Abogado para acciones de desalojo en São Paulo, Brasil
Actuamos para recuperar inmuebles arrendados ante impagos o incumplimientos del contrato, solicitando medidas urgentes cuando procedan. Analizamos los requisitos y los riesgos sin prometer una fecha de desocupación. Atención presencial o a distancia en Brasil.
5,0 · 18 Reseñas de GoogleLa primera pregunta del arrendador suele ser: ¿cuándo podré recuperar el inmueble? La respuesta depende del contrato, de las garantías y del motivo del desalojo. Para solicitar la medida por impago del art. 59, § 1.º, IX, el contrato debe estar sin ninguna de las garantías del art. 37 de la Ley de Arrendamientos brasileña: caución, fianza, seguro de fianza arrendaticia o cesión fiduciaria de participaciones de un fondo de inversión. La norma prevé una caución judicial de tres mensualidades y un plazo de 15 días para desocupar, no para obtener la decisión. Una garantía vigente impide esta hipótesis específica, pero no excluye por sí sola otros fundamentos legales de tutela urgente.
Cuándo planteamos el desalojo.
- ImpagoAlquileres y gastos legal o contractualmente exigibles, como cuotas ordinarias de comunidad e IPTU cuando corresponda. Evaluamos la acumulación del desalojo y la reclamación de deuda.
- Arrendamiento sin garantíaAnte un impago y sin ninguna garantía del art. 37, analizamos la medida de desocupación en 15 días del art. 59, § 1.º, IX.
- Incumplimiento del contrato de arrendamientoSubarriendo sin autorización, destino distinto del pactado, obras no autorizadas u otras infracciones debidamente acreditadas.
- Fin del arrendamiento no residencialEl art. 59, § 1.º, VIII, exige presentar la demanda dentro de los 30 días siguientes al término contractual o al cumplimiento de la notificación de recuperación. Revisamos las fechas y los requisitos concretos.
- Falta de sustitución de la garantíaEn los supuestos del art. 40, notificamos al arrendatario para que presente una nueva garantía apta en 30 días. Verificamos también los efectos y plazos de responsabilidad del fiador.
- Recuperación sin alegar incumplimientoEn arrendamientos residenciales, la llamada denúncia vazia depende de las condiciones de los arts. 46 y 47. La duración indefinida no basta, por sí sola, para exigir la devolución.
- Acuerdo de desocupación incumplidoAcuerdo escrito, firmado por las partes y dos testigos, que concedió al menos seis meses para desocupar desde su firma y no fue cumplido.
¿Cuándo podré recuperar el inmueble?
No es posible garantizar la fecha de la decisión judicial ni la de entrega del inmueble. Deben distinguirse los plazos de desocupación previstos en la ley del tiempo de tramitación. La medida del art. 59, § 1.º, concede 15 días para desocupar. Tras la sentencia, la regla del art. 63 es de 30 días, reducidos a 15 si transcurrieron más de cuatro meses entre la citación y la sentencia de primera instancia, o si el desalojo se basa en el art. 9.º o en el art. 46, § 2.º. Existen supuestos especiales que deben revisarse.
También importa el historial de pagos. En la hipótesis de impago del art. 59, § 1.º, IX, el arrendatario puede evitar la resolución y dejar sin efecto la medida mediante el depósito judicial íntegro de los importes debidos dentro de los 15 días concedidos, conforme al § 3.º. La subsanación del impago está limitada cuando ya se utilizó esa facultad en los 24 meses anteriores a la demanda (art. 62, párrafo único). No es una posibilidad aplicable indistintamente a cualquier causa de desalojo.
Por eso revisamos el contrato y los pagos antes de presentar la demanda: para identificar la medida disponible, la posibilidad de subsanación y la conveniencia de reclamar también la deuda. Nuestra guía sobre arrendamientos en Brasil explica garantías, actualización del alquiler y terminación. Si no existe relación arrendaticia y hubo una pérdida ilícita de la posesión, puede corresponder una acción de recuperación posesoria. La ausencia de contrato escrito no descarta un arrendamiento verbal; otras situaciones pueden exigir una acción diferente.
Cómo llevamos el procedimiento.
- Contrato y garantíasRevisamos las modalidades del art. 37, su vigencia y el fundamento del desalojo. La garantía se analiza junto con los demás requisitos, no de forma aislada.
- Cuantificación de la deudaPreparamos el cálculo desglosado de alquileres, gastos, penalizaciones, intereses y actualización exigibles para valorar su reclamación en la misma demanda.
- Notificación, cuando correspondaPreparamos las comunicaciones necesarias para cumplir los requisitos legales, documentar el incumplimiento o intentar una solución negociada.
- Demanda, medida urgente y cauciónPresentamos la demanda y, cuando proceda, la solicitud urgente con la caución de tres mensualidades prevista en el art. 59, § 1.º.
- Recuperación del inmueble y ejecuciónAcompañamos el cumplimiento judicial de la orden y, si se autoriza, el auxilio policial. Reclamamos las cantidades reconocidas, sin garantizar su recuperación efectiva.
Qué traer a la primera reunión.
Documentos que facilitan el análisis
El contrato orienta la estrategia. Su revisión, junto con las garantías y el historial de pagos, permite valorar si cabe una medida urgente y qué documentación falta.
- Contrato de arrendamiento y adendas
- Documentos de la caución, fianza, seguro o cesión fiduciaria de participaciones
- Relación desglosada de alquileres y gastos pendientes
- Boletos, recibos y comprobantes de pago
- Requerimientos y notificaciones ya enviados
- Mensajes y correos electrónicos intercambiados con el arrendatario
- Certificación registral del inmueble o prueba de titularidad
- Cuotas de comunidad e IPTU pendientes, cuando sean exigibles al arrendatario
Revisamos los documentos y presentamos una propuesta escrita antes de iniciar la actuación contratada. Contenido informativo conforme al Provimento 205/2021 de la OAB; no sustituye el análisis individual.
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Quién dirige esta área.
Socia responsable del área inmobiliaria y sucesoria (OAB/SP 428.777). Posgrados en Derecho Inmobiliario por PUC/SP y Derecho Sucesorio por PUC-Campinas. Distinguida con la Medalla Notário Luiz Gama de la Câmara Municipal de Santo André. Habla inglés.
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Preguntas comunes.
¿Cuánto tarda una medida urgente de desalojo en Brasil?
No puede garantizarse una fecha de decisión judicial. Los 15 días del art. 59, § 1.º, de la Ley 8.245/1991 son el plazo concedido para desocupar, no un plazo para que el juez resuelva. Una demanda documentada, el cálculo de la deuda y la caución exigible permiten presentar correctamente la solicitud, pero no aseguran su concesión ni una fecha de entrega.
¿Cuándo cabe la medida de desocupación en 15 días?
En los supuestos del art. 59, § 1.º, con los requisitos de cada inciso y la caución de tres mensualidades. Para el impago del inciso IX, el contrato debe carecer de cualquiera de las cuatro garantías del art. 37: caución, fianza, seguro de fianza arrendaticia o cesión fiduciaria de participaciones de un fondo de inversión. Una garantía vigente impide esta hipótesis específica, sin descartar automáticamente otros fundamentos legales de tutela urgente.
¿Puede el inquilino pagar y quedarse?
En el desalojo por impago, el art. 62, II, permite al arrendatario o al fiador subsanar la mora mediante depósito judicial dentro de los 15 días desde la citación, incluyendo los importes exigidos por la norma. No se admite esta facultad si el arrendatario ya la utilizó en los 24 meses inmediatamente anteriores a la demanda. En la medida del art. 59, § 1.º, IX, el § 3.º regula el depósito íntegro dentro del plazo de desocupación.
¿Qué plazo tiene el arrendatario para desocupar tras la sentencia?
La regla del art. 63 es de 30 días para desocupar voluntariamente. Se reduce a 15 si transcurrieron más de cuatro meses entre la citación y la sentencia de primera instancia, o si el desalojo se fundó en el art. 9.º o en el art. 46, § 2.º. Los establecimientos de enseñanza y determinadas instituciones tienen reglas especiales, sujetas a las condiciones de los §§ 2.º y 3.º.
¿Pueden reclamarse los atrasos en el mismo procedimiento?
Sí. El art. 62, I, permite acumular la resolución del arrendamiento y la reclamación de alquileres y gastos, con un cálculo desglosado. Se cita al arrendatario para la resolución y al arrendatario y a los fiadores para el cobro, según sus obligaciones. Evaluamos la documentación, las garantías y la posibilidad real de recuperación.
¿Cuánto cuesta una acción de desalojo?
Hay honorarios pactados por escrito, costas y gastos procesales, y, cuando se solicita la medida del art. 59, § 1.º, una caución judicial de tres mensualidades. Esta caución no es un honorario, pero su devolución no está garantizada: la revocación del desalojo puede hacerla revertir al demandado conforme al art. 64, § 2.º. La ejecución provisional puede exigir una caución distinta según el caso. Presentamos la propuesta después de revisar el contrato.
¿Actúan fuera de São Paulo?
Sí. La regla del art. 58, II, atribuye competencia al foro del inmueble, salvo elección contractual válida de otro foro. Podemos coordinar la actuación a distancia y contar con profesionales locales cuando sea necesario, manteniendo la dirección y el seguimiento del caso.
¿Cuántos meses de alquiler están pendientes?
Envíenos el contrato y la relación de importes pendientes. En la revisión inicial evaluaremos las medidas disponibles y los documentos necesarios. El plazo de análisis depende de los documentos y la complejidad; la respuesta inicial no equivale a una decisión judicial ni a una fecha garantizada de desocupación.