Garantías del alquiler: ¿fiador, depósito o seguro?

¿Qué garantía conviene pactar? Consulte las demás cláusulas en nuestra guía de la Ley de Arrendamientos Urbanos de Brasil.

La garantía del alquiler sirve para cubrir obligaciones del arrendatario en caso de incumplimiento. Elegir entre un depósito, un fiador, un seguro o una cesión fiduciaria exige comparar el coste, la cobertura y los riesgos que asume cada parte.

Esta guía explica las cuatro modalidades previstas en la Ley 8.245/1991, la prohibición de acumularlas, el límite de la caución en dinero y la responsabilidad del fiador. Son reglas del Derecho brasileño aplicables a los arrendamientos urbanos sujetos a esa ley.

¿Qué garantías admite la ley brasileña?

El art. 37 de la Ley 8.245/1991 contempla cuatro modalidades:

• Caución: una garantía en dinero o sobre bienes muebles o inmuebles. El depósito en dinero está limitado a tres mensualidades; las garantías sobre bienes requieren sus propias formalidades registrales.

• Fianza personal: una persona, el fiador, asume la responsabilidad por obligaciones del arrendatario dentro de los límites legales y contractuales.

• Seguro de fianza arrendaticia: una aseguradora cubre las obligaciones aseguradas conforme a la ley y a la póliza, a cambio de una prima a cargo del arrendatario.

• Cesión fiduciaria de participaciones de un fondo de inversión: esas participaciones quedan afectadas como garantía, con su régimen específico.

También se puede pactar un arrendamiento sin garantía. El arrendador puede exigir una de estas modalidades. La elección debe quedar clara en el contrato y ser aceptada por quienes asumen la obligación. Compare cobertura, costes, solvencia, vigencia y condiciones de sustitución: ninguna modalidad asegura por sí sola el cobro íntegro.

¿Se puede exigir más de una modalidad?

No. El art. 37, párrafo único, prohíbe acumular modalidades en un mismo contrato, bajo pena de nulidad. Exigir esa acumulación también constituye una contravención penal conforme al art. 43, II.

Por ejemplo, exigir simultáneamente un depósito en dinero y un fiador es irregular. Esto no convierte automáticamente todo el arrendamiento en nulo: deben analizarse las garantías y sus efectos. Tampoco debe confundirse la acumulación de modalidades con la existencia de varios cofiadores dentro de una misma fianza.

Límite del depósito y riesgo patrimonial del fiador

Caución en dinero: no puede superar tres mensualidades de alquiler. El art. 38, § 2.º, exige su depósito en una cuenta de ahorro, con los rendimientos a favor del arrendatario. Al finalizar la relación, se liquida la garantía y se devuelve el saldo con sus rendimientos, una vez descontadas las deudas o daños debidamente justificados. El arrendador no puede retenerla sin fundamento.

Fianza personal: puede comprometer incluso la única vivienda familiar del fiador. El Tema 1.127 del STF reconoce esa posibilidad tanto en alquileres residenciales como comerciales, en los términos de la excepción de la Ley 8.009/1990. Hay que revisar la validez, el alcance y la vigencia de la fianza, así como las autorizaciones exigibles.

La exoneración del fiador depende del supuesto legal y de las comunicaciones pertinentes. No basta con arrepentirse, ni la exoneración elimina por sí sola las obligaciones ya asumidas. Antes de firmar, conviene entender hasta cuándo y por qué conceptos se responderá.

Ejemplo hipotético: depósito y fiador a la vez

Imagine que a Ricardo y Carla les exigen tres mensualidades en depósito y, además, un fiador para alquilar un apartamento en São Paulo. La propuesta acumula dos modalidades de garantía y contradice los arts. 37 y 43 de la Ley 8.245/1991.

La pareja podría solicitar que la cláusula se ajuste a una sola modalidad. Si se pacta un depósito en dinero, deberán respetarse el límite legal y la cuenta de ahorro. Este ejemplo es hipotético: no relata un caso atendido ni asegura que la negociación termine con la firma del contrato.

Errores que conviene evitar

• Acumular modalidades: por ejemplo, exigir depósito y fiador en el mismo contrato.

• Superar tres mensualidades en el depósito de dinero: el límite del art. 38 debe respetarse.

• Firmar como fiador sin evaluar los bienes expuestos: incluso la vivienda familiar puede estar en riesgo.

• No depositar el dinero en la cuenta de ahorro legalmente prevista: los rendimientos corresponden al arrendatario.

• Revisar solo el precio: también importan la cobertura, la duración, las formalidades y la solvencia.

Lista de comprobación antes de firmar

• Elija una sola modalidad de garantía y descríbala claramente en el contrato.

• Si hay depósito en dinero, compruebe el límite de tres mensualidades y la cuenta de ahorro.

• Si hay fiador, revise sus obligaciones, las autorizaciones necesarias y las reglas de exoneración.

• Si hay seguro, compare prima, cobertura, vigencia y condiciones de la póliza.

• En garantías sobre bienes o participaciones, compruebe la documentación y las formalidades aplicables.

• Busque asesoramiento jurídico para evaluar los riesgos antes de asumirlos.

Preguntas frecuentes sobre garantías de arrendamiento

¿Qué garantías admite la ley brasileña?

El art. 37 de la Ley 8.245/1991 admite caución, fianza personal, seguro de fianza arrendaticia y cesión fiduciaria de participaciones de un fondo de inversión. La caución puede constituirse en dinero o sobre bienes muebles o inmuebles, con las formalidades correspondientes. El arrendador puede exigir una modalidad, que debe quedar definida en el contrato; no hay una opción adecuada para todos los casos.

¿Puedo exigir fiador y caución al mismo tiempo?

No. Los arts. 37, párrafo único, y 43, II, prohíben exigir más de una modalidad en el mismo contrato: por ejemplo, depósito en dinero y fiador. La acumulación está sujeta a nulidad y su exigencia constituye una contravención penal. Esto no significa que todo el arrendamiento sea automáticamente nulo ni impide pactar varios cofiadores dentro de una misma modalidad de fianza.

¿Cuál es el límite del depósito de garantía en dinero?

El depósito de garantía en dinero no puede superar tres mensualidades de alquiler. El art. 38, § 2.º, exige depositarlo en una cuenta de ahorro, cuyos rendimientos corresponden al arrendatario. Al finalizar, debe liquidarse la garantía: se devuelve el saldo con sus rendimientos, descontando únicamente deudas o daños debidamente justificados. El límite de tres mensualidades es específico de la caución en dinero.

¿El fiador puede perder la casa debido al alquiler?

Sí. La vivienda familiar del fiador puede ser embargada por una fianza arrendaticia válida, incluso si es su único inmueble. La excepción de la Ley 8.009/1990 se aplica tanto a alquileres residenciales como comerciales, según el Tema 1.127 del STF. Deben comprobarse la validez, el alcance y la vigencia de la fianza; la exoneración tiene requisitos y no elimina automáticamente las obligaciones anteriores.

¿Cuál es la mejor garantía de alquiler en São Paulo?

Depende del contrato y de la situación de las partes. El depósito en dinero inmoviliza recursos, pero está limitado a tres mensualidades; la fianza exige una persona que acepte el riesgo; el seguro supone una prima y condiciones de cobertura; la cesión fiduciaria afecta participaciones de un fondo. Compare coste, cobertura, vigencia y formalidades, sin asumir que una modalidad garantiza el cobro.

¿Necesito abogado para definir la garantía del alquiler?

No es un requisito general para pactar la garantía, pero el asesoramiento es recomendable, especialmente cuando hay un fiador o se afecta un inmueble. Permite revisar la modalidad elegida, sus formalidades, duración y riesgos. El abogado orienta a su cliente y contribuye a prevenir cláusulas inválidas, sin garantizar que nunca habrá un conflicto.

Una garantía bien definida reduce incertidumbres

Conocer las cuatro modalidades, la prohibición de acumularlas y el límite del depósito permite negociar con más información. Para el fiador, es especialmente importante comprender que garantiza una deuda ajena con su propio patrimonio.

En Falchet e Marques Sociedade de Advogados, en São Paulo, asesoramos en arrendamientos y en la revisión de sus garantías. El análisis se adapta a la posición del cliente, al contrato y a los documentos disponibles.

Consulte a nuestro equipo por WhatsApp: +55 11 95901-1854.