Ação de despejo: quando cabe, como funciona e em quanto tempo se retoma o imóvel?

Quando uma locação dá errado — o aluguel não é pago, o prazo termina e o inquilino não sai, o contrato é descumprido — o locador precisa de uma resposta segura e legal. Essa resposta tem nome: ação de despejo. E vale dizer de saída o que não se pode fazer: trocar a fechadura, cortar a água ou retirar os bens do inquilino por conta própria é ilegal e pode gerar responsabilização do proprietário.

A retomada do imóvel passa, necessariamente, pela via judicial — mas, ao contrário do que muitos pensam, ela pode ser rápida quando bem conduzida. Neste guia, você vai entender quando a ação de despejo cabe, como funciona o despejo por falta de pagamento, o que é a denúncia vazia, quando há liminar e em quanto tempo se retoma o imóvel — com um exemplo prático.

Quando cabe a ação de despejo?

A Lei 8.245/1991 prevê várias hipóteses para a retomada do imóvel pelo locador. As principais são:

• Falta de pagamento de aluguel e encargos (art. 9º, III) — a mais comum.

• Infração contratual ou legal (uso indevido, sublocação proibida, dano ao imóvel etc.).

• Término do prazo na locação não residencial, com a denúncia do contrato por prazo indeterminado (art. 57).

• Retomada para uso próprio ou de familiares, nas hipóteses legais.

• Descumprimento de acordo de desocupação, entre outras.

O fundamento escolhido define o procedimento, os prazos e a possibilidade de liminar. Por isso, o primeiro passo é identificar com precisão a causa da retomada — um erro aqui pode atrasar todo o processo.

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

É a hipótese mais frequente. Com base no art. 9º, III, e no art. 62 da Lei 8.245/1991, o locador ajuíza a ação instruída com o cálculo discriminado do débito (aluguéis e encargos vencidos).

O locatário, porém, tem uma saída: a purga da mora. Ele pode evitar a rescisão pagando o débito atualizado — aluguéis, encargos, multa, custas e honorários — no prazo da contestação. É um direito previsto em lei. Mas atenção: a purga exige o pagamento do valor integral; pagar parcialmente ou apenas propor um parcelamento não basta (como diz a máxima, “quem paga mal, paga duas vezes”). E, se o contrato não tiver garantia (fiança, caução etc.), o locador pode pedir liminar de desocupação já no início, como veremos.

O que é a denúncia vazia na locação comercial?

A denúncia vazia é a possibilidade de o locador retomar o imóvel não residencial sem precisar justificar o motivo — mas só quando o contrato está por prazo indeterminado. Funciona assim: findo o prazo determinado, se o locatário permanece mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato prorroga-se por prazo indeterminado (art. 56, parágrafo único). A partir daí, o locador pode denunciá-lo por escrito, concedendo 30 dias para a desocupação (art. 57).

Há, porém, um limite importante: se o locatário tinha direito à ação renovatória e a exerceu no prazo (entre um ano e seis meses antes do fim do contrato), a denúncia vazia não se aplica — o ponto comercial está protegido. É a tensão entre o direito do locador de retomar e o direito do empresário de renovar e proteger o ponto — tema que merece análise cuidadosa em cada caso.

Em quanto tempo se retoma o imóvel?

Depende do fundamento, da defesa e da comarca — mas a lei oferece um caminho rápido em vários casos. A Lei 8.245/1991 (art. 59, § 1º) permite liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel, em hipóteses como:

• Término da locação não residencial (inc. VIII, incluído pela Lei 12.112/2009);

• Falta de pagamento quando o contrato está sem garantia (inc. IX, incluído pela Lei 12.112/2009);

• Descumprimento de acordo de desocupação, fim de locação por temporada, entre outras.

Nas hipóteses sem liminar, segue-se o rito comum até a sentença. Por isso, a estratégia — escolher o fundamento certo e pedir a liminar quando cabível — influencia diretamente a rapidez da retomada. Uma ação bem instruída desde o início é o que evita meses de atraso.

Exemplo prático: a loja alugada do Sr. Paulo

O Sr. Paulo alugou uma loja em São Paulo para um comerciante, por contrato sem fiador nem caução (confiou no inquilino). Depois de um ano, o lojista parou de pagar o aluguel e acumulou quatro meses de débito, sem dar resposta às cobranças. O Sr. Paulo cogitou trocar a fechadura — mas, bem orientado, soube que isso seria ilegal.

Em vez disso, ajuizou uma ação de despejo por falta de pagamento, instruída com o cálculo do débito. Como o contrato estava sem garantia, pediu (e obteve) a liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º, IX), mediante caução. O inquilino teve a chance de purgar a mora pagando tudo, mas não o fez. Resultado: o Sr. Paulo retomou a loja rapidamente e cobrou o débito — tudo pela via legal, sem riscos. Tivesse agido por conta própria, poderia ter virado réu em vez de autor.

Os erros mais comuns (e caros)

• Fazer “justiça com as próprias mãos”. Trocar fechadura ou cortar serviços é ilegal e pode responsabilizar o locador.

• Errar o fundamento. Falta de pagamento, denúncia e infração têm ritos diferentes; o erro atrasa tudo.

• Não pedir a liminar quando cabível. Em vários casos há desocupação em 15 dias — deixar de pedir é perder tempo.

• Instruir mal a inicial. Sem o cálculo do débito ou a prova da notificação, o processo trava.

• Ignorar a renovatória do inquilino. Se o ponto está protegido, a denúncia vazia não funciona.

Checklist: antes de ajuizar a ação de despejo

• Identifique o fundamento correto (falta de pagamento, denúncia, infração, uso próprio).

• Reúna o contrato, o cálculo do débito e a prova da notificação (conforme o caso).

• Verifique se há garantia no contrato (afeta a liminar na falta de pagamento).

• Avalie o cabimento da liminar de desocupação (art. 59) e a caução necessária.

• Confira se o inquilino tem direito à renovatória (afeta a denúncia vazia).

• Conte com um advogado para definir a estratégia e conduzir a ação.

Perguntas frequentes sobre ação de despejo

O que é a ação de despejo e quando ela cabe?

É a ação que o locador usa para retomar o imóvel alugado. Ela cabe em várias hipóteses previstas na Lei 8.245/1991: falta de pagamento de aluguel e encargos (art. 9º, III); infração contratual ou legal; término do prazo na locação não residencial (denúncia, art. 57); retomada para uso próprio; entre outras. O procedimento e os prazos variam conforme o fundamento. É a via adequada para reaver a posse — fazer 'justiça com as próprias mãos', trocando fechaduras, é ilegal.

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

É a hipótese mais comum. Com base no art. 9º, III, e no art. 62 da Lei 8.245/1991, o locador ajuíza a ação instruída com o cálculo do débito. O locatário, porém, pode evitar a rescisão pela chamada purga da mora: pagar o débito atualizado (aluguéis, encargos, multa, custas e honorários) no prazo da contestação. Se não houver garantia no contrato, o locador pode até pedir liminar de desocupação. Pagar parcialmente ou propor parcelamento não basta para purgar a mora.

O que é denúncia vazia na locação comercial?

É a possibilidade de o locador retomar o imóvel não residencial sem precisar justificar o motivo, quando o contrato está por prazo indeterminado. Findo o prazo determinado, se o locatário permanece mais de 30 dias sem oposição, o contrato prorroga-se por prazo indeterminado (art. 56); a partir daí, o locador pode denunciá-lo por escrito, concedendo 30 dias para a desocupação (art. 57). Atenção: se o locatário tem direito à renovatória e a exerceu no prazo, a denúncia vazia não se aplica.

Em quanto tempo sai uma ação de despejo?

Depende do fundamento, da defesa apresentada e da comarca. Em alguns casos, a lei permite liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel — por exemplo, no término da locação não residencial e na falta de pagamento sem garantia (art. 59, § 1º, incs. VIII e IX). Em outros, segue-se o rito comum até a sentença. Por isso, a estratégia (fundamento e pedido de liminar) influencia diretamente a rapidez da retomada. Um advogado avalia o melhor caminho.

Onde se ajuíza a ação de despejo de um imóvel em São Paulo?

No foro do lugar onde o imóvel está localizado, salvo se o contrato eleger outro foro (art. 58, II, da Lei 8.245/1991). Assim, para um imóvel na capital, a ação tramita em São Paulo. A petição inicial deve vir bem instruída — com o contrato, o cálculo do débito (no caso de falta de pagamento) ou a prova da notificação (na denúncia) — para viabilizar, quando cabível, a liminar de desocupação. A boa instrução do processo acelera o resultado.

Preciso de advogado para entrar com uma ação de despejo?

Sim. A ação de despejo é um processo judicial e exige a representação por advogado. Mais do que isso, a escolha do fundamento correto (falta de pagamento, denúncia, infração), o pedido de liminar quando cabível e a instrução adequada da inicial fazem grande diferença na rapidez e no sucesso da retomada. Um advogado de Direito Empresarial e Imobiliário em São Paulo conduz a ação com a estratégia certa — e também orienta o locatário que precisa se defender ou purgar a mora.

A retomada do imóvel tem um caminho legal — e ele pode ser rápido

A ação de despejo é a resposta segura quando uma locação dá errado. Conduzida com a estratégia certa — o fundamento adequado, o pedido de liminar quando cabível, a inicial bem instruída —, ela permite retomar o imóvel em prazos muito menores do que se imagina, e sem os riscos de agir por conta própria.

Para o locador, conhecer as hipóteses (falta de pagamento, denúncia, infração) e os mecanismos (purga da mora, liminar) é o que transforma um impasse em solução. Para o locatário, é o que permite se defender ou purgar a mora a tempo. Os dois lados ganham com orientação.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em ações de despejo e Direito Empresarial e Imobiliário — conduzindo a retomada para locadores, com a estratégia adequada, e orientando locatários em defesa. Se você precisa retomar um imóvel (ou se defender em um despejo), vale agir com respaldo e rapidez.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — e retome (ou defenda) o seu imóvel pela via correta.