Adjudicación forzosa
¿Pagó el inmueble, pero el vendedor no otorga la escritura, desapareció o falleció, o la constructora no entrega el título? La adjudicación forzosa permite obtener la transferencia cuando quien vendió no formaliza la escritura.
5,0 · 18 Opiniones en GoogleLa adjudicación forzosa es la acción —o, actualmente, también el procedimiento extrajudicial— que permite suplir la voluntad de quien se comprometió a vender y no otorga la escritura pese a haber recibido el precio. Puede aplicarse cuando el vendedor se niega, desapareció o falleció, o cuando la promotora inmobiliaria no entrega el título.
Cuándo procede la adjudicación.
- Vendedor que no transfiereUsted pagó íntegramente el inmueble, pero el vendedor se niega a otorgar la escritura definitiva.
- Vendedor desaparecido o fallecidoNo hay quien firme la escritura y la vía judicial suple la declaración necesaria para transferir el inmueble.
- Constructora que no entrega el títuloEl inmueble fue pagado íntegramente a la promotora inmobiliaria, pero la escritura no fue otorgada.
- Compromiso de compraventa íntegramente pagadoExisten contrato y prueba del pago total, pero falta el registro.
- Cesión de derechosUna cadena de cesiones formalizadas mediante contratos privados debe consolidarse a su nombre.
- Vía extrajudicialCon los documentos, notificaciones y asistencia jurídica exigidos, puede solicitarse ante el Registro de Inmuebles; la negativa del vendedor no impide por sí sola esta vía.
Cómo funciona.
- Análisis del contrato y del pagoRevisamos el compromiso de compraventa y la prueba del pago íntegro.
- Notificación y elección de la víaNotificamos al vendedor y definimos si corresponde el procedimiento extrajudicial o la acción judicial.
- Solicitud de adjudicaciónPresentamos la solicitud con la documentación necesaria para suplir el otorgamiento de la escritura.
- Registro a su nombreCon la decisión o el título, registramos la transferencia en la matrícula del inmueble.
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Quién responde por el área.
Socia responsable del área inmobiliaria y de inventarios (OAB/SP 428.777). Postgraduada en Derecho Inmobiliario por PUC/SP y en Derecho de las Sucesiones por PUC-Campinas. Medalla Notário Luiz Gama (Cámara de Santo André).
Conocer Letícia MarquesPreguntas comunes.
¿Qué es la adjudicación forzosa?
Es el medio para exigir que quien vendió y recibió el pago transfiera la propiedad. Si no otorga voluntariamente la escritura, la decisión judicial o el procedimiento extrajudicial suple su voluntad y permite registrar el inmueble a nombre del comprador.
¿Necesito tener contrato registrado para adjudicar?
No necesariamente. La Súmula 239 del STJ establece que el derecho a la adjudicación no depende del registro previo del contrato preliminar. Deben acreditarse el compromiso de compraventa, el pago íntegro y los demás requisitos, incluida una obligación exigible de transferir. La dispensa del registro previo no elimina el examen de la cadena contractual y del registro inmobiliario.
¿Puede tramitarse sin un proceso judicial?
Sí, si se cumplen el artículo 216-B de la Ley de Registros Públicos y las normas del CNJ, con abogado, documentos y notificaciones. La solicitud se tramita ante el Registro de Inmuebles; no exige el acuerdo expreso del vendedor y cualquier oposición se examina conforme al procedimiento. La viabilidad y el plazo dependen del caso.
¿Qué ocurre si el vendedor falleció?
El fallecimiento no impide evaluar la adjudicación. Debe identificarse al representante de la herencia o a los sucesores que deban intervenir, según la situación sucesoria, y acreditar los requisitos de la transferencia. No debe presumirse que siempre haya que concluir antes el inventario del vendedor.
¿Ha pagado y no tiene la escritura?
Envíe el contrato y la prueba de pago por WhatsApp. Evaluamos si cabe la adjudicación y cuál es la vía adecuada según los documentos y el caso.