Despejo por falta de pagamento: como funciona e como retomar o imóvel?

Poucas situações angustiam mais um locador do que o inquilino que para de pagar e não desocupa o imóvel. O aluguel é, muitas vezes, parte importante da renda — e cada mês de inadimplência é um prejuízo que se acumula. A boa notícia é que a Lei do Inquilinato prevê um caminho relativamente rápido para essa situação: o despejo por falta de pagamento.

Neste guia, você vai entender como funciona a ação de despejo por falta de pagamento, o que é a purga da mora (a chance que o inquilino tem de pagar e ficar), quando cabe a liminar de desocupação e como retomar o imóvel — e cobrar os valores atrasados — em São Paulo.

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

O despejo por falta de pagamento é a ação que o locador ajuíza para retomar o imóvel quando o inquilino deixa de pagar aluguéis e encargos. A base está na Lei 8.245/1991 (art. 9º, III, e art. 62). O procedimento, em linhas gerais:

• 1. Ajuizamento: o locador propõe a ação instruída com o contrato e o cálculo do débito (aluguéis e encargos atrasados, com multa, juros e correção).

• 2. Citação: o inquilino é citado para, no prazo, pagar (purga da mora) ou contestar.

• 3. Liminar (se cabível): sem garantia no contrato, o locador pode obter liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução.

• 4. Desfecho: pagando, o inquilino fica; não pagando nem desocupando, expede-se o mandado de despejo.

É uma ação mais objetiva que processos comuns, porque o inadimplemento já autoriza a retomada — não é preciso “provar” muito além do débito e do contrato.

O inquilino pode evitar o despejo pagando? A purga da mora

Sim — e este é um ponto que todo locador e inquilino deve conhecer. A purga da mora é a possibilidade de o inquilino pagar o débito atualizado (aluguéis, encargos, multa, juros e custas) no prazo da contestação e, com isso, evitar a rescisão e continuar no imóvel (art. 62, II, da Lei 8.245/1991).

Há, porém, um limite importante: a lei não admite a purga da mora se o inquilino já a tiver utilizado nos 24 meses anteriores. Ou seja, o inquilino pode “se redimir” pagando — mas não indefinidamente. Para o locador, isso significa que um inquilino que atrasa repetidamente pode, eventualmente, não ter mais o direito de purgar a mora — abrindo caminho para a retomada definitiva. Entender esse mecanismo é essencial para os dois lados.

Quando cabe a liminar de desocupação?

A liminar de desocupação permite ao locador retomar o imóvel antes do fim do processo. No despejo por falta de pagamento, ela é especialmente relevante quando o contrato não tem garantia (sem fiador, caução ou seguro-fiança): nesse caso, o locador pode obter a desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59 da Lei 8.245/1991).

Esse mecanismo inverte uma lógica que prejudicava os locadores: em vez de esperar todo o trâmite, é possível reaver o imóvel rapidamente e interromper o prejuízo. Por isso, paradoxalmente, contratos sem garantia podem permitir uma retomada mais ágil por liminar — embora a garantia, em geral, traga mais segurança quanto ao recebimento dos valores. O equilíbrio entre essas opções faz parte do planejamento da locação.

Exemplo prático: o inquilino inadimplente da família Souza

A família Souza alugou um apartamento em São Paulo, que representava parte importante da sua renda. O inquilino deixou de pagar por quatro meses e parou de responder, mas continuava morando no imóvel. A família não sabia o que fazer — e cada mês sem aluguel pesava no orçamento.

Com orientação, a família ajuizou a ação de despejo por falta de pagamento, instruída com o contrato e o cálculo do débito. Como o contrato não tinha garantia, pediram a liminar de desocupação, deferida mediante caução — e o imóvel foi reavido em poucas semanas, interrompendo o prejuízo. Em paralelo, a ação buscou a cobrança dos aluguéis atrasados. O inquilino, citado, não purgou a mora. Resultado: a família recuperou o imóvel rapidamente e seguiu cobrando o débito. Tivessem esperado mais, o prejuízo teria dobrado. Agir cedo, com a estratégia certa, fez a diferença.

Os erros mais comuns (e caros)

• Esperar demais para agir. Cada mês de inadimplência é prejuízo que dificilmente se recupera por inteiro.

• Calcular o débito errado. Um cálculo impreciso atrasa a ação e a eventual purga da mora.

• Não pedir a liminar quando cabível. Sem garantia, a desocupação em 15 dias acelera a retomada.

• Tentar a “justiça com as próprias mãos”. Trocar a fechadura ou cortar água é ilegal e gera responsabilidade.

• Esquecer a cobrança dos valores. Retomar o imóvel não apaga a dívida — é possível cobrá-la também.

Checklist: antes de ajuizar o despejo por falta de pagamento

• Reúna o contrato e o cálculo atualizado do débito.

• Verifique se o contrato tem garantia (isso define o cabimento da liminar).

• Avalie uma cobrança amigável ou acordo antes da ação.

• Considere o pedido de liminar de desocupação, se cabível.

• Acompanhe o prazo e a eventual purga da mora do inquilino.

• Conduza a ação com um advogado de Direito Imobiliário.

Perguntas frequentes sobre despejo por falta de pagamento

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

O locador ajuíza a ação de despejo instruída com o cálculo do débito (aluguéis e encargos atrasados), com base na Lei 8.245/1991 (art. 9º, III, e art. 62). O inquilino é citado e pode pagar o débito atualizado para evitar a saída (purga da mora) ou contestar. Se o contrato não tiver garantia, o locador pode pedir liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução. É a via para retomar o imóvel diante do inadimplemento.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Sim, pela purga da mora: o inquilino paga o débito atualizado (aluguéis, encargos, multa, juros e custas) no prazo da contestação e, com isso, evita a rescisão e continua no imóvel (art. 62, II, da Lei 8.245/1991). Há, porém, um limite: a lei não admite a purga da mora se o inquilino já a tiver utilizado nos 24 meses anteriores. Por isso, o benefício existe, mas não é ilimitado.

Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento?

Varia conforme a defesa do inquilino e o juízo, mas o procedimento é relativamente célere. Se o contrato não tem garantia, o locador pode obter liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59 da Lei 8.245/1991). Mesmo sem liminar, a ação tende a ser mais rápida que processos comuns. A instrução correta (cálculo do débito e contrato) é o que mais acelera a retomada.

Preciso notificar o inquilino antes de entrar com despejo por falta de pagamento?

Para o despejo por falta de pagamento, não é exigida notificação prévia: o próprio inadimplemento autoriza a ação, instruída com o cálculo do débito (art. 62 da Lei 8.245/1991). A notificação prévia é necessária em outras hipóteses, como a retomada na locação prorrogada por prazo indeterminado. Ainda assim, uma cobrança amigável ou um acordo antes da ação costuma ser o caminho mais rápido e barato.

Como retomar um imóvel alugado em São Paulo por falta de pagamento?

Reunindo o contrato e o cálculo atualizado do débito e ajuizando a ação de despejo no foro competente de São Paulo. Conforme o caso (ausência de garantia), pede-se a liminar de desocupação. Um advogado de Direito Imobiliário em São Paulo conduz a ação, calcula corretamente o débito, requer a liminar quando cabível e acompanha a eventual purga da mora — buscando a retomada do imóvel no menor tempo possível.

Preciso de advogado para uma ação de despejo?

Sim, o despejo é uma ação judicial e exige advogado. E a atuação técnica importa: o cálculo correto do débito, o pedido de liminar quando cabível e a condução da purga da mora ou da contestação influenciam diretamente a rapidez da retomada. Um advogado de Direito Imobiliário em São Paulo conduz o despejo com a estratégia adequada e cuida também da cobrança dos valores atrasados.

Diante da inadimplência, agir cedo protege o seu patrimônio

O despejo por falta de pagamento é a via que a lei oferece ao locador para interromper o prejuízo e retomar o imóvel. Com a instrução correta — contrato e cálculo do débito — e o uso da liminar quando cabível, a retomada pode ser relativamente rápida, e os valores atrasados podem ser cobrados em paralelo.

Do lado do inquilino, conhecer a purga da mora — e os seus limites — é igualmente importante. Em ambos os casos, a orientação jurídica evita erros que custam tempo e dinheiro, como a ilegal “justiça com as próprias mãos”.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em Direito Imobiliário e locação — conduzindo ações de despejo, cobrando os valores em atraso e orientando locadores e inquilinos. Se você enfrenta inadimplência na locação, vale agir antes que o prejuízo aumente.

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