Räumungsanwalt in São Paulo, Brasilien
Wir holen Immobilien von Mietern zurück, die nicht zahlen oder den Mietvertrag verletzen — mit einstweiliger Anordnung, wo das Gesetz sie erlaubt, und ohne Fristen zu versprechen, die nicht in unserer Hand liegen. Persönlich oder online, in ganz Brasilien.
5,0 · 18 Google-BewertungenJeder Vermieter stellt dieselbe Frage: wie lange wird es dauern. Die ehrliche Antwort hängt von einem Detail Ihres Mietvertrags ab. Enthält er keine der in Art. 37 genannten Sicherheiten des brasilianischen Mietgesetzes — Bürge, Kaution, Mietbürgschaftsversicherung oder fiduziarische Abtretung von Investmentfondsanteilen —, können Sie eine einstweilige Anordnung zur Räumung binnen 15 Tagen beantragen, gegen Sicherheitsleistung von drei Monatsmieten (Art. 59, § 1, IX). Eine wirksame Sicherheit versperrt diesen speziellen Grund; andere Gründe für einstweilige Anordnungen sind gesondert zu prüfen. Die Lektüre des Mietvertrags ist der erste Schritt, nicht der letzte.
Wann wir klagen.
- NichtzahlungAusstehende Miete, Nebenkosten und Grundsteuer. Wir verbinden die Räumung mit dem Einzug der Schuld.
- Mietvertrag ohne SicherheitOhne Bürgen, Kaution oder Versicherung öffnet sich der Weg zur 15-tägigen Räumungsanordnung.
- VertragsverletzungUntersagte Untervermietung, abweichende Nutzung, unerlaubte Arbeiten, Ruhestörung.
- Abgelaufene Frist, NichtwohnraumDie Klage muss innerhalb von 30 Tagen nach dem vertraglichen Enddatum oder der Erfüllung der Rückgabeaufforderung erhoben werden, vorbehaltlich der übrigen Voraussetzungen (Art. 59, § 1, VIII).
- Entfallene SicherheitIn den Fällen des Art. 40 wird der Mieter angemahnt, innerhalb von 30 Tagen geeignete Ersatzsicherheit zu stellen. Wir prüfen auch die fortdauernde Haftung des Bürgen und die geltenden Fristen.
- Kündigung ohne GrundangabeWohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, mit vorheriger Anzeige und den gesetzlichen Voraussetzungen.
- Gebrochene RäumungsvereinbarungEine von den Parteien und zwei Zeugen unterzeichnete schriftliche Vereinbarung, die mindestens sechs Monate ab Unterzeichnung zur Räumung einräumte und nicht eingehalten wurde.
Wann bekomme ich die Immobilie zurück.
Das Datum der Entscheidung über eine einstweilige Anordnung kann nicht garantiert werden. Was existiert, sind die vom Gesetz festgelegten Marksteine, und mit denen lässt sich arbeiten: Sobald die Anordnung nach Art. 59, § 1 erlassen ist, hat der Mieter 15 Tage zur Räumung; nach dem Urteil beträgt die Regel 30 Tage, reduziert auf 15, wenn zwischen Zustellung und Urteil mehr als vier Monate vergangen sind oder die Räumung auf Art. 9 oder Art. 46, § 2 beruht (Art. 63).
Zwei Punkte bestimmen das Tempo und werden selten vorab geprüft. Erstens: Beim Nichtzahlungsgrund des Art. 59, § 1, IX kann der Mieter die Anordnung selbst nach Erlass abwenden, indem er die volle Schuld innerhalb der 15 Tage hinterlegt (Art. 59, § 3). Zweitens: Die Heilung des Verzugs steht nur zur Verfügung, wenn der Mieter dieses Recht in den vorangegangenen 24 Monaten nicht genutzt hat (Art. 62, einziger Absatz) — bei wiederholter Nichtzahlung ändert das alles.
Deshalb lesen wir zuerst den Mietvertrag und die Zahlungshistorie. Dort zeigt sich, ob der Fall eine einstweilige Anordnung trägt, ob der Mieter die Chance zur Heilung bereits verspielt hat und ob die Geldklage verbunden werden sollte. Die Strategie wird vor dem Antrag festgelegt. Wenn Sie noch die Regeln des Vertrags kartieren, sammelt unser Leitfaden zum brasilianischen Mietrecht Bedingungen, Sicherheiten, Mietanpassung und Beendigung. Und wo gar kein Mietvertrag besteht — rechtswidriger Besitzverlust — kann der geeignete Weg die Besitzwiederherstellungsklage sein.
Wie wir den Fall führen.
- Lektüre von Mietvertrag und SicherheitenWir prüfen, ob Bürge, Kaution oder Versicherung bestehen und noch gültig sind. Die Sicherheit muss zusammen mit den Gründen und übrigen Voraussetzungen des Antrags beurteilt werden.
- Bezifferung der SchuldMiete, Nebenkosten, Vertragsstrafe, Zinsen und Indexierung, mit Berechnungsblatt — damit die Geldklage in demselben Verfahren mitläuft.
- Anmahnung, wo sie hilftIn vielen Fällen löst eine formale Mahnung die Sache ohne Prozess oder schafft die Beweise, die die Klage braucht.
- Klage, einstweilige Anordnung und SicherheitsleistungEinreichung mit Antrag auf einstweilige Anordnung, wo verfügbar, und Hinterlegung der drei Monatsmieten, die das Gesetz verlangt.
- Besitzrückgabe und VollstreckungWir begleiten den Räumungsbefehl bis zum Ende, erforderlichenfalls mit Polizeiunterstützung, und verfolgen die geschuldeten Beträge, ohne den tatsächlichen Einzug zu garantieren.
Was Sie zum ersten Gespräch mitbringen sollten.
Unterlagen, die die Prüfung beschleunigen
Der Mietvertrag ist das Dokument, das die Strategie bestimmt. Zusammen mit den Sicherungsunterlagen und der Zahlungshistorie erlaubt er die Beurteilung, ob ein einstweiliger Rechtsbehelf verfügbar sein kann.
- Mietvertrag und Änderungen
- Bürgschaftsurkunde, Kaution oder Versicherungspolice
- Aufstellung oder Auszug der Mietrückstände
- Zahlungsscheine und Zahlungsnachweise
- Bereits versandte Mahnungen und Anzeigen
- Mit dem Mieter ausgetauschte Nachrichten und E-Mails
- Grundbuchauszug oder Eigentumsnachweis
- Ausstehende Nebenkosten und Grundsteuer
Mietvertragsprüfung und schriftliches Angebot, bevor ein Schritt unternommen wird. Informative Inhalte gemäß Regel 205/2021 des brasilianischen Anwaltverbands — sie ersetzen keine Prüfung Ihres Falls.
Was Kunden auf Google sagen.
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Wer diesen Bereich leitet.
Partnerin und Verantwortliche für Immobilien- und Nachlasssachen (OAB/SP 428.777). Postgraduierte in Immobilienrecht (PUC/SP) und Erbrecht (PUC-Campinas). Notário-Luiz-Gama-Medaille (Stadtrat von Santo André). Fließendes Englisch.
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Häufige Fragen.
Wie lange dauert eine einstweilige Räumungsanordnung in Brasilien?
Ein Datum für die gerichtliche Entscheidung kann nicht garantiert werden. Was das Gesetz festlegt, ist die Wirkung: Sobald die Anordnung nach Art. 59, § 1 des Gesetzes 8.245/1991 erlassen ist, hat der Mieter 15 Tage zur Räumung. Was beschleunigt werden kann, ist die Vorbereitung — ein begründeter Antrag, die bereits berechnete Schuld und die mit der Klage hinterlegte Sicherheitsleistung von drei Monatsmieten.
Wann ist die 15-tägige Räumungsanordnung verfügbar?
In den neun Fällen des Art. 59, § 1. Bei Nichtzahlung ist üblicherweise Nummer IX einschlägig, die verlangt, dass der Mietvertrag keine der Sicherheiten des Art. 37 enthält — Bürge, Kaution, Mietbürgschaftsversicherung oder fiduziarische Abtretung von Investmentfondsanteilen —, sei es, weil keine vereinbart wurde, sei es, weil sie entfallen ist. Eine wirksame Sicherheit versperrt diesen speziellen Grund, ohne automatisch andere gesetzliche Gründe für einstweilige Anordnungen auszuschließen.
Kann der Mieter zahlen und bleiben?
Ja, innerhalb einer Grenze. Art. 62, II erlaubt die Heilung des Verzugs innerhalb von 15 Tagen ab Zustellung, umfassend Miete, Nebenkosten, Vertragsstrafe, Zinsen, Gerichtskosten und Anwaltshonorare. Der einzige Absatz versperrt die Heilung jedoch, wenn der Mieter dieses Recht in den 24 Monaten vor der Klage bereits genutzt hat. Bei wiederkehrenden Rückständen ist dies oft entscheidend.
Wie lange hat der Mieter nach dem Urteil Zeit zu gehen?
Die Regel in Art. 63 sind 30 Tage. Sie sinkt auf 15 in zwei Fällen: wenn zwischen Zustellung und erstinstanzlichem Urteil mehr als vier Monate vergangen sind, oder wenn die Räumung auf Grundlage von Art. 9 oder Art. 46, § 2 erging. Schulen und bestimmte Einrichtungen haben besondere Regeln nach den Absätzen 2 und 3.
Können die Rückstände im selben Verfahren geltend gemacht werden?
Ja, und wir empfehlen es in den meisten Fällen: Es vermeidet zwei Verfahren und konzentriert die Verhandlung an einem Ort. Wir beurteilen zugleich, ob gegen den Bürgen vollstreckt werden soll und welcher Einzug realistisch ist.
Was kostet eine Räumungsklage?
Drei Bestandteile: vor jedem Schritt schriftlich vereinbarte Honorare, Gerichtskosten nach dem Wert der Klage und, wo eine einstweilige Anordnung beantragt wird, die Sicherheitsleistung von drei Monatsmieten — eine Hinterlegung, deren Rückgabe nicht garantiert ist: Sie kann dem Beklagten zufallen, wenn die Entscheidung aufgehoben wird (Art. 64, § 2). Die vorläufige Vollstreckung kann gesonderte Sicherheit erfordern. Das Angebot folgt der Mietvertragsprüfung und wird schriftlich dargelegt.
Sind Sie auch außerhalb von São Paulo tätig?
Ja. Der ordentliche Gerichtsstand liegt bei der Immobilie, vorbehaltlich einer wirksamen vertraglichen Wahl eines anderen Gerichtsstands (Art. 58, II), und wir bearbeiten die Sache online mit lokalen Prozessbevollmächtigten unter unserer Anweisung, wo das Verfahren anderswo läuft. Strategie und Aufsicht bleiben bei uns.
Wie viele Monatsmieten stehen aus?
Senden Sie uns den Mietvertrag und die Aufstellung der Rückstände. Wir sagen Ihnen in der ersten Prüfung, ob Ihr Fall eine einstweilige Anordnung trägt und welche Maßnahmen angemessen sind. Die Prüfungszeit hängt von den Unterlagen und der Komplexität ab.