Despejo por falta de pagamento: como funciona e como retomar o imóvel?

Inquilino não paga? Veja como conduzimos a ação de despejo em São Paulo — e quando cabe liminar de desocupação.

Poucas situações angustiam mais um locador do que o inquilino que para de pagar e não desocupa o imóvel. O aluguel é, muitas vezes, parte importante da renda — e cada mês de inadimplência é um prejuízo que se acumula. A boa notícia é que a Lei do Inquilinato prevê um caminho específico para essa situação: o despejo por falta de pagamento.

Neste guia, você vai entender como funciona a ação de despejo por falta de pagamento, o que é a purga da mora (a chance que o inquilino tem de pagar e ficar), quando cabe a liminar de desocupação e como retomar o imóvel — e cobrar os valores atrasados — em São Paulo.

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

O despejo por falta de pagamento é a ação que o locador ajuíza para retomar o imóvel quando o inquilino deixa de pagar aluguéis e encargos. A base está na Lei 8.245/1991 (art. 9º, III, e art. 62). O procedimento, em linhas gerais:

• 1. Ajuizamento: o locador apresenta prova da relação locatícia, incluindo o contrato, se houver, e o cálculo discriminado do débito. Devem ser conferidos pagamentos, aluguéis, encargos, multa exigível, juros e correção, com pedido de cobrança quando pertinente.

• 2. Citação: o inquilino pode contestar ou, preenchidas as condições legais, purgar a mora. Os prazos e marcos de contagem da defesa e do depósito devem ser conferidos separadamente.

• 3. Liminar (se cabível): sem garantia locatícia válida, pode ser requerida a medida do art. 59, §1º, IX, para desocupação em 15 dias, com caução judicial de três meses de aluguel. O juiz analisa os requisitos.

• 4. Desfecho: a purga válida pode evitar a rescisão. Fora dessa hipótese, o juiz examina pedidos e defesa; o cumprimento da ordem de despejo segue o procedimento legal. A falta de pagamento não gera mandado automático.

A prova do inadimplemento e da locação é central, mas não dispensa a análise de pagamentos, encargos exigíveis, garantia, legitimidade e questões processuais. O inquilino pode apresentar defesa; a simples juntada do contrato não assegura a retomada.

O inquilino pode evitar o despejo pagando? A purga da mora

Sim — e este é um ponto que todo locador e inquilino deve conhecer. Pelo art. 62, II, o inquilino ou fiador pode evitar a rescisão mediante depósito judicial integral em 15 dias contados da citação. Incluem-se aluguéis e encargos vencidos até o depósito, penalidades exigíveis, juros, custas e honorários do advogado do locador: 10% do montante devido, salvo disposição contratual diversa. É preciso cumprir as condições legais, sem confundir esse prazo com uma referência genérica ao prazo de contestação.

Há, porém, um limite: não se admite a purga se o inquilino já utilizou essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores ao ajuizamento. Atrasos reiterados não equivalem, por si, ao uso prévio desse benefício. Se o locador justificar insuficiência do depósito, o art. 62, III prevê complementação em 10 dias da intimação; sem complemento integral, o pedido de rescisão prossegue pela diferença.

Quando cabe a liminar de desocupação?

A liminar de desocupação pode permitir a retomada antes da sentença. Na hipótese específica do art. 59, §1º, IX, fundada em inadimplência, o contrato deve estar sem qualquer garantia do art. 37: caução, fiança, seguro-fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Devem ser examinadas a ausência, extinção ou solicitação de exoneração da garantia. O locador presta caução judicial equivalente a três aluguéis, distinta da garantia da locação.

Os 15 dias são o prazo concedido para desocupar, não o tempo para o juiz decidir nem a duração do processo. O art. 59, §3º permite afastar a liminar do inciso IX e evitar a rescisão mediante depósito judicial integral nos 15 dias concedidos para desocupação. Outras hipóteses de tutela provisória dependem de requisitos próprios. A ausência de garantia não assegura rapidez; a garantia locatícia também deve ser avaliada pela proteção do crédito.

Exemplo hipotético: o inquilino inadimplente da família Souza

Imagine a família Souza alugando um apartamento em São Paulo, com renda importante para o orçamento familiar. O inquilino fica quatro meses sem pagar, deixa de responder e permanece no imóvel. Este é um exemplo hipotético para ilustrar as medidas possíveis.

Com orientação, a família pode reunir provas da locação e cálculo do débito e propor despejo cumulado com cobrança. Se constatada a ausência de garantia válida, pode avaliar a liminar e a caução judicial de três aluguéis. O deferimento, a purga da mora e o momento da retomada dependem do processo. A cobrança dos atrasados pode prosseguir, mas não há garantia de recuperação integral ou em poucas semanas, nem se pode presumir que a espera dobraria o prejuízo.

Os erros mais comuns (e caros)

• Esperar demais para avaliar medidas. A inadimplência pode ampliar a dívida e as despesas de conservação; convém organizar provas e examinar as alternativas desde cedo.

• Calcular o débito errado. Um cálculo impreciso atrasa a ação e a eventual purga da mora.

• Não avaliar a liminar quando cabível. É preciso examinar os requisitos do art. 59, sem presumir que toda inadimplência permite desocupação em 15 dias.

• Tentar a “justiça com as próprias mãos”. Trocar a fechadura ou cortar água é ilegal e gera responsabilidade.

• Esquecer a cobrança dos valores. Retomar o imóvel não apaga a dívida — é possível cobrá-la também.

Checklist: antes de ajuizar o despejo por falta de pagamento

• Reúna o contrato e o cálculo atualizado do débito.

• Verifique a existência, validade e término da garantia locatícia, relevantes para o fundamento da medida provisória.

• Avalie uma cobrança amigável ou acordo antes da ação.

• Considere o pedido de liminar de desocupação, se cabível.

• Acompanhe o prazo e a eventual purga da mora do inquilino.

• Conduza a ação com um advogado de Direito Imobiliário.

Perguntas frequentes sobre despejo por falta de pagamento

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

O locador comprova a locação e o débito e pode cumular despejo e cobrança, conforme os arts. 9º, III, e 62 da Lei 8.245/1991. O inquilino pode se defender ou efetuar depósito integral nas condições legais. Sem garantia válida, avaliam-se os requisitos da liminar para desocupar em 15 dias, com caução judicial de três aluguéis. Rescisão e cumprimento do despejo dependem do devido procedimento.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Sim, se atendidas as condições do art. 62, II: depósito judicial integral em 15 dias contados da citação, incluindo aluguéis e encargos vencidos até o pagamento, multas exigíveis, juros, custas e honorários do locador, de 10% do montante devido salvo previsão contratual diversa. O uso dessa faculdade nos 24 meses anteriores ao ajuizamento impede sua repetição. O art. 59, §3º também disciplina o depósito integral para afastar a liminar do inciso IX.

Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento?

Não há prazo único: citação, defesa, provas, agenda do juízo e execução influenciam a duração. Os 15 dias do art. 59 são para desocupação nas hipóteses legais, não prazo para decisão ou conclusão do processo. Documentação adequada ajuda a análise, mas não garante retomada em poucas semanas ou maior rapidez que outras ações.

Preciso notificar o inquilino antes de entrar com despejo por falta de pagamento?

Para aluguéis vencidos e não pagos, em regra não se exige nova cobrança prévia, mas é necessário verificar contrato, vencimento e pedido. Outros fundamentos de despejo podem exigir notificação; a prorrogação residencial por prazo indeterminado não autoriza, por si, retomada imotivada, devendo ser examinados os arts. 46 e 47. Acordo pode ser considerado, sem garantia de ser sempre mais rápido ou barato.

Como retomar um imóvel alugado em São Paulo por falta de pagamento?

Reúna prova da locação, pagamentos e cálculo atualizado do débito e proponha os pedidos no foro competente. O art. 58, II adota, em regra, o local do imóvel, ressalvada eleição contratual válida. Um advogado avalia liminar, caução judicial, purga e defesa, conduzindo a retomada e a cobrança conforme as circunstâncias.

Preciso de advogado para uma ação de despejo?

A ação de despejo por falta de pagamento na Justiça comum exige, em regra, advogado. A atuação abrange cálculo, fundamento do pedido, garantias, liminar, prazos, purga, defesa e cumprimento das decisões. Quem preencher os requisitos pode avaliar assistência pela Defensoria Pública. A representação não garante rapidez nem recuperação integral.

Diante da inadimplência, agir cedo protege o seu patrimônio

O despejo por falta de pagamento permite pedir judicialmente a rescisão e a retomada. Provas e cálculos adequados, com pedido de liminar quando cabível, ajudam a análise. A cobrança pode ser cumulada, mas o prazo de desocupação e a recuperação dos valores dependem do caso.

Do lado do inquilino, conhecer a purga da mora — e os seus limites — é igualmente importante. Em ambos os casos, a orientação jurídica evita erros que custam tempo e dinheiro, como a ilegal “justiça com as próprias mãos”.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em Direito Imobiliário e locação — conduzindo ações de despejo, cobrando os valores em atraso e orientando locadores e inquilinos. Se você enfrenta inadimplência na locação, vale agir antes que o prejuízo aumente.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — para avaliar a retomada do imóvel e a cobrança com segurança jurídica.