Contrato de compra y venta de inmuebles en São Paulo
Redactamos y revisamos el contrato antes de la firma, comprobamos la inscripción del inmueble y las certificaciones, y acompañamos la operación hasta el registro. Atención presencial o a distancia.
5,0 · 18 reseñas en GoogleFirmar el contrato no convierte por sí solo al comprador en propietario. En Brasil, la propiedad se transmite entre vivos mediante la inscripción del título de transmisión en el Registro de Inmuebles, y mientras no se inscribe, el vendedor sigue siendo considerado propietario (Código Civil, art. 1.245 y §1.º). El contrato debe asegurar los pasos para otorgar la escritura e inscribirla, y distribuir los riesgos si esos pasos no se cumplen.
Qué revisamos antes de que firme.
- Quién vende y si está facultado para hacerloTitularidad registral, estado civil, poderes de representación, procedimientos sucesorios en curso y herederos implicados.
- Certificaciones del inmueble y del vendedorCargas reales, procesos judiciales y deudas. Esta revisión permite detectar embargos, usufructos y riesgos de fraude a la ejecución. Consulte qué certificados pedir.
- Señal y arrasDefinimos si las arras son confirmatorias o penitenciales, porque sus efectos ante un desistimiento son distintos (Código Civil brasileño, arts. 417 a 420).
- Cláusula de desistimientoSi se pacta el derecho de desistimiento, las arras cumplen una función indemnizatoria y no procede una indemnización adicional por ese concepto (art. 420). Sin esa cláusula, puede reclamarse el perjuicio que exceda de las arras (art. 419).
- Condiciones y plazosAprobación de la financiación como condición, plazo para la escritura, distribución del ITBI y los aranceles, entrega de llaves e inspección del inmueble.
- Protección frente a imprevistosResponsabilidad por evicción y vicios ocultos, penalización por incumplimiento y retención de parte del precio hasta la cancelación de cargas.
- Escritura y registroSeguimiento hasta que la propiedad quede inscrita a nombre del comprador, completando su transmisión.
Qué cambia para un comprador extranjero.
- Documentación del compradorUna persona física extranjera normalmente necesita un CPF brasileño. Los documentos de estado civil o societarios expedidos en el extranjero pueden requerir apostilla o legalización y traducción jurada en Brasil.
- Representación a distanciaSi no acudirá a Brasil, definimos las facultades necesarias para la escritura y la inscripción y revisamos si el poder cumple las formalidades brasileñas.
- Revisión del inmueble y del vendedorObtenemos y examinamos el historial registral y las certificaciones pertinentes antes de comprometer fondos o entregar una señal difícil de recuperar.
- Restricciones examinadas desde el inicioLos inmuebles urbanos siguen la vía ordinaria de compraventa; los rurales y los situados en zonas restringidas requieren un análisis específico de elegibilidad antes de firmar.
- Contrato, escritura e inscripciónEl contrato recoge las condiciones comerciales, pero la propiedad solo se transmite cuando se inscribe la escritura o el título legalmente admitido en el Registro de Inmuebles.
- Costes y secuencia de pagosCoordinamos el calendario contractual de pagos con el impuesto de transmisión y los trámites notariales y registrales, para que el dinero y los documentos avancen en el orden adecuado.
Las cuestiones tributarias, cambiarias y de financiación pueden requerir asesoramiento del contable, banco u otro profesional habilitado del comprador. Coordinamos la documentación jurídica y la inscripción inmobiliaria dentro del alcance acordado.
Señal, evicción y vicios ocultos.
Las arras: Depende del contrato, del motivo de la salida y del régimen aplicable. Si incumple quien entregó las arras, la otra parte puede resolver el contrato y retenerlas; si incumple quien las recibió, procede su devolución más otro tanto y los conceptos adicionales del art. 418. Sin derecho de desistimiento pactado, el daño adicional debe acreditarse (art. 419). Si se pactó ese derecho, la pérdida o devolución más otro tanto constituye toda la indemnización (art. 420). Las reglas especiales de consumo pueden modificar el análisis.
La evicción: La reclamación revela un riesgo; la evicción exige perder el inmueble por un derecho anterior de un tercero. En contratos onerosos, los arts. 447 y 450 regulan la responsabilidad del vendedor. Una cláusula expresa puede modificar la garantía (art. 448), pero la exclusión no impide recuperar el precio si el comprador desconocía el riesgo o, informado, no lo asumió (art. 449); también deben analizarse los límites del art. 457.
Los vicios ocultos exigen actuar dentro del plazo aplicable. El art. 445 del Código Civil establece un año para pedir la resolución de la compraventa de un inmueble o una rebaja del precio. Si el defecto solo puede conocerse después, debe distinguirse el plazo máximo de un año para que se manifieste del plazo de un año para reclamar desde que se conoce, según la interpretación del §1.º. Las garantías y las relaciones de consumo pueden tener reglas propias. Una inspección documentada antes de comprar ayuda a prevenir una discusión posterior.
Dos distinciones ayudan a situar el caso. Si compró a una promotora y quiere resolver la compraventa, se aplica un régimen específico, explicado en la página de resolución de compraventas inmobiliarias. Si usted ya pagó íntegramente el precio y el vendedor no otorga la escritura, la vía adecuada es la adjudicación obligatoria. Si la compra se formalizó mediante un contrato privado sin registro, el primer paso es regularizar la cadena de transmisiones.
Cómo gestionamos la operación.
- Matrícula y certificadosLeemos el historial registral completo y lo contrastamos con las certificaciones del vendedor y del inmueble.
- Estructura del negocioDefinimos precio, señal, forma de pago, condiciones y lo que sucede si cada una de ellas falla.
- Redacción o revisión del contratoEscribimos el instrumento o revisamos el de la inmobiliaria, con las modificaciones justificadas por escrito.
- Escritura públicaSalvo excepción legal, la escritura pública es necesaria para los negocios sobre derechos reales de inmuebles cuyo valor supera treinta veces el salario mínimo vigente en Brasil (art. 108). Acompañamos su otorgamiento.
- Inscripción en el registro del inmuebleLa inscripción del título transmite la propiedad. Acompañamos el trámite hasta que el inmueble conste a su nombre y se expida la certificación correspondiente.
Qué traer a la primera reunión.
Documentos que aceleran el análisis
Con la certificación registral y el borrador del contrato, confirmamos el plazo del análisis y señalamos qué debe revisarse antes de firmar.
- Certificación registral actualizada del inmueble
- Borrador del contrato o propuesta
- Documentos y estado civil del vendedor
- Certificación de cargas reales
- Documentación del IPTU y declaración de estar al corriente de las cuotas del condominio
- Comprobantes de la señal ya pagada
- Carta de crédito o aprobación de la financiación
- Fotografías e informe de inspección, si existen
Análisis del caso y propuesta por escrito. Contenido informativo conforme al Provimento 205/2021 de la OAB; no sustituye la evaluación del caso concreto.
Lo que dicen en Google.
“Desde el principio recibí una atención excepcional. El equipo es atento y explica cada paso.”
Amanda M. · Google“Excelentes profesionales, muy cualificados. Destaco su profesionalidad, atención y honestidad.”
Rita G. · Google“Muy educado y paciente, siempre con respuestas precisas y acertadas. ¡Lo recomiendo sin reservas!”
Thais T. · GoogleReseñas reales de clientes publicadas en Google.
Quién dirige esta área.
Socia fundadora de Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Dirige el área inmobiliaria del despacho: regularización de inmuebles, usucapión, contratos y litigios. Tiene posgrados en Derecho Inmobiliario (PUC/SP) y Derecho de Sucesiones (PUC-Campinas) y se especializa en inventarios sucesorios judiciales y notariales. Comunicación directa, sin jerga jurídica.
Conocer a Letícia MarquesArtículos que profundizan el tema.
Preguntas comunes.
¿Necesito escritura pública o basta un contrato privado?
Salvo excepción legal, el art. 108 del Código Civil exige escritura pública para constituir, transmitir, modificar o renunciar a derechos reales sobre inmuebles cuyo valor supera treinta veces el salario mínimo vigente en Brasil. Algunos instrumentos de financiación tienen un régimen propio y pueden sustituirla. La inscripción del título sigue siendo indispensable para transmitir la propiedad.
He firmado el contrato y he pagado. ¿Ya soy el dueño?
Todavía no. La propiedad se transmite con la inscripción del título en el Registro de Inmuebles. Hasta ese momento, el vendedor sigue siendo considerado propietario (art. 1.245 y §1.º). Por eso el contrato debe fijar el plazo para otorgar la escritura, quién tramita la inscripción y qué ocurre si hay retraso.
Desistí de la compra. ¿Pierdo toda la señal?
Depende del contrato, del motivo de la salida y del régimen aplicable. Si incumple quien entregó las arras, la otra parte puede resolver el contrato y retenerlas; si incumple quien las recibió, procede su devolución más otro tanto y los conceptos adicionales del art. 418. Sin derecho de desistimiento pactado, el daño adicional debe acreditarse (art. 419). Si se pactó ese derecho, la pérdida o devolución más otro tanto constituye toda la indemnización (art. 420). Las reglas especiales de consumo pueden modificar el análisis.
¿Qué sucede si aparece un tercero reclamando el inmueble?
La reclamación revela un riesgo; la evicción exige perder el inmueble por un derecho anterior de un tercero. En contratos onerosos, los arts. 447 y 450 regulan la responsabilidad del vendedor. Una cláusula expresa puede modificar la garantía (art. 448), pero la exclusión no impide recuperar el precio si el comprador desconocía el riesgo o, informado, no lo asumió (art. 449); también deben analizarse los límites del art. 457.
Descubrí un defecto oculto después de mudarme. ¿Aún puedo reclamar?
El art. 445 del Código Civil prevé un año para pedir la resolución de la compraventa de un inmueble o una rebaja del precio. Si el defecto solo puede conocerse después, se distingue entre el plazo máximo de un año para que se manifieste y el plazo de un año para reclamar desde su conocimiento. Deben revisarse la fecha de entrega, el momento de descubrimiento, las garantías y el régimen aplicable; si existe una relación de consumo, también deben analizarse sus reglas específicas.
¿Cuánto cuesta la asesoría en una compra y venta?
Los honorarios se acuerdan por escrito antes de cualquier actuación y dependen del alcance: análisis registral y de certificaciones, redacción del contrato o acompañamiento hasta la inscripción. El cliente paga el ITBI y los aranceles directamente a los organismos correspondientes; estimamos esos importes en la propuesta.
¿Ustedes atienden fuera de São Paulo?
Sí, también para compradores en el extranjero. Trabajamos a distancia con corresponsales bajo nuestra dirección. La escritura debe respetar las reglas notariales, incluida la competencia para actos electrónicos. Los poderes extranjeros requieren las formalidades aplicables, como apostilla o legalización y traducción jurada cuando corresponda. La inscripción compete a la circunscripción del inmueble. Los inmuebles rurales o en zonas restringidas exigen un análisis específico de elegibilidad.
¿Ya tiene el borrador del contrato?
Envíe el contrato y la certificación registral antes de firmar. Señalamos qué debe cambiar y qué riesgos le atribuye cada cláusula. Presentamos la propuesta por escrito.