ブラジルでの退去命令手続き：事由・手順・期間

借主が賃料を払いませんか？ 当事務所の進め方： サンパウロでの退去命令手続き — 明渡しの仮処分が適用される場合。 口頭を含め賃貸借関係がない場合は？ 占有の発生経緯と不法な占有奪取の有無によって、適切な手段は サンパウロでの占有回収となることがあります。賃貸借の一般規則は ブラジル賃貸借法ガイド.

賃貸借が問題を起こしたとき — 賃料不払い・期間満了・借主が退去しない・契約違反 — 貸主には安全で適法な対応が必要です。その対応には名前があります： 退去命令訴訟。そして最初から言っておくべきことがあります：あなた自身で してはいけない ことはできません — 鍵の交換・水道の停止・借主の荷物の持ち出しは 違法 であり、所有者を法的責任にさらす可能性があります。

鍵の自発的な引渡しで退去命令手続きなく占有を終わらせることは可能です。しかし借主の強制的な排除には 裁判手続き。本ガイドでは、事由・延滞弁済・事由なしの解約・仮処分の要件・期間と費用に影響する要素を、明示的に仮定的な例とともに説明します。

退去命令訴訟はいつ適用されますか？

賃貸借法8.245/1991は貸主が物件を取り戻すための複数の事由を定めています。主なもの：

• 不払い （9条III項）— 法定事由。

• 契約上または法定の違反 （目的外使用・禁止された転貸・物件の毀損など）。

• 居住用以外の賃貸借の満了： 一般規則では定期賃貸借は56条で終了、不定期賃貸借の解約は57条に従います。

• 自己使用のための回収 または法律が許す場合の家族のため。

• 合意違反 退去合意など。

法定事由が要件・書類・期限を決めます。賃貸借は口頭でも成立します — 署名済み契約書がなくても占有が自動的に賃貸借関係のない不法占有になるわけではありません。

商業規則を居住に無差別に適用すべきではありません。30か月以上の書面による居住用賃貸借は46条、口頭またはより短期のものは47条の限定的な事由に服します。病院・教育機関その他53条で保護される用途にも特別規則があります。

不払いによる退去命令はどう機能しますか？

不払いは 法律8.245/1991の9条III項および62条の事由です。貸主は項目別の債務計算を提示し、契約終了と支払請求を併合できます。その場合、借主は退去請求に応答し、借主と責任ある保証人は債務請求に応答します。

借主または保証人は 延滞の弁済（purga da mora） (purga da moraにより終了を回避できます：更新された全債務を 送達から15日以内に（適用される訴訟規則で算定）裁判所に供託します — 司法の許可や会計士の計算を待たずに。REsp 1,624,005/DFでSTJは、これを送達完了書または郵便受領書が提出された時点から始まる手続き期間と扱いました。現行民事訴訟法の下、営業日計算・送達方法と対応する開始日を確認してください。後の和解期日がこの支払期限を延期すると思い込まないでください。

供託には支払時点までに到期する賃料・共益費・執行可能な契約上の違約金・利息・訴訟費用・貸主の弁護士費用（契約に別段の定めがなければ債務額の10%）が含まれます。この選択肢は、借主が訴訟提起前の 直前24か月以内にこれを利用していた場合には認められません。その後の賃料は到期時に供託を続ける必要があります。

一部弁済や分割提案だけでは債務不履行は治癒されません。62条III項は、貸主が不足額を説明した場合、通知から10日以内の追加供託を認めます — 恣意的な過少支払や、借主が債務不存在を争った金額の再度の支払機会を保証するものではありません。37条の賃貸担保が存在しない場合、59条§1 IXの仮処分も検討すべきです。

商業賃貸借での事由なし解約通知とは？

事由なしの解約 (denúncia vaziaとは、法律が許す場合に、違反や特別な必要性を主張せず物件を回収することです。居住用以外の一般規則では、定期賃貸借は通知なく満了で終了します（56条）。借主が30日を超えて異議なく留まると不定期賃貸借となり、その段階で貸主は 30日間の明渡し を与える書面通知を行う必要があります（57条）。満了と不定期延長後の解約は異なる状況です。

適時に提起された commercial lease 更新訴訟 とその要件は考慮する必要があります — 貸主は営業拠点の法定保護を回避するため単に無視できません。ただし提起は更新を保証せず、すべての退去請求を妨げるものでもありません。要件の遵守・51条と71条の条件・52条と72条の抗弁を検討する必要があります。提起期間は賃貸借満了の1年前から6か月前までです。

どのくらい早く物件を取り戻せますか？

期間は 事由・防御・証拠・送達・裁判所によります。59条§1の仮処分は 15日間の退去 を命令の通知後に与えますが、手続き全体の期限ではありません。3か月分の賃料相当の裁判上の担保と、列挙された法定事由のいずれかが必要です：

• 居住用以外の賃貸借の満了： 訴訟は、VIII号の定める回収意思の通知の満了または完了から30日以内に提起する必要があります。

• 37条の担保が残っていない場合の不払い： 担保が合意されなかった・終了した・返還が求められたため（IX号）。保証人や金銭担保がなくても、他の有効な担保形式が存在すれば不十分です。

• 退去合意の違反： 合意は書面で、当事者と2名の証人が署名し、署名から退去まで少なくとも6か月を認める必要があります（I号）。 季節的賃貸借： 訴訟は満了から30日以内に提起する必要があります（III号）。その他の法定事由も存在します。

IX号の不払いでは、59条§3が、退去のために認められた15日以内に全債務を供託することで、借主が終了を回避し仮処分を解除することを認めます（延滞弁済の規規則に従う）。法定事由以外では、緊急救済には固有の法的根拠と条件が必要で、自動的ではありません。仮処分がなければ、事件は必要な防御と証拠を伴い判決まで進みます。

請求が認容された後、退去命令状は通常30日の自発的退去期間を与え、63条§1の事情では15日に短縮され、特定の施設には特別規則があります。抵抗・控訴・強制執行は物件回収に必要な期間を延ばすことがあります。

費用には、合意した弁護士費用・裁判費用・送達・執行費用・相手方の訴訟費用の負担可能性が含まれます。仮処分の担保は賃貸担保とは別で、弁護士費用でもありません。請求額は一般に12か月分の賃料です（法定の例外および併合請求がある場合を除く）。現在のサンパウロ裁判所の費用表・手続き・費用免除の適格性を確認してください — 一律の価格や全額払戻しの保証はありません。

仮定の例：Pauloの賃貸店舗

架空の例：Pauloがサンパウロの店舗を、37条の担保なしで小売業者に賃貸したとします。1年後、借主は支払いを止め、催告にも応じず4か月分の延滞を蓄積します。Pauloは鍵の交換を考えますが、自力救済は控えるよう助言されます。

Pauloが提起できるのは退去命令と債務回収の請求 — 項目別計算に裏付けられたものです。59条§1 IXが適用され彼が裁判上の担保を提供すれば、15日の明渡しを認める命令を求めることができます。裁判所は証拠と防御を評価し、借主は許される場合に延滞を弁済して仮処分を解除できます。借主がせず命令が有効に存続すれば、強制執行で占有を回復できます。債務請求の提起は完全な回収を保証しません。これは顧客事例・当事務所が得た命令・達成した成果ではありません。

最も多い（そして高くつく）誤り

• 自力救済に出ること。 鍵の交換やサービスの停止は違法で、貸主を法的責任にさらす可能性があります。

• 法的根拠の選択ミス。 不払い・解約・違反は要件が異なり、見落とせば請求を損ないます。

• 仮の救済を自動的と思い込むこと。 要件・裁判上の担保・証拠を検討する必要があります — 15日間の退去は15日の裁判を意味しません。

• 不十分な書類の提出。 賃貸借の証拠・債務請求の計算・必要な通知を集めてください — 書面契約の不在だけでは退去は排除されません。

• 更新訴訟の無視。 提起時期と事由を確認してください — 更新が自動的とは限りません。

チェックリスト：退去命令訴訟の提起前

• 適切な法定事由を特定する（不払い・解約通知・違反・自己使用）。

• 契約書・債務の計算・通知の証拠を集める（事案による）。

• 契約上の担保の有無を確認する（不払い案件の仮処分に影響）。

• の利用可能性を検討する 明渡しの仮処分 （59条）および必要な裁判上の担保。

• 借主が 更新訴訟の権利を有するか 確認する（事由なし解約通知に影響）。

• に依頼して 弁護士 戦略の定義と訴訟の遂行を。

退去命令訴訟についてのよくある質問

退去命令訴訟とは何か、いつ適用されますか？

借主が自発的に返還しない場合に貸主が賃貸物件を回収する裁判手続きで、法律8.245/1991が認める事由：不払い・違反・許される満了や解約・法定の場合の自己使用。居住用・商業用・特別保護の賃貸借は規則が異なります。賃貸借は口頭でも可能です。退去を強制するための鍵交換や荷物の持ち出しは裁判手続きの代替ではありません。

不払いによる退去命令はどう機能しますか？

貸主は債務を証明し、退去請求と支払請求を併合できます。借主または保証人は、送達方法に応じた訴訟上の算定と起算日を用い、送達から15日以内に裁判所へ全額供託して延滞を弁済できます。金額には供託時点までの到期額・執行可能な違約金・利息・費用・弁護士費用が含まれ、提起前24か月以内に利用した場合は認められません。37条の担保がない場合、仮処分には59条の要件遵守が必要です。一部弁済や分割提案では不十分です。

商業賃貸借での事由なし解約通知とは？

法的に許される場合に、特定の事由を主張せず物件を回収することです。居住用以外の一般規則では定期は通知なく満了で終了します（56条）。30日を超えて異議なく留まると不定期となり、30日の退去期間を与える書面通知が必要です（57条）。適時の更新訴訟は考慮すべきですが、更新を保証せずすべての退去を妨げるものでもありません — その要件と抗弁は依然適用されます。

退去命令訴訟にかかる期間は？

決まった期間はありません。59条は、3か月分の賃料相当の担保と特定の条件で、15日の明渡しを認める仮処分を許し得ます — 申立てから15日での回収の約束ではありません。居住用以外の満了ではVIII号が満了または通知完了から30日以内の提起を要求します。不払いではIX号が37条の担保の不存在を要求します。送達・防御・証拠・控訴・執行が全期間に影響します。

サンパウロの物件の退去命令訴訟はどこに提起しますか？

通常は物件所在地の裁判所ですが、有効な契約上の裁判地選択がある場合はその限りではありません（法律8.245/1991の58条II項）。その条項は民訴法63条も満たす必要があり、当事者の住所・居所または義務履行地との関連が必要で、恣意的な裁判所は選べません。管轄・手続き・賃貸借の証拠・計算・必要な通知を確認する必要があります。

退去命令訴訟の提起に弁護士は必要ですか？

通常裁判所では必要です。法律9.099/1995は要件を満たす自己使用の退去請求を少額裁判所で認め、20最低賃金までの請求では第一審で弁護士は任意ですが、それ以上および控訴では必要です。これは不払い退去請求をそこで提起する一般的許可ではありません。弁護士は事由・期限・証拠・仮の救済・防御を検討できます。

物件の回収・防御には案件固有の評価が必要です

退去命令手続きは賃貸物件の回収を求める適法な場を提供します。適切な書類と事実に裏付けられた請求は事件の整理に役立ちますが、仮処分・完了時期・成功を保証しません。自発的退去と有効な和解も検討すべきです。

事由と費用を理解することは貸主の進め方の判断に役立ちます。同じ情報は借主が期限内に防御または延滞の弁済（purga da mora）の評価を準備する助けにもなります。助言は利益相反なく被代理人の利益に奉仕しなければなりません。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados（サンパウロ・アヴェニーダ・パウリスタ）では退去命令手続き・企業法・不動産法を扱います。書類と法的な事情に応じ、占有を求める貸主、および別案件で請求に防御する借主に助言します。

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