Abogado para acciones posesorias en São Paulo, Brasil
Recuperación y mantenimiento de la posesión e interdicto prohibitorio, con solicitud de medidas urgentes cuando procedan. Atención presencial en la Avenida Paulista o a distancia en todo Brasil.
5,0 · 18 Reseñas de GoogleTres situaciones parecidas requieren acciones distintas: quien ha perdido la posesión solicita su recuperación; quien conserva la posesión pero sufre interferencias solicita su mantenimiento; quien ha recibido una amenaza solicita un interdicto prohibitorio (Código Civil, art. 1.210; Código de Procedimiento Civil, art. 560 y 567). La fecha importa tanto como los hechos: dentro de un año y un día desde el despojo o la perturbación se aplica el procedimiento especial, y el juez puede dictar una medida urgente sin oír a la otra parte (arts. 558 y 562).
Cuándo procede una acción posesoria.
- Ocupación de un terreno o inmueble vacíoUn solar, una finca, una nave o un apartamento desocupado: un supuesto típico de despojo.
- Propiedad prestada y no devueltaEl comodato ha terminado, se ha notificado al ocupante y este permanece en el inmueble. La negativa a devolverlo puede convertir la ocupación en despojo.
- Cerca, muro u obra que invade el linderoEl vecino desplazó el lindero u ocupó parte de su terreno, una cuestión que suele relacionarse con el derecho de vecindad.
- Perturbación sin pérdida de la posesiónApertura de un paso sin autorización o vertido de escombros. Usted conserva la posesión, por lo que procede solicitar su mantenimiento.
- Una amenaza creíble de invasiónAnte una amenaza concreta, puede solicitarse un interdicto prohibitorio, con una multa para el caso de incumplimiento.
- Ocupación colectivaEn los conflictos colectivos se aplican reglas específicas, incluida la mediación y la intervención del Ministerio Público en los supuestos previstos por el art. 565 del CPC.
- Defensa de quien posee el inmuebleTambién defendemos a quien posee el inmueble: el demandado puede solicitar en su contestación la protección de su posesión y una indemnización.
Posesión nueva, posesión vieja y el plazo de un año y un día.
La primera pregunta se refiere a la fecha del despojo o de la perturbación. Dentro de un año y un día desde el despojo o la perturbación, la acción sigue el procedimiento especial y permite una medida urgente sin oír a la otra parte si la demanda está debidamente respaldada por pruebas (CPC, arts. 558 y 562). Transcurrido ese plazo, se habla de posesión vieja: el derecho subsiste, pero se aplica el procedimiento común.
La segunda pregunta se refiere a las pruebas. La acción posesoria protege la posesión: un poseedor es cualquiera que de hecho ejerce, total o parcialmente, cualquiera de los poderes inherentes a la propiedad (Código Civil, art. 1.196). La escritura y el registro de la propiedad ayudan, pero deben acompañarse de recibos, fotografías fechadas, contratos, testigos y, cuando exista, una denuncia policial. Este conjunto de pruebas sustenta la solicitud urgente.
El art. 554 del CPC permite que el juez conceda la protección cuyos requisitos se hayan probado, aunque se haya presentado una acción posesoria en lugar de otra. Esto importa porque una amenaza puede convertirse en perturbación y esta en despojo durante el proceso. La regulación se encuentra en los arts. 554 a 568 del Código de Procedimiento Civil.
Si existe un arrendamiento, la vía es una acción de desalojo, no una acción posesoria (Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 5). Si el inmueble fue subastado por la ejecución de una garantía fiduciaria brasileña, consulte defensa en subasta extrajudicial. Si el objetivo es convertir una posesión prolongada en propiedad, consulte la usucapión.
Cómo abordamos el caso.
- Fecha del despojoDeterminamos cuándo ocurrió el despojo o la perturbación. Esa fecha define el procedimiento, la posibilidad de medidas urgentes y la estrategia.
- Preparar las pruebas de posesiónDocumentos, imágenes fechadas, testigos y, cuando proceda, un acta notarial sobre el estado del inmueble.
- Notificar cuando resulte útilEn el comodato y la ocupación tolerada, la notificación puede marcar el fin del permiso y el comienzo del despojo si no se devuelve el inmueble.
- Presentar la demanda con una solicitud urgentePreparamos una demanda respaldada por pruebas para una decisión inmediata; si no bastan, solicitamos una audiencia previa de justificación con testigos.
- Ejecutar la orden y reclamar los dañosAcompañamos la desocupación y reclamamos daños y perjuicios y una multa para evitar una nueva ocupación.
Qué traer a la primera reunión.
Documentos que facilitan el análisis
La fecha del despojo o de la perturbación y las pruebas de uso ayudan al análisis inicial; la viabilidad de una medida urgente depende del conjunto de hechos y documentos.
- Certificación actualizada del registro de la propiedad o documento de adquisición
- La fecha del despojo o de la perturbación
- Fotografías y vídeos fechados, antes y después
- Recibos de agua, electricidad, IPTU y gastos de comunidad
- Informe policial, si uno fue presentado
- Contrato de comodato, arrendamiento o colaboración
- Avisos y mensajes intercambiados con el ocupante
- Nombres de vecinos que podrían aportar pruebas
Revisión del caso y propuesta por escrito antes de cualquier actuación. Contenido informativo bajo el Provimento 205/2021 del Colegio de Abogados de Brasil — no reemplaza una evaluación de su caso.
Lo que dicen los clientes en Google.
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Quién dirige esta área.
Socia fundadora de Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Dirige el área inmobiliaria del despacho: regularización de inmuebles, usucapión, contratos y litigios. Tiene posgrados en Derecho Inmobiliario (PUC/SP) y Derecho de Sucesiones (PUC-Campinas) y se especializa en inventarios sucesorios judiciales y notariales. Explica cada paso de forma directa y sin tecnicismos innecesarios.
Conocer a Letícia MarquesArtículos que profundizan en el tema.
Preguntas comunes.
¿Qué diferencia hay entre recuperar y mantener la posesión?
Si la ocupación le privó de la posesión de todo o parte del inmueble, existe despojo y se solicita su recuperación. Si conserva la posesión, pero alguien perturba su uso, se solicita el mantenimiento. Ante una amenaza concreta, procede el interdicto prohibitorio.
¿Qué cambia si la ocupación comenzó hace más de un año?
Dentro de un año y un día desde el despojo o la perturbación se aplica el procedimiento especial (CPC, art. 558). Después, la acción conserva su carácter posesorio, pero sigue el procedimiento común; la solicitud urgente debe cumplir los requisitos de tutela de urgencia.
¿Debo ser el propietario inscrito para presentar la demanda?
No. La acción protege la posesión, y es poseedor quien ejerce de hecho alguno de los poderes del propietario (Código Civil, art. 1.196). Pueden demandar los arrendatarios, los comodatarios y los compradores con contrato privado. El registro sirve como prueba, pero lo que se examina es la posesión efectiva.
¿Puede el juez conceder una medida urgente sin oír al ocupante?
Sí. Si la demanda está debidamente respaldada por pruebas, el juez puede dictar la medida urgente sin oír a la otra parte; en caso contrario, señala una audiencia previa de justificación (CPC, art. 562). Contra una persona jurídica de derecho público, debe oírse previamente a su representante judicial. En los conflictos colectivos con despojo o perturbación de más de un año y un día, la mediación precede al examen de la medida urgente (art. 565).
¿Cuánto cuesta una acción de recuperación de la posesión?
Hay tres componentes: honorarios pactados por escrito antes de actuar, costas judiciales calculadas sobre la cuantía del proceso y gastos de prueba, como un acta notarial o un levantamiento topográfico. La propuesta se presenta por escrito después de analizar los documentos.
¿Actúan fuera de São Paulo?
Sí. La acción se tramita ante el tribunal del lugar del inmueble. Dirigimos procesos en otras jurisdicciones, incluidas zonas rurales, con abogados colaboradores bajo nuestra orientación. Mantenemos la estrategia y el seguimiento, con atención en la Avenida Paulista o por videoconferencia.
¿Cuándo ocurrió el despojo o la perturbación?
Esa fecha define el procedimiento y la posibilidad de una medida urgente. Envíe los documentos del inmueble y un relato de lo ocurrido: analizamos el caso, indicamos la vía adecuada y presentamos una propuesta escrita.