借主が不払い：15日の仮明渡命令付き立退きはいつ可能か？

借主が支払いませんか？サンパウロでの立退き手続きの進め方と、仮明渡命令が適用される場面をご覧ください。

物件を貸す貸主にとって、支払いを止めて出ていかない借主ほど悪い悪夢はありません。賃料はローンを賄い、年金を補い、請求書を払う収入—それが消えても、所有者はIPTU（固定資産税）・管理費・諸費用を負い続け、何も受け取らず物件も使えません。

朗報は、法が貸主に明渡しまで何年も待てと要求しないことです。一定の場面では、手続きの初期段階で借主に15日以内の退去を命じる仮処分を得られます。悪い知らせは、この迅速さが特定の要件に依存すること—多くの人がそれを知らず、回収を早める機会を逃します。

本稿では、15日仮処分付き立退きが可能な場面、貸主がすべきこと、借主がまだ退去を回避できることを解説します。不作為の代償は毎月累積します—行動しない1か月は、遊休物件と膨らむ損失のもう1か月です。

15日仮処分付き立退きとは？

仮処分付き立退きとは、裁判官が訴訟の開始直後に、手続きの全過程を待たずに15日以内の物件明渡しを命じられる制度です。賃貸借法は特定の場面でこの仮処分を定め、原則として貸主が3か月分賃料相当の保証金を供託します（1991年法律第8.245号59条§1）。

趣旨は均衡的です。法は貸主の権利がより明確な場面で回収を早める一方、借主が最終的に正しい場合に備え保証（保証金）を要求します。目的は簡単に説明できます：審理を受ける権利を奪わずに迅速さを提供すること—占有は早く回収され得ますが手続きは続きます。15日は事件の全期間ではありません。判決・通知・執行は事案次第です。裁判上の供託は賃貸保証とは別物です。

どの場面で仮処分が認められるか？

15日の仮明渡命令は法律の列挙する場面で認められます（1991年法律第8.245号59条§1）。実務上最も重要なのは、法定の保証（敷金・保証人・家賃保証保険・投資ファンド持分の信託譲渡）のいずれもない賃貸借での賃料・諸費用の不払いです。IX号事由では、保証が合意されなかった・終了した・免除請求されたことによる不存在が含まれます。

つまり保証なしで貸して不払いに直面した貸主は、要件を満たせば仮明渡命令を請求できます。法律には他の事由（一定の契約の終了や特定の状況）もあります。実務的な読みは明快です：契約に保証があるかどうかが物件回収の速さを直接左右します—現状の確認が必要です。既存の保証はすべての仮救済を排除しませんが、有効な間はIX号への直接依拠を妨げます。

借主は支払いで立退きを回避できるか？

はい。不払いの立退き訴訟でも、借主は債務を完済すれば強制退去を免れます—いわゆる滞納の解消（1991年法律第8.245号62条）で、賃料・諸費用・違約金・費用を法定期間・条件内に支払います。62条II項は送達から15日、IX号事由では59条3項が15日明渡し期間内の全額供託を認めます。供託額には支払時までの賃料・利息・費用・弁護士費用が含まれ、訴え前24か月内に使った場合は再利用不可です。不足分の追納は法律に従います。

貸主にとって、訴訟の目的は二重になり得ます—支払いを受けるか、物件を回収するか—そして訴訟が支払いを引き出すことが少なくありません。困難に直面した誠実な借主には、住まいを失わない逃げ道です。このルールを知ることは双方の判断を助けます。

仮定の例：セシリアさんの保証なし賃貸借

仮定の例で、セシリアさんは保証人・敷金・家賃保証保険を要求せずアパートを貸しました—「借主を信頼した」のです。4か月間入金がなく、債務は膨らみ、借主は支払う気配も出ていく気配もありません。

賃貸借が保証なしだったため、事案は59条§1の仮処分事由に該当。不払いの立退き訴訟を提起し3か月分賃料の保証金を供託することで、セシリアさんは手続き初期に15日明渡し命令を求めることができました—事件の全過程を待つ代わりに。借主にも債務支払いによる滞納解消の機会があります。これは手続き上の選択肢の例示であり、実際の結果や保証された日程ではありません。

最も多い（そして高くつく）誤り

• 何か月も待つ「頭痛を避けるため」—債務を膨らませながら。
• 保証なし賃貸借が仮処分事由を開くことを知らない。
• 非公式の回収を長引かせる—必要な法的措置を検討せずに。交渉自体は誤りではありません。
• 仮処分に必要な保証金を見落とす。
• 自力で物件を取り戻そうとする—鍵の交換や水道の停止は違法行為です。
• 契約を書面化しない—貸す際に適切な保証付きで。

チェックリスト：仮処分付き立退きの条件を満たしますか？

• 借主は賃料・諸費用を滞納していますか？
• 現在、その賃貸借は37条の保証のいずれもない状態ですか？
• 3か月分賃料の保証金を供託できますか？
• 契約書と債務の明細を整理できていますか？
• 文書化された督促通知はありますか？事前催告は不払い立退き請求の一律要件ではありません。
• 借主の滞納解消の法定権利を検討しましたか？貸主の意向には依存しません。

15日仮処分付き立退きに関するよくある質問

裁判官はいつ15日の明渡し命令を出しますか？

1991年法律第8.245号59条1項の事由に基づき、貸主が3か月分賃料相当の裁判上の供託をした場合です。IX号事由は不払いと37条の保証なし（合意なし・終了・免除請求）を要します。裁判官は条件を審査します—15日は通知後の明渡し期間であり、提起から15日以内の判決・回収の約束ではありません。

借主は債務支払いで立退きを回避できますか？

IX号事由では59条3項により、借主は15日明渡し期間内に債務全額を裁判所に供託すれば契約終了と仮処分を回避できます。62条II項も送達から15日以内の解消を定めます。供託額には支払時までの賃料・諸費用・執行可能な違約金・利息・費用・弁護士費用が含まれ、訴え前24か月内の使用で再利用不可。不足分の追納は法定条件に従います。

支払わない借主を出すために鍵を変えられますか？

できません。鍵の交換・ライフラインの停止・所持品の搬出で借主を追い出すと、貸主が責任を負い得ます。任意の明渡しがなければ、強制的な回収は立退き手続きと裁判所命令に従う必要があり、債務は自力救済を正当化しません。

サンパウロで立退き訴訟はどこに提起しますか？

訴えは州裁判所に、通常は物件所在地に提起します。有効な合意による別の裁判籍があればそれに従います（1991年法律第8.245号58条II項）。仮処分が可能な場合、賃貸借契約・債務明細・関係書類を添えて最初の訴えでその根拠を示すべきです。

物件を取り戻すためにいつ弁護士に相談すべきですか？

不払いが確認されたら、賃貸借・保証・債務・代替手段を検討できます。弁護士は法的根拠・書類・裁判上の供託・滞納解消の可能性を検討します。早期レビューは事件の整理に役立ちますが、回収日や支払いを保証するものではありません。

占有回収の条件を見極める

多くの貸主は、立退きは常に遅いと信じて何か月も滞納に耐えています。多くの場合—特に保証なし賃貸借では—法は15日仮明渡命令というはるかに迅速な道を用意しています。この選択肢を知ることは措置の選択に役立ちますが、回収日や支払いを保証するものではありません。

Falchet e Marques Sociedade de Advogadosはサンパウロ（パウリスタ大通り）の法律事務所として、立退き訴訟の提起、15日仮処分の可否評価、適切な保証付き賃貸借契約の整備を行い、賃貸リスクを管理します。

WhatsAppでチームにご相談：+55 11 95901-1854 — 借主の支払いが止まりましたか？契約書と支払履歴をお送りください。立退きと仮処分の可能性を評価します。