Abogado de acción renovatoria de alquiler comercial en São Paulo
El punto comercial es un activo del arrendatario. La ley brasileña permite protegerlo cuando se cumplen los requisitos y la acción se presenta entre un año y seis meses antes del fin del contrato. Revisamos su plazo.
5,0 · 18 Reseñas de GoogleLa acción renovatoria tiene un detalle decisivo: su plazo es de caducidad. Conforme al art. 51, § 5.º, de la Ley n.º 8.245/1991, debe presentarse como máximo un año y como mínimo seis meses antes del fin del contrato. Una vez cerrado ese periodo, se extingue el derecho a proponer la acción respecto de ese contrato. La negociación no suspende ni reabre el plazo, pero sigue siendo posible renovar por acuerdo. Por eso, la primera medida es revisar el documento y confirmar la fecha.
Situaciones en las que la renovación protege el punto comercial.
- Contrato próximo a terminarFaltan entre un año y seis meses para el vencimiento y el arrendatario quiere permanecer en la misma dirección.
- Arrendador que no acepta renovarEl propietario informó que no renovará o no responde a los intentos de acuerdo.
- Alquiler muy superior al mercadoLa renovación se condiciona a un importe poco realista. La acción permite discutir el valor locativo.
- Unidad en centro comercialEl centro comercial no puede oponerse a la renovación por uso propio o transferencia del fondo de comercio (art. 52, § 2.º).
- Contratos sucesivosLos plazos ininterrumpidos de varios contratos escritos pueden sumarse para alcanzar los cinco años exigidos por la ley.
- Oferta de un terceroEl arrendador presenta una oferta mejor de otra persona. Esa propuesta debe cumplir requisitos formales.
- Plazo ya vencidoSi la ventana se cerró, evaluamos las alternativas disponibles, incluida la negociación de una salida menos costosa.
Los tres requisitos y la ventana que nadie ve.
Los requisitos del art. 51 son acumulativos: el contrato que se pretende renovar debe ser escrito y por plazo determinado; su duración o la suma de los plazos ininterrumpidos de contratos escritos debe alcanzar al menos cinco años; y el arrendatario debe explotar el mismo ramo de actividad durante un mínimo ininterrumpido de tres años. Si falta uno de ellos, la acción no cumple los requisitos legales.
La suma de contratos sucesivos puede ser decisiva. Muchos arrendatarios creen que no tienen derecho porque el contrato vigente dura dos o tres años, pero los contratos escritos e ininterrumpidos pueden agregarse. Conviene reunir toda la cadena contractual antes de descartar la acción. El art. 45 también es expreso: es nula la cláusula que pretenda eludir el derecho a la renovación.
El art. 72 enumera las defensas del arrendador: incumplimiento de los requisitos, propuesta inferior al valor locativo real —sin incluir la valorización aportada por la actividad del arrendatario—, mejor oferta de un tercero, firmada por este y dos testigos e indicando un ramo distinto del arrendatario, quien puede aceptar las condiciones en su réplica y las hipótesis del art. 52. En la contestación, el arrendador o subarrendador puede solicitar un alquiler provisional respaldado por datos de mercado, de hasta el 80 % del importe que él solicita y exigible desde el primer mes del periodo que se pretende renovar (art. 72, § 4.º). Para conocer el régimen general, consulte nuestra guía de la ley brasileña de alquileres; para calcular la ventana, use la calculadora del plazo de la acción renovatoria.
Cómo manejamos el caso.
- Revisión del plazoPrimero verificamos si el caso se encuentra entre un año y seis meses antes del fin del contrato.
- Reconstrucción de la cadena contractualReunimos todos los contratos escritos y sus modificaciones para sumar los plazos y comprobar los cinco años de contrato y los tres años de actividad.
- Prueba del punto y del valorFacturación, tiempo de actividad, mejoras realizadas y estudio del valor locativo respaldan la propuesta exigida por la ley.
- Demanda con propuesta de alquilerLa petición debe contener una propuesta clara de importe y condiciones. Una oferta mal fundamentada puede comprometer el resultado.
- Negociación, proceso y cumplimientoBuscamos una solución negociada cuando es viable. Si no la hay, conducimos el proceso hasta la sentencia que decide la renovación y fija el alquiler.
Qué llevar a la primera conversación.
Documentos que aceleran la revisión
El contrato responde a la pregunta más urgente. Con el documento en mano podemos comprobar si la ventana legal sigue abierta.
- Contrato actual y todos los anteriores
- Modificaciones, renovaciones y prórrogas
- Comprobantes de pago de los alquileres
- Contrato social, con objeto y fecha de inicio de la actividad
- Licencia de funcionamiento e inscripción municipal
- Facturas que acrediten el ramo de actividad
- Fotografías y facturas de las mejoras realizadas
- Correspondencia intercambiada con el arrendador
Verificamos el plazo y presentamos una propuesta por escrito antes de adoptar cualquier medida. Contenido informativo conforme a la Disposición 205/2021 del Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB); no sustituye el análisis del caso concreto.
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Quién dirige esta práctica.
Socia responsable de las áreas inmobiliaria y sucesoria (OAB/SP 428.777). Tiene posgrados en Derecho Inmobiliario por la PUC/SP y en Derecho de Sucesiones por la PUC-Campinas. Recibió la Medalla Notário Luiz Gama de la Câmara Municipal de Santo André y domina el inglés.
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Preguntas comunes.
¿Cuál es el plazo para presentar una acción renovatoria de alquiler en Brasil?
La acción debe presentarse, como máximo, un año y, como mínimo, seis meses antes de que termine el contrato vigente, conforme al art. 51, § 5.º, de la Ley n.º 8.245/1991. Es un plazo de caducidad: transcurrido el periodo, se extingue el derecho a proponer la acción renovatoria respecto de ese contrato.
Mi contrato actual dura solo tres años. ¿He perdido el derecho?
No necesariamente. El art. 51, II, permite sumar los plazos ininterrumpidos de contratos escritos anteriores para alcanzar los cinco años exigidos. Por eso es importante revisar toda la cadena contractual antes de concluir que el requisito no se cumple.
El contrato dice que no habrá renovación. ¿Eso es válido?
No. El art. 45 de la Ley de Alquileres considera nulas las cláusulas destinadas a eludir los objetivos de la ley, incluido el derecho a la renovación. La cláusula contractual no impide la acción cuando se cumplen los requisitos del art. 51.
Alquilo una unidad en un centro comercial. ¿Las reglas son las mismas?
En parte. El art. 54 reconoce las condiciones libremente pactadas en los contratos entre comerciantes y centros comerciales, pero preserva el derecho a la renovación. Además, el art. 52, § 2.º, impide que el centro comercial se oponga a la renovación alegando uso propio o transferencia de fondo de comercio, motivos que pueden invocarse en otros alquileres.
Si se rechaza la acción, ¿cuánto tiempo hay para desalojar el inmueble?
Conforme al art. 74, modificado por la Ley n.º 12.112/2009, la sentencia que no renueva el alquiler ordenará el desalojo en 30 días, siempre que el arrendador lo haya solicitado en la contestación. La redacción anterior, que preveía seis meses, fue sustituida y todavía aparece en materiales desactualizados.
¿Cuánto cuesta y actúan fuera de São Paulo?
Los honorarios se acuerdan por escrito antes de iniciar el trabajo y varían según el valor del alquiler, la complejidad de la cadena contractual y la existencia de controversia sobre el valor locativo. La revisión inicial incluye la verificación del plazo. Actuamos en Brasil y, fuera de São Paulo, coordinamos profesionales locales cuando es necesario.
¿Cuándo termina su contrato de alquiler?
Envíenos el contrato. En la revisión inicial comprobamos el plazo del art. 51, § 5.º, e indicamos si todavía es posible presentar la acción y qué hacer si la fecha está próxima. Informamos el plazo de respuesta al recibir el documento.