Ação de despejo: quando cabe, como funciona e em quanto tempo se retoma o imóvel?

Inquilino não paga? Veja como conduzimos a ação de despejo em São Paulo — e quando cabe liminar de desocupação. Não existe relação de locação, nem mesmo verbal? Conforme a origem da posse e eventual esbulho, pode caber reintegração de posse em São Paulo. As regras gerais da locação estão no guia da Lei do Inquilinato.

Quando uma locação dá errado — o aluguel não é pago, o prazo termina e o inquilino não sai, o contrato é descumprido — o locador precisa de uma resposta segura e legal. Essa resposta tem nome: ação de despejo. E vale dizer de saída o que não se pode fazer: trocar a fechadura, cortar a água ou retirar os bens do inquilino por conta própria é ilegal e pode gerar responsabilização do proprietário.

A entrega voluntária das chaves pode encerrar a ocupação sem despejo. Para retirar compulsoriamente o locatário, porém, deve-se recorrer à via judicial. Este guia explica os fundamentos, a purga da mora, a denúncia vazia, os requisitos da liminar e os fatores que afetam prazos e custos, com exemplo expressamente hipotético.

Quando cabe a ação de despejo?

A Lei 8.245/1991 prevê várias hipóteses para a retomada do imóvel pelo locador. As principais são:

• Falta de pagamento de aluguel e encargos (art. 9º, III) — uma das hipóteses legais.

• Infração contratual ou legal (uso indevido, sublocação proibida, dano ao imóvel etc.).

• Término da locação não residencial: no regime geral, o prazo determinado termina conforme o art. 56; a denúncia do contrato por prazo indeterminado segue o art. 57.

• Retomada para uso próprio ou de familiares, nas hipóteses legais.

• Descumprimento de acordo de desocupação, entre outras.

O fundamento define os requisitos, a documentação e os prazos. A locação pode ser verbal: a falta de instrumento assinado não transforma automaticamente a relação em esbulho.

Não se deve aplicar a regra comercial indistintamente à moradia. Contratos residenciais escritos por pelo menos 30 meses seguem o art. 46; os verbais ou inferiores a 30 meses, as hipóteses restritas do art. 47. Hospitais, estabelecimentos de ensino e outros usos protegidos pelo art. 53 também têm regras próprias.

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

A falta de pagamento é um dos fundamentos previstos nos arts. 9º, III, e 62 da Lei 8.245/1991. O locador deve apresentar cálculo discriminado do débito. Pode cumular a rescisão com a cobrança; nessa hipótese, o locatário responde ao despejo, e ele e os fiadores, quando cabível, à cobrança.

O locatário ou fiador pode evitar a rescisão por meio da purga da mora: depósito judicial do débito atualizado em 15 dias, contados da citação segundo as regras processuais aplicáveis, sem esperar autorização judicial ou cálculo do contador. O STJ, no REsp 1.624.005/DF, considerou o prazo processual e adotou a juntada do mandado ou aviso de recebimento cumprido; sob o CPC atual, confira os dias úteis, a forma de citação e o marco correspondente. Não presuma que eventual audiência de conciliação adie o prazo da purga.

O depósito abrange aluguéis e encargos vencidos até sua efetivação, penalidades exigíveis, juros, custas e honorários do advogado do locador: 10% do montante devido, salvo disposição contratual diversa. Não se admite a emenda se o locatário já usou essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à ação. Aluguéis posteriores devem continuar sendo depositados nos vencimentos.

Pagamento parcial ou proposta de parcelamento, por si só, não purgam a mora. O art. 62, III, prevê complemento em dez dias da intimação se o locador justificar a diferença; isso não autoriza depositar arbitrariamente menos nem assegura nova oportunidade para parcelas que o inquilino contestou como indevidas. Sem nenhuma garantia do art. 37, deve-se examinar também a liminar do art. 59, § 1º, IX.

O que é a denúncia vazia na locação comercial?

A denúncia vazia é a retomada sem alegar infração ou necessidade específica, nas hipóteses legais. No regime geral da locação não residencial, o contrato a prazo termina de pleno direito no vencimento, sem aviso (art. 56). Se o locatário permanece por mais de 30 dias sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado. Nessa fase, o locador deve denunciá-la por escrito e conceder 30 dias para desocupação (art. 57). Não se confunde o vencimento do contrato com a denúncia posterior à prorrogação.

A ação renovatória tempestiva e seus requisitos precisam ser considerados: o locador não pode ignorar a pretensão de renovação para contornar a proteção legal do ponto. Mas ajuizar a renovatória não garante sua procedência nem torna impossível todo despejo. Cumprimento contratual, requisitos dos arts. 51 e 71 e defesas dos arts. 52 e 72 serão examinados; a janela de ajuizamento é de um ano até seis meses antes do término do contrato.

Em quanto tempo se retoma o imóvel?

A duração depende do fundamento, da defesa, da prova, da citação e do tribunal. A liminar do art. 59, § 1º, prevê 15 dias para a saída após a comunicação da ordem, não um prazo total para o processo. Exige caução equivalente a três meses de aluguel e um dos fundamentos exclusivos legais, como:

• Término da locação não residencial: ação proposta em até 30 dias do termo ou do cumprimento da notificação de retomada, conforme o inc. VIII.

• Falta de pagamento com contrato desprovido de qualquer garantia do art. 37: por não contratação, extinção ou pedido de exoneração, na forma do inc. IX. A ausência de fiador ou caução não basta se existir outra garantia válida.

• Acordo de desocupação descumprido: escrito, assinado pelas partes e duas testemunhas, com pelo menos seis meses para saída contados da assinatura (inc. I). Locação por temporada: ação em até 30 dias do vencimento (inc. III). Há outras hipóteses legais.

No caso de falta de pagamento do inc. IX, o art. 59, § 3º, permite afastar a liminar e evitar a rescisão mediante depósito judicial integral nos 15 dias concedidos para desocupação, observadas as regras de purga. Fora das hipóteses legais, eventual tutela urgente exige fundamento e requisitos próprios; não é automática. Sem ordem provisória, o processo segue até a sentença, com defesa e prova necessárias.

Após sentença favorável, o mandado contém, em regra, 30 dias para saída voluntária, reduzidos a 15 nas hipóteses do art. 63, § 1º, e com regras especiais para certos estabelecimentos. Resistência, recursos e cumprimento da ordem podem prolongar a efetiva retomada.

Os custos incluem honorários contratuais, custas, despesas de citação e cumprimento e eventual sucumbência. A caução da liminar é uma garantia judicial distinta da garantia da locação, não um honorário. O valor da causa segue, em regra, 12 meses de aluguel, com exceção legal e análise de pedidos cumulados. Em São Paulo, confira a tabela judicial vigente, o procedimento e eventual gratuidade; não há custo único nem promessa de reembolso integral.

Exemplo hipotético: a loja alugada por Paulo

Exemplo fictício: suponha que Paulo alugue uma loja em São Paulo a um comerciante sem nenhuma das garantias do art. 37. Após um ano, o inquilino deixa de pagar e acumula quatro meses de dívida, sem responder às cobranças. Paulo cogita trocar a fechadura, mas é orientado a não agir por conta própria.

Paulo poderia ajuizar despejo por falta de pagamento e cobrança com cálculo documentado. Atendidos os requisitos do art. 59, § 1º, IX, e prestada a caução judicial, poderia pedir uma ordem que concedesse 15 dias para saída. O juiz avaliaria a prova e a defesa; o locatário poderia purgar a mora, se admitida, e afastar a liminar. Se não o fizesse e a ordem permanecesse eficaz, seu cumprimento permitiria a retomada. Cobrar a dívida não significa recuperá-la integralmente. Este exemplo não descreve cliente, decisão obtida ou resultado do escritório.

Os erros mais comuns (e caros)

• Fazer “justiça com as próprias mãos”. Trocar fechadura ou cortar serviços é ilegal e pode responsabilizar o locador.

• Escolher fundamento inadequado. Falta de pagamento, denúncia e infração têm requisitos diferentes; ignorá-los compromete o pedido.

• Tratar a liminar como automática. Os requisitos, a caução e a prova precisam ser examinados; 15 dias para saída não significam 15 dias para o processo terminar.

• Apresentar documentação insuficiente. Reúna prova da locação, cálculo quando houver cobrança e notificação quando exigida; a ausência de contrato escrito não exclui, por si só, o despejo.

• Ignorar a renovatória do inquilino. Verifique a pretensão, sua tempestividade e fundamentos, sem presumir renovação automática.

Checklist: antes de ajuizar a ação de despejo

• Identifique o fundamento correto (falta de pagamento, denúncia, infração, uso próprio).

• Reúna o contrato, o cálculo do débito e a prova da notificação (conforme o caso).

• Verifique se há garantia no contrato (afeta a liminar na falta de pagamento).

• Avalie o cabimento da liminar de desocupação (art. 59) e a caução necessária.

• Confira se o inquilino tem direito à renovatória (afeta a denúncia vazia).

• Conte com um advogado para definir a estratégia e conduzir a ação.

Perguntas frequentes sobre ação de despejo

O que é a ação de despejo e quando ela cabe?

É a ação judicial para o locador recuperar o imóvel alugado quando não há entrega voluntária, nas hipóteses da Lei 8.245/1991: falta de pagamento, infração, término ou denúncia admitidos e uso próprio nos casos legais. Locações residenciais, comerciais e especiais têm regras distintas. A locação pode ser verbal. Trocar fechaduras ou retirar bens para forçar a saída não substitui a via judicial.

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

O locador comprova a dívida e pode cumular despejo e cobrança. Locatário ou fiador pode purgar a mora por depósito judicial integral em 15 dias da citação, com contagem processual e marco conforme a forma de citação. Incluem-se valores vencidos até o depósito, penalidades exigíveis, juros, custas e honorários; a faculdade não cabe se já utilizada nos 24 meses anteriores à ação. No contrato sem nenhuma garantia do art. 37, a liminar exige as condições do art. 59. Parcelar ou pagar parcialmente não basta.

O que é denúncia vazia na locação comercial?

É a retomada sem alegar causa específica nas hipóteses legais. No regime geral não residencial, o prazo determinado termina sem aviso (art. 56). A permanência por mais de 30 dias sem oposição gera prazo indeterminado, cuja denúncia escrita deve conceder 30 dias para saída (art. 57). A renovatória tempestiva precisa ser considerada, mas não garante renovação nem impede todo despejo; existem requisitos e defesas próprios.

Em quanto tempo sai uma ação de despejo?

Não há duração fixa. A liminar do art. 59 pode conceder 15 dias para desocupação, com caução de três aluguéis e requisitos específicos; esse prazo não é contado do ajuizamento como promessa de retomada. No término não residencial, o inc. VIII exige ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento da notificação. Na falta de pagamento, o inc. IX exige ausência de qualquer garantia do art. 37. Citação, defesa, prova, recursos e cumprimento afetam o prazo total.

Onde se ajuíza a ação de despejo de um imóvel em São Paulo?

Em regra, no foro do imóvel, salvo eleição contratual válida (art. 58, II, da Lei 8.245/1991). A cláusula deve atender também ao art. 63 do CPC, inclusive vínculo com domicílio ou residência de parte ou local da obrigação; não autoriza escolher foro aleatório. Devem ser verificados a competência, o procedimento, a prova da locação, os cálculos e notificações exigíveis.

Preciso de advogado para entrar com uma ação de despejo?

Na Justiça comum, sim. A Lei 9.099/1995 admite despejo para uso próprio no Juizado Especial, observados seus requisitos; nas causas de até 20 salários mínimos, a assistência pode ser facultativa em primeiro grau, mas é obrigatória acima disso e no recurso. Não se trata de autorização geral para despejo por falta de pagamento no Juizado. Um advogado pode avaliar o fundamento, os prazos, a prova, a liminar ou a defesa.

Retomar ou defender o imóvel exige análise do caso

O despejo oferece uma via legal para discutir a recuperação do imóvel. Documentação adequada e pedidos compatíveis com os fatos ajudam a organizar o processo, mas não asseguram liminar, prazo de conclusão ou êxito. Entrega voluntária e acordo válido também devem ser considerados.

Para o locador, compreender os fundamentos e os custos permite decidir como agir. Para o locatário, a mesma informação ajuda a apresentar defesa ou avaliar a purga da mora dentro do prazo. A orientação deve considerar os interesses da parte representada, sem conflito de interesses.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em ações de despejo e Direito Empresarial e Imobiliário. Assessoramos locadores na recuperação do imóvel e, em casos distintos, locatários em defesa, conforme os documentos e a viabilidade jurídica.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — para avaliar a medida ou defesa adequada ao seu caso.