Contrato de compra e venda de imóvel em São Paulo
Redigimos e revisamos o contrato antes da assinatura, conferimos matrícula e certidões e acompanhamos até o registro. Presencial ou remoto.
5,0 · 18 avaliações no GoogleAssinar o contrato não faz de ninguém dono. No Brasil, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e enquanto o título não é registrado o vendedor continua a ser havido como dono (Código Civil, art. 1.245 e §1º). O contrato tem duas funções: garantir que a escritura e o registro aconteçam, e distribuir o risco se não acontecerem.
O que revisamos antes de você assinar.
- Quem vende, e se pode venderTitularidade na matrícula, estado civil, procurações, inventário em curso e herdeiros envolvidos.
- Certidões do imóvel e do vendedorÔnus reais, ações e débitos. É a etapa que revela penhora, usufruto e risco de fraude à execução — veja quais certidões pedir.
- Sinal e arrasDefinimos se as arras são confirmatórias ou penitenciais, o que muda tudo em caso de desistência (Código Civil, arts. 417 a 420).
- Cláusula de arrependimentoPactuado o arrependimento, as arras funcionam como indenização e nada mais é devido (art. 420). Sem ela, cabe buscar o prejuízo excedente (art. 419).
- Condições e prazosFinanciamento aprovado como condição, prazo para a escritura, quem paga ITBI e emolumentos, entrega das chaves e vistoria.
- Garantias contra surpresaResponsabilidade por evicção e vício oculto, multa por descumprimento e retenção de parte do preço até a baixa de gravames.
- Escritura e registroAcompanhamento até a matrícula sair no seu nome — o único momento em que a compra se completa.
Sinal, evicção e vício oculto.
O sinal é a cláusula mais assinada e a menos lida. Se quem deu as arras desistir, perde o valor; se desistir quem as recebeu, devolve em dobro. Havendo cláusula de arrependimento, as arras têm função unicamente indenizatória (art. 420); não havendo, a parte prejudicada pode cobrar o que perdeu além delas (art. 419).
A evicção é o risco de perder o imóvel depois, por decisão judicial ou administrativa, para alguém com direito anterior. Nos contratos onerosos o alienante responde por ela (art. 447), e o comprador pode exigir a restituição integral do preço, frutos, despesas do contrato e prejuízos (art. 450). Só que as partes podem reforçar, diminuir ou excluir essa responsabilidade por cláusula expressa (art. 448).
O vício oculto tem prazo curto. Em imóvel, o direito de redibir o contrato ou pedir abatimento do preço decai em um ano da entrega efetiva; quando o defeito só puder ser conhecido mais tarde, o prazo corre da ciência, com limite de um ano (art. 445). Vistoria documentada antes vale mais do que discussão depois.
Duas fronteiras ajudam a situar o seu caso. Se o negócio é com incorporadora e você quer desfazer a compra, a régua é outra — está na página de distrato imobiliário. Se você já pagou tudo e o vendedor não outorga a escritura, o caminho é a adjudicação compulsória. E se a compra foi feita por contrato de gaveta, o primeiro trabalho é regularizar a cadeia.
Como conduzimos a operação.
- Matrícula e certidõesLemos a matrícula inteira, do primeiro ao último registro, e cruzamos com as certidões do vendedor e do imóvel.
- Estrutura do negócioDefinimos preço, sinal, forma de pagamento, condições e o que acontece se cada uma delas falhar.
- Redação ou revisão do contratoEscrevemos o instrumento ou revisamos o da imobiliária, com as alterações justificadas por escrito.
- Escritura públicaA escritura é essencial à validade dos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis, salvo disposição legal em contrário (art. 108). Acompanhamos a lavratura.
- Registro na matrículaSó o registro transfere a propriedade. Acompanhamos até a matrícula sair no seu nome, com a certidão em mãos.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
Com a matrícula e a minuta em mãos, apontamos no mesmo dia o que precisa mudar antes da assinatura.
- Matrícula atualizada do imóvel
- Minuta do contrato ou proposta
- Documentos e estado civil do vendedor
- Certidão de ônus reais
- IPTU e declaração de quitação de condomínio
- Comprovantes de sinal já pago
- Carta de crédito ou aprovação do financiamento
- Fotos e laudo de vistoria, se houver
Análise do caso e proposta apresentada por escrito. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
Amanda M. · Google“Excelentes profissionais, altamente qualificados. Ressalto o profissionalismo, o atendimento e a honestidade.”
Rita G. · Google“Muito educado, paciente, sempre com respostas precisas e certeiras. Indico sem pontos negativos!”
Thais T. · GoogleAvaliações reais de clientes publicadas no Google.
Quem responde pela área.
Sócia fundadora da Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Responsável pela área imobiliária do escritório — regularização de imóveis, usucapião, contratos e contencioso —, é pós-graduada em Direito Imobiliário (PUC/SP) e em Direito das Sucessões (PUC-Campinas), especialista na condução de inventários judiciais e em cartório. Direto ao ponto, sem juridiquês.
Conhecer Letícia MarquesPerguntas comuns.
Preciso de escritura pública ou basta o contrato particular?
A escritura pública é essencial à validade dos negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, salvo quando a lei dispuser em contrário (Código Civil, art. 108). Alguns instrumentos de financiamento têm regra própria, mas o registro continua indispensável.
Assinei o contrato e paguei. Já sou o dono?
Ainda não. A propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e até lá o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245 e §1º). Por isso o contrato precisa fixar prazo para a escritura, quem providencia o registro e a consequência do atraso.
Desisti da compra. Perco o sinal inteiro?
Depende do contrato. Como regra, quem deu as arras e desiste perde o valor; quem as recebeu e desiste devolve em dobro. Havendo cláusula de arrependimento, as arras têm função unicamente indenizatória (art. 420); sem ela, cabe cobrar o prejuízo excedente (art. 419).
O que acontece se aparecer um terceiro reivindicando o imóvel?
É a hipótese de evicção. Nos contratos onerosos o alienante responde por ela (art. 447), e o comprador pode exigir a restituição integral do preço, os frutos, as despesas do contrato e os prejuízos (art. 450). Mas cláusula expressa pode reforçar, diminuir ou excluir essa responsabilidade (art. 448).
Descobri um defeito escondido depois da mudança. Ainda dá tempo?
Em imóvel, o prazo para redibir o contrato ou pedir abatimento é de um ano da entrega efetiva; se o defeito só puder ser conhecido depois, o prazo corre da ciência, limitado a um ano (art. 445). Se a venda foi feita por construtora, aplicam-se também as regras de consumo.
Quanto custa a assessoria em uma compra e venda?
Os honorários são combinados por escrito antes de qualquer providência e variam com o escopo — análise da matrícula e certidões, redação do contrato ou acompanhamento até o registro. ITBI e emolumentos são pagos por você diretamente aos órgãos, e estimamos os valores na proposta.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim. A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato do país, e o registro corre no cartório da circunscrição do imóvel. Atuamos a distância com correspondentes sob nossa orientação, mantendo análise e redação conosco.
Já tem a minuta na mão?
Envie o contrato e a matrícula antes de assinar. Apontamos o que precisa mudar e qual risco cada cláusula transfere para você, com proposta apresentada por escrito.