Avvocato per sfratto a São Paulo, Brasile
Recuperiamo immobili da inquilini che non pagano o violano il contratto — chiedendo un provvedimento d'urgenza dove la legge lo consente, e senza promettere tempi che non dipendono da noi. Di persona o a distanza, in tutto il Brasile.
5,0 · 18 Recensioni GoogleOgni proprietario si pone la stessa domanda: quanto ci vorrà. La risposta onesta dipende da un dettaglio del vostro contratto. Se il contratto non prevede nessuna delle garanzie dell'art. 37 della Legge sulle locazioni — fideiussore, cauzione, assicurazione fideiussoria o cessione fiduciaria di quote di fondi di investimento — potete chiedere un provvedimento di sgombero in 15 giorni, depositando una cauzione di tre mensilità (art. 59, §1, IX). Una garanzia valida esclude quel fondamento specifico; altri motivi di provvedimento urgente vanno valutati separatamente. Leggere il contratto è il primo servizio, non l'ultimo.
Quando depositiamo l'azione.
- Mancato pagamentoCanoni, spese condominiali e imposta immobiliare arretrati. Uniamo lo sfratto al recupero del credito.
- Contratto senza garanzieSenza fideiussore, cauzione o assicurazione, si apre la via del provvedimento di sgombero in 15 giorni.
- Violazione del contrattoSubaffitto vietato, uso diverso da quello pattuito, opere non autorizzate, molestie.
- Termine scaduto, non residenzialeL'azione va depositata entro 30 giorni dalla scadenza contrattuale o dall'adempimento della diffida a riconsegnare, fermi gli altri requisiti (art. 59, §1, VIII).
- Garanzia venuta menoNelle ipotesi dell'art. 40, l'inquilino è diffidato a prestare idonea garanzia sostitutiva entro 30 giorni. Verifichiamo anche la persistenza della responsabilità del fideiussore e i termini applicabili.
- Recesso senza motivoLocazione residenziale a tempo indeterminato, con preavviso e requisiti di legge soddisfatti.
- Accordo di rilascio non rispettatoUn accordo scritto firmato dalle parti e da due testimoni concedeva almeno sei mesi dalla firma per liberare l'immobile e non è stato onorato.
Quando riavrò l'immobile.
La data della decisione sul provvedimento d'urgenza non può essere garantita. Ciò che esiste sono i termini fissati dalla legge, e quelli sono concreti: una volta concesso il provvedimento ex art. 59, §1, l'inquilino ha 15 giorni per liberare l'immobile; con la sentenza la regola è 30 giorni, ridotti a 15 quando tra citazione e sentenza sono trascorsi più di quattro mesi, o quando lo sfratto si fonda sull'art. 9 o sull'art. 46, §2 (art. 63).
Due punti determinano i tempi e raramente vengono verificati in anticipo. Primo: per il fondamento di mora dell'art. 59, §1, IX, anche con il provvedimento concesso, l'inquilino annulla l'ordine depositando l'intero debito entro quei 15 giorni (art. 59, §3). Secondo: la sanatoria del ritardo è ammessa solo se l'inquilino non ha già usato quel diritto nei 24 mesi precedenti (art. 62, comma unico) — con morosità reiterate, questo cambia tutto.
Perciò leggiamo prima il contratto e la storia dei pagamenti. È lì che si scopre se il caso regge un provvedimento d'urgenza, se l'inquilino ha già bruciato la possibilità di sanare e se conviene cumulare la richiesta di credito. La strategia si definisce prima della domanda. Se state ancora mappando le regole del contratto, la nostra guida alla locazione brasiliana raccoglie termini, garanzie, aggiornamento del canone e risoluzione. E dove non esiste affatto un contratto — spoglio illegittimo — la via appropriata può essere la reintegrazione di possesso.
Come conduciamo il caso.
- Lettura del contratto e delle garanzieVerifichiamo se esistono fideiussore, cauzione o assicurazione e se sono ancora valide. La garanzia va valutata insieme ai fondamenti e agli altri requisiti della domanda.
- Quantificazione del debitoCanoni, spese, penale, interessi e rivalutazione, con un prospetto di calcolo — così la richiesta di credito viaggia nella stessa azione.
- Diffida, dove serveIn molti casi una diffida formale risolve senza causa, o costruisce la prova di cui l'azione ha bisogno.
- Deposito, provvedimento e cauzioneDeposito con richiesta di provvedimento d'urgenza dove disponibile, versando i tre mesi di canone richiesti dalla legge.
- Rilascio ed esecuzioneSeguiamo il mandato fino in fondo, con assistenza di forza pubblica se necessario, e perseguiamo le somme dovute senza garantire l'effettivo recupero.
Cosa portare alla prima conversazione.
Documenti che accelerano la valutazione
Il contratto è il documento che definisce la strategia. Insieme ai documenti di garanzia e alla storia dei pagamenti, ci consente di valutare se sia praticabile un provvedimento urgente.
- Contratto di locazione ed eventuali emendamenti
- Atto di garanzia, cauzione o polizza assicurativa
- Prospetto o estratto degli arretrati
- Bollette e prove di pagamento
- Diffide e notifiche già inviate
- Messaggi ed e-mail scambiati con l'inquilino
- Certificato immobiliare o prova di proprietà
- Spese condominiali e imposte immobiliari insolute
Valutazione del contratto e proposta scritta prima di qualsiasi passo. Contenuto informativo ai sensi della Regola 205/2021 dell'Ordine degli avvocati brasiliano — non sostituisce la valutazione del vostro caso.
Cosa dicono i clienti su Google.
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Chi guida quest'area.
Socia responsabile per le questioni immobiliari e successorie (OAB/SP 428.777). Specializzazione in Diritto immobiliare (PUC/SP) e Diritto successorio (PUC-Campinas). Medaglia Notário Luiz Gama (Comune di Santo André). Parla fluentemente inglese.
Conosci Letícia MarquesArticoli di approfondimento.
Domande comuni.
Quanto tempo richiede un provvedimento di sfratto in Brasile?
Nessuna data della decisione giudiziale può essere garantita. Ciò che la legge fissa è l'effetto: una volta concesso il provvedimento ex art. 59, §1 della Legge 8.245/1991, l'inquilino ha 15 giorni per liberare l'immobile. Ciò che si può accelerare è la preparazione — una domanda ben fondata, il debito già calcolato e la cauzione di tre mensilità depositata con la domanda.
Quando è disponibile il provvedimento di sgombero in 15 giorni?
Nelle nove ipotesi elencate dall'art. 59, §1. Per la morosità la più frequente è la voce IX, che richiede che il contratto non preveda nessuna delle garanzie dell'art. 37 — fideiussore, cauzione, assicurazione fideiussoria o cessione fiduciaria di quote di fondi di investimento — sia perché mai pattuita sia perché venuta meno. Una garanzia valida esclude quel fondamento specifico, senza escludere automaticamente altri motivi legali di provvedimento urgente.
L'inquilino può pagare e restare?
Sì, entro un limite. L'art. 62, II consente di sanare la mora entro 15 giorni dalla citazione, coprendo canoni, spese, penale, interessi, spese processuali e onorari. Ma il comma unico esclude la sanatoria se l'inquilino ha già usato quel diritto nei 24 mesi precedenti la domanda. Con arretrati ricorrenti, questo è spesso decisivo.
Dopo la sentenza, quanto tempo ha l'inquilino per andarsene?
La regola dell'art. 63 è di 30 giorni. Scende a 15 in due casi: quando tra citazione e sentenza di primo grado sono trascorsi più di quattro mesi, o quando lo sfratto è stato concesso sulla base dell'art. 9 o dell'art. 46, §2. Scuole e alcuni enti hanno regole speciali ai sensi dei commi 2 e 3.
Gli arretrati possono essere richiesti nella stessa causa?
Sì, e nella maggior parte dei casi lo raccomandiamo: evita due procedimenti e concentra la negoziazione in un solo luogo. Valutiamo in parallelo se escutere il fideiussore e quale recupero sia realistico.
Quanto costa un'azione di sfratto?
Tre componenti: onorari concordati per iscritto prima di qualsiasi passo, spese processuali sul valore della causa, e la cauzione di tre mensilità quando si chiede il provvedimento — un deposito la cui restituzione non è garantita: può passare al convenuto se la decisione è riformata (art. 64, §2). L'esecuzione provvisoria può richiedere una cauzione separata. La proposta segue la valutazione del contratto ed è formalizzata per iscritto.
Operate fuori São Paulo?
Sì. Il foro di regola è quello dell'immobile, salva una valida scelta contrattuale di altro foro (art. 58, II), e gestiamo a distanza con corrispondenti locali sotto nostra direzione quando il procedimento è altrove. Strategia e supervisione restano nostre.
Quante mensilità sono arretrate?
Inviateci il contratto e il prospetto degli arretrati. Nella valutazione iniziale vi diremo se il vostro caso regge un provvedimento d'urgenza e quali misure sono appropriate. Il tempo di valutazione dipende da documenti e complessità.