Abogado de REURB en São Paulo
Asesoramos en regularización de núcleos urbanos informales: Reurb-S o Reurb-E, documentación, proyecto, CRF e inscripción. Atención en Avenida Paulista o a distancia, con coordinación local cuando sea necesaria.
5,0 · 18 reseñas en GoogleLa Ley 13.465/2017 regula la REURB para integrar núcleos urbanos informales y permitir, cuando se cumplen sus requisitos, la propiedad registrada. El procedimiento se tramita, por regla general, ante el Municipio, con las competencias especiales previstas en la ley. La CRF —Certidão de Regularização Fundiária— permite solicitar los actos correspondientes al Registro de Inmuebles competente. La viabilidad también depende de condiciones urbanísticas, ambientales y de los derechos de terceros; no toda dificultad es documental.
Cuándo puede ser adecuada la REURB.
- Vivienda en un núcleo informalOcupación de un lote o asentamiento sin regularización y sin matrícula individual. Se comprueba la situación del núcleo y del inmueble.
- Clasificación de la modalidadReurb-S y Reurb-E tienen efectos sobre responsabilidades de infraestructura y exenciones. La clasificación debe fundamentarse y no se elige libremente por conveniencia.
- Legitimação fundiáriaInstrumento de adquisición originaria de la propiedad por acto del poder público dentro de la REURB, sujeto al marco temporal y a los requisitos legales.
- Legitimação de posseReconocimiento administrativo de la posesión que puede convertirse en propiedad si se cumplen las condiciones legales. No se aplica a inmuebles públicos.
- Parcelación irregularAsesoramiento a propietarios, parceladores y promotores que necesitan regularizar el núcleo y formalizar los derechos de sus adquirentes.
- Documentación y proyectoLevantamiento topográfico, memorias, identificación de ocupantes y los demás documentos exigibles.
- Inscripción de la CRFSolicitamos la inscripción de la certificación y acompañamos la calificación registral, las exigencias y los actos que correspondan.
Quién decide y qué efectos tiene cada etapa.
Como regla, la competencia corresponde al municipio (art. 30): clasificación, análisis y aprobación del proyecto y expedición de la CRF. Si la Unión o un estado solicita la REURB, el ente que inicia el procedimiento asume la clasificación (§ 1). Para terrenos propios, los entes y entidades públicos indicados en el § 4 también pueden iniciar, tramitar y aprobar la regularización. El municipio tiene hasta 180 días para clasificar o rechazar motivadamente. Su inactividad hace prevalecer la modalidad indicada por el solicitante legitimado y permite continuar, sin impedir una revisión posterior mediante estudio técnico. No equivale a aprobar automáticamente el proyecto ni a otorgar la propiedad.
Conviene distinguir los instrumentos. La legitimação fundiária (art. 23) es una forma originaria de adquirir la propiedad por acto público dentro de un núcleo urbano informal consolidado existente el 22 de diciembre de 2016. El artículo 23, § 2, libera la unidad de cargas de la matrícula de origen, excepto las relativas al propio beneficiario. No debe prometerse un inmueble libre de cualquier obligación. La legitimação de posse (arts. 25 y 26) reconoce la posesión y se convierte en propiedad después de cinco años desde la inscripción si se cumplen las condiciones del artículo 183 de la Constitución. Otros supuestos siguen sus requisitos propios y requieren solicitud al registro. Esta figura no se aplica a inmuebles públicos.
La Reurb-S corresponde a núcleos ocupados predominantemente por población de bajos ingresos, pero la clasificación no es automática: depende de la declaración competente y de sus requisitos. La Reurb-E se aplica a los demás supuestos. Ambas deben cumplir las exigencias urbanísticas y ambientales pertinentes. Las exenciones de Reurb-S cubren los actos previstos legalmente, no cualquier gasto privado.
Cómo gestionamos el caso.
- Diagnóstico del núcleo y del inmuebleRevisamos la situación registral, la titularidad del terreno, la consolidación del núcleo y la identificación de sus ocupantes.
- Definición de la modalidad y del instrumentoEvaluamos Reurb-S o Reurb-E y los instrumentos de titulación que puedan proceder, con sus requisitos y efectos.
- Preparación de la solicitud y del proyectoCoordinamos documentos jurídicos y técnicos, planos, memorias e identificación de ocupantes; los estudios y levantamientos corresponden a profesionales habilitados.
- Tramitación administrativaPresentación, seguimiento y respuesta a notificaciones y exigencias ante la autoridad competente, sin garantizar la aprobación.
- CRF e inscripciónUna vez expedida la CRF, solicitamos su inscripción al Registro de Inmuebles competente y acompañamos los actos posteriores.
Qué llevar a la primera consulta.
Documentos que aceleran el análisis
Estos documentos permiten iniciar el diagnóstico y preparar una lista específica de pendientes. La falta de un documento no determina por sí sola si la regularización es viable.
- Documento personal y prueba de residencia
- Contrato de compraventa, cesión o recibo, si existe
- Documentación del IPTU y facturas de agua y electricidad
- Matrícula de la finca de origen, si está disponible
- Plano, croquis o medidas del lote
- Comprobantes del tiempo de ocupación
- Documentos de la asociación de residentes, si existe
- Notificaciones recibidas del Ayuntamiento
Lista de documentos y propuesta por escrito. Contenido informativo conforme al Provimento 205/2021 de la OAB; no sustituye el análisis del caso concreto.
Lo que dicen en Google.
“Desde el principio recibí una atención excepcional. El equipo es atento y explica cada paso”.
Amanda M. · Google“Excelentes profesionales, altamente cualificados. Destaco su profesionalidad, atención y honestidad”.
Rita G. · Google“Muy educado, paciente y siempre con respuestas precisas y acertadas. ¡Lo recomiendo sin reservas!”
Thais T. · GoogleTraducciones de reseñas reales de clientes publicadas en Google.
Quién lleva su caso.
Socia responsable del área inmobiliaria y de sucesiones (OAB/SP 428.777). Posgrados en Derecho Inmobiliario por PUC/SP y Derecho de Sucesiones por PUC-Campinas. Medalla Notário Luiz Gama, otorgada por la Cámara Municipal de Santo André. Atención también en inglés.
Conocer a Letícia MarquesArtículos que profundizan el tema.
Preguntas comunes.
¿Qué documentos son necesarios para REURB?
La lista depende de la modalidad, el núcleo y la autoridad competente. Suele incluir identificación, documentos de ocupación, contratos, plano o levantamiento, matrícula de la finca de origen cuando exista y relación de ocupantes. Los documentos técnicos y las comprobaciones urbanísticas o ambientales dependen del proyecto. Preparamos la lista concreta después del diagnóstico.
¿Cuál es la diferencia entre Reurb-S y Reurb-E?
Reurb-S se aplica a núcleos ocupados predominantemente por población de bajos ingresos, clasificados mediante el acto competente; Reurb-E, a los demás. La diferencia afecta a responsabilidades de infraestructura y a las exenciones de los actos previstos legalmente. No significa que toda actuación sea gratuita ni que una modalidad dispense las exigencias ambientales.
¿Legitimação fundiária y legitimação de posse son lo mismo?
No. La legitimação fundiária es adquisición originaria en REURB para núcleos consolidados existentes el 22 de diciembre de 2016, con los requisitos del artículo 23. Las cargas relativas al propio beneficiario no desaparecen por la liberación de cargas de la matrícula de origen. La legitimação de posse reconoce la posesión y puede convertirse en propiedad conforme al artículo 26: cinco años desde la inscripción y requisitos constitucionales, u otros requisitos legales mediante solicitud al registro. No se utiliza en inmuebles públicos.
¿Cuánto tiempo tarda REURB?
No hay un plazo total único. El artículo 30 fija hasta 180 días para que el municipio clasifique la modalidad o rechace motivadamente. La inactividad produce los efectos legales de clasificación y continuación, no la aprobación automática del proyecto. Existen competencias especiales para la REURB solicitada por otros entes públicos y para terrenos públicos propios. Las demás etapas tienen reglas y plazos específicos; la duración depende de documentos, notificaciones, estudios, exigencias y controversias.
¿Necesito abogado para hacer REURB?
La Ley 13.465/2017 permite que los beneficiarios legitimados soliciten la REURB sin imponer asistencia de abogado para todo trámite administrativo. La asesoría jurídica ayuda a evaluar títulos, requisitos, instrumentos y objeciones; los estudios técnicos corresponden a profesionales habilitados. Si surge una demanda judicial, deben observarse las reglas de representación de ese procedimiento.
¿Ustedes atienden fuera de la capital?
Sí. Buena parte del trabajo es documental y puede coordinarse a distancia. Atendemos en Brasil con apoyo o desplazamiento local cuando sea necesario; la tramitación depende de la autoridad competente y del Registro de Inmuebles responsable.
¿Su vivienda aún no tiene matrícula individual?
Describa la situación del inmueble y del núcleo. Evaluaremos los documentos disponibles, los requisitos y las posibles vías de regularización.