. Este régimen solo alcanza a los contratos celebrados a partir del 28 de diciembre de 2018, por la razón explicada a continuación.
Fecha de entrada en vigor: 28 de diciembre de 2018
La Ley 13.786/2018 fue publicada en el Diario Oficial de la Unión el 28 de diciembre de 2018 y, conforme a su art. 4, entró en vigor en la fecha de publicación. Por ello, el porcentaje del 1 % mensual del art. 43-A, § 2, es el parámetro legal para los contratos celebrados a partir del 28 de diciembre de 2018. Respecto de los contratos anteriores, el Superior Tribunal de Justicia (STJ), al juzgar los recursos repetitivos sobre retraso de obra, determinó que la Ley 13.786/2018 no se aplica a contratos celebrados antes de su entrada en vigor (REsp 1.498.484/DF, Segunda Sección, sentencia de 22 de mayo de 2019), con fundamento en el art. 5, XXXVI, de la Constitución y en el art. 6, § 2, de la Ley de Introducción a las Normas del Derecho Brasileño (LINDB). Ese criterio fue reiterado por las Salas (REsp 1.947.698/MS, Cuarta Sala, sentencia de 8 de marzo de 2022). Para evitar una lectura equivocada: la irretroactividad figura en la fundamentación y en el sumario del precedente principal; no constituye una tesis repetitiva autónoma.
Por tanto, en un contrato celebrado antes del 28 de diciembre de 2018, el parámetro de la indemnización por mora es la cláusula penal del propio contrato. En el Tema 970 (REsp 1.498.484/DF, Segunda Sección, sentencia de 22 de mayo de 2019), el STJ estableció que la cláusula penal moratoria tiene por finalidad indemnizar el cumplimiento tardío de la obligación y que, como regla, cuando se fija en un valor equivalente al alquiler, no puede acumularse con el lucro cesante. Si la cláusula prevé el 0,5 %, se aplica ese 0,5 %. Si el contrato de adhesión contiene una cláusula penal únicamente para el incumplimiento del comprador, el Tema 971 (REsp 1.614.721/DF y 1.631.485/DF, Segunda Sección, sentencia de 22 de mayo de 2019) exige que se considere esa cláusula para fijar la indemnización por incumplimiento del vendedor, convirtiéndose las obligaciones heterogéneas en dinero mediante valoración judicial. El precedente del Tema 970 también reconoce la facultad y el deber del juez de reducir equitativamente la cláusula penal (art. 413 del Código Civil), incluso de oficio. Nada de ello puede estimarse mediante una fórmula: depende de la lectura del contrato.
Ejemplo de cálculo
Considere un contrato celebrado después del 28 de diciembre de 2018, al que se aplica el art. 43-A, § 2.º: entrega prevista para enero, tolerancia de 180 días que termina en julio, llaves entregadas en diciembre y R$ 300.000 efectivamente pagados hasta entonces. El retraso indemnizable corresponde a los cinco meses de agosto a diciembre. La indemnización mensual es R$ 300.000 × 1 % = R$ 3.000, y el total básico estimado es R$ 15.000. Los alquileres demostrables pagados durante el período, la corrección monetaria y otros conceptos deben analizarse caso por caso. Si el mismo contrato se hubiera celebrado antes del 28 de diciembre de 2018, no se aplicaría automáticamente el 1 %: el parámetro sería la cláusula penal contractual.
Los perjuicios adicionales requieren prueba y análisis de procedencia y acumulación, sin indemnizar dos veces el mismo daño. El art. 43-A, § 3.º, impide acumular la multa por resolución con la indemnización mensual. El total es una simulación sujeta a sus premisas, no un importe mínimo garantizado.
Lo que la estimación deja fuera
La ley calcula el retraso pro rata die; la calculadora trabaja con meses completos, según el número introducido. Es una simplificación de esta herramienta, no un criterio fijado por la ley. Tampoco incluye la corrección monetaria —que sigue el índice contractual—, los intereses, los alquileres pagados durante el retraso, la multa contractual ni eventuales daños morales. El total es una simulación sujeta a sus premisas, no un importe mínimo garantizado.
La herramienta presupone que el contrato contiene la cláusula de tolerancia expresa, clara y destacada exigida por el caput; sin ella, los 180 días pueden no aplicarse. Tampoco comprueba que el comprador esté al día en sus cuotas, condición del § 2.º, ni que la unidad haya sido entregada, momento en que vence la indemnización prevista por esa norma. Además, presupone una incorporación inmobiliaria (incorporação imobiliária). Un lote adquirido en un fraccionamiento se rige por la Ley 6.766/1979, cuyo art. 32-A, también incorporado por la Ley 13.786/2018, trata de la resolución por incumplimiento del comprador y no establece una indemnización del 1 % mensual.
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¿Es realmente válida la cláusula de gracia de 180 días?
Sí, siempre que se haya pactado de forma expresa, clara y destacada. El art. 43-A de la Ley 4.591/1964 admite una tolerancia de hasta 180 días naturales después de la fecha contractual de entrega sin que ello permita resolver el contrato ni genere penalidad para el promotor. Superado ese período, pueden surgir las consecuencias previstas por la ley. La calculadora presupone que la cláusula cumple esos requisitos.
¿Cómo se calcula la indemnización por retraso de obra?
Depende de la fecha del contrato. Para los celebrados a partir del 28 de diciembre de 2018, el art. 43-A, § 2.º, de la Ley 4.591/1964, incorporado por la Ley 13.786/2018, establece el 1 % del importe efectivamente pagado al promotor por cada mes de retraso después de la tolerancia de 180 días, calculado pro rata die y con corrección monetaria. Por ejemplo, sobre R$ 300.000 y ocho meses completos, la estimación básica es de R$ 24.000. Para los contratos anteriores, ese porcentaje no se aplica automáticamente: el parámetro procede de la cláusula penal del propio contrato.
Mi contrato fue firmado antes del 28 de diciembre de 2018. ¿Se aplica el 1 % por mes?
No automáticamente. El art. 43-A de la Ley 4.591/1964 fue incorporado por la Ley 13.786/2018, que entró en vigor el 28 de diciembre de 2018. Al juzgar los recursos repetitivos sobre retraso de obra, el Superior Tribunal de Justicia (STJ) determinó que la Ley 13.786/2018 no se aplica a contratos celebrados antes de su entrada en vigor (REsp 1.498.484/DF, Segunda Sección, sentencia de 22 de mayo de 2019). En esos contratos, el parámetro de la indemnización por mora es la cláusula penal del propio contrato: si prevé el 0,5 %, se aplica ese 0,5 %. Si existe cláusula penal únicamente para el incumplimiento del comprador, debe considerarse para fijar la indemnización debida por el vendedor, convirtiéndose las obligaciones heterogéneas en dinero mediante valoración judicial (Temas 970 y 971 del STJ). Por ello, es indispensable leer el contrato.
¿Y si ya no quiero la propiedad?
Superado el período de tolerancia, el art. 43-A, § 1.º, de la Ley 4.591/1964, incorporado por la Ley 13.786/2018, permite que el comprador que no causó el retraso resuelva el contrato, con devolución íntegra de los importes pagados y de la multa pactada, en un plazo de hasta 60 días naturales. Esa regla se aplica a los contratos celebrados a partir del 28 de diciembre de 2018; en los anteriores, las consecuencias dependen del contrato y del caso concreto. Elegir entre indemnización y resolución exige análisis profesional.
¿Qué documentos necesito?
Reúna el contrato de compraventa, con la fecha de entrega y la cláusula de tolerancia; los comprobantes de todos los pagos, como boletos, transferencias y financiación; el habite-se o las comunicaciones del promotor sobre la entrega; y los mensajes o correos electrónicos relacionados con el retraso. Esos documentos permiten realizar el cálculo y definir la estrategia jurídica.
¿Hay un plazo para presentar una reclamación?
Sí. Las pretensiones están sujetas a plazos de prescripción que varían según el tipo de solicitud. En las obligaciones contractuales puede aplicarse un plazo de hasta diez años, pero existen interpretaciones que adoptan períodos menores según la pretensión. Un abogado debe identificar el plazo aplicable al caso concreto cuanto antes.
¿Esta calculadora sustituye el análisis de un abogado?
No, en ninguna circunstancia. La estimación es educativa y se basa únicamente en los datos introducidos. El importe real depende del contrato, de los comprobantes de pago, de la corrección monetaria y de otros perjuicios que puedan demostrarse, como los alquileres pagados durante el retraso. Un abogado debe examinar el caso concreto.