Contrato de compra e venda de imóvel em São Paulo
Redigimos e revisamos o contrato antes da assinatura, conferimos matrícula e certidões e acompanhamos até o registro. Presencial ou remoto.
5,0 · 18 avaliações no GoogleAssinar o contrato não faz de ninguém dono. No Brasil, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e enquanto o título não é registrado o vendedor continua a ser havido como dono (Código Civil, art. 1.245 e §1º). O contrato tem duas funções: garantir que a escritura e o registro aconteçam, e distribuir o risco se não acontecerem.
O que revisamos antes de você assinar.
- Quem vende, e se pode venderTitularidade na matrícula, estado civil, procurações, inventário em curso e herdeiros envolvidos.
- Certidões do imóvel e do vendedorÔnus reais, ações e débitos. É a etapa que revela penhora, usufruto e risco de fraude à execução — veja quais certidões pedir.
- Sinal e arrasDefinimos se as arras são confirmatórias ou penitenciais, o que muda tudo em caso de desistência (Código Civil, arts. 417 a 420).
- Cláusula de arrependimentoPactuado o arrependimento, as arras funcionam como indenização e nada mais é devido (art. 420). Sem ela, cabe buscar o prejuízo excedente (art. 419).
- Condições e prazosFinanciamento aprovado como condição, prazo para a escritura, quem paga ITBI e emolumentos, entrega das chaves e vistoria.
- Garantias contra surpresaResponsabilidade por evicção e vício oculto, multa por descumprimento e retenção de parte do preço até a baixa de gravames.
- Escritura e registroAcompanhamento até a matrícula sair no seu nome — o único momento em que a compra se completa.
O que muda para o comprador estrangeiro.
- Documentos do compradorA pessoa física estrangeira normalmente precisa de CPF. Documentos de estado civil ou societários emitidos no exterior podem exigir apostila ou legalização e tradução juramentada no Brasil.
- Representação a distânciaSe o comprador não vier ao Brasil, definimos os poderes necessários à escritura e ao registro e verificamos a adequação formal da procuração.
- Diligência sobre imóvel e vendedorObtemos e analisamos a matrícula completa e as certidões pertinentes antes de comprometer recursos relevantes ou tornar difícil a recuperação do sinal.
- Restrições verificadas cedoImóveis urbanos seguem, em geral, a via comum de compra. Imóveis rurais e bens em áreas restritas exigem análise específica de elegibilidade antes da assinatura.
- Contrato, título e registroO contrato documenta as condições comerciais, mas a propriedade pela compra se transfere com o registro da escritura ou do instrumento legalmente admitido.
- Custos e sequência de pagamentoRelacionamos os pagamentos contratuais ao ITBI e às etapas notariais e registrais, coordenando a entrega de recursos e documentos.
Questões tributárias, cambiais e de financiamento podem exigir orientação do contador, do banco ou de outros profissionais habilitados do comprador. Coordenamos a documentação jurídica e os atos registrais dentro do escopo contratado.
Sinal, evicção e vício oculto.
O sinal ou arras Depende do contrato, da causa da saída e do regime aplicável. No inadimplemento de quem deu as arras, a outra parte pode desfazer o contrato e retê-las; se inadimplir quem as recebeu, cabe devolução mais o equivalente, com os acréscimos do art. 418. Sem direito de arrependimento, perdas superiores exigem prova (art. 419). Se esse direito foi pactuado, aplicam-se a perda ou a devolução mais o equivalente, sem indenização suplementar (art. 420). Regras especiais de consumo podem alterar a análise.
A evicção A reivindicação revela um risco; evicção pressupõe perda do imóvel por direito anterior de terceiro. Nos contratos onerosos, o alienante responde nos termos dos arts. 447 e 450. Cláusula expressa pode alterar a garantia (art. 448), mas a exclusão não afasta a restituição do preço se o comprador desconhecia o risco ou, informado, não o assumiu (art. 449); devem ser examinados também os limites do art. 457.
O vício oculto É preciso verificar imediatamente as datas. Para vício imobiliário que só possa ser conhecido depois, o art. 445, §1º, conforme o STJ no REsp 1.095.882/SP, distingue um ano após a entrega para o defeito se revelar e um ano desde a ciência para pedir redibição ou abatimento. Posse anterior, garantia contratual e relações de consumo exigem análise das regras próprias.
Algumas situações ajudam a situar o seu caso. Se o negócio é com incorporadora e você quer desfazer a compra, a régua é outra — está na página de distrato imobiliário. Se você já pagou tudo e o vendedor não outorga a escritura, o caminho é a adjudicação compulsória. E se a compra foi feita por contrato de gaveta, o primeiro trabalho é regularizar a cadeia.
Como conduzimos a operação.
- Matrícula e certidõesLemos a matrícula inteira, do primeiro ao último registro, e cruzamos com as certidões do vendedor e do imóvel.
- Estrutura do negócioDefinimos preço, sinal, forma de pagamento, condições e o que acontece se cada uma delas falhar.
- Redação ou revisão do contratoEscrevemos o instrumento ou revisamos o da imobiliária, com as alterações justificadas por escrito.
- Escritura públicaA escritura é exigida, salvo exceção legal, nos negócios sobre direitos reais em imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente no país (art. 108). Acompanhamos a lavratura.
- Registro na matrículaSó o registro transfere a propriedade. Acompanhamos até a matrícula sair no seu nome, com a certidão em mãos.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
Com a matrícula e a minuta em mãos, confirmamos o prazo da análise e apontamos o que precisa mudar antes da assinatura.
- Matrícula atualizada do imóvel
- Minuta do contrato ou proposta
- Documentos e estado civil do vendedor
- Certidão de ônus reais
- IPTU e declaração de quitação de condomínio
- Comprovantes de sinal já pago
- Carta de crédito ou aprovação do financiamento
- Fotos e laudo de vistoria, se houver
Análise do caso e proposta apresentada por escrito. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
Amanda M. · Google“Excelentes profissionais, altamente qualificados. Ressalto o profissionalismo, o atendimento e a honestidade.”
Rita G. · Google“Muito educado, paciente, sempre com respostas precisas e certeiras. Indico sem pontos negativos!”
Thais T. · GoogleAvaliações reais de clientes publicadas no Google.
Quem responde pela área.
Sócia fundadora da Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Responsável pela área imobiliária do escritório — regularização de imóveis, usucapião, contratos e contencioso —, é pós-graduada em Direito Imobiliário (PUC/SP) e em Direito das Sucessões (PUC-Campinas), especialista na condução de inventários judiciais e em cartório. Direto ao ponto, sem juridiquês.
Conhecer Letícia MarquesPerguntas comuns.
Preciso de escritura pública ou basta o contrato particular?
Salvo exceção legal, a escritura pública é exigida para negócios sobre direitos reais em imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente no país (Código Civil, art. 108). Alguns instrumentos de financiamento têm regra própria e podem substituí-la; o registro do título continua necessário à transferência da propriedade pela compra.
Assinei o contrato e paguei. Já sou o dono?
Ainda não. A propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e até lá o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245 e §1º). Por isso o contrato precisa fixar prazo para a escritura, quem providencia o registro e a consequência do atraso.
Desisti da compra. Perco o sinal inteiro?
Depende do contrato, da causa da saída e do regime aplicável. No inadimplemento de quem deu as arras, a outra parte pode desfazer o contrato e retê-las; se inadimplir quem as recebeu, cabe devolução mais o equivalente, com os acréscimos do art. 418. Sem direito de arrependimento, perdas superiores exigem prova (art. 419). Se esse direito foi pactuado, aplicam-se a perda ou a devolução mais o equivalente, sem indenização suplementar (art. 420). Regras especiais de consumo podem alterar a análise.
O que acontece se aparecer um terceiro reivindicando o imóvel?
A reivindicação revela um risco; evicção pressupõe perda do imóvel por direito anterior de terceiro. Nos contratos onerosos, o alienante responde nos termos dos arts. 447 e 450. Cláusula expressa pode alterar a garantia (art. 448), mas a exclusão não afasta a restituição do preço se o comprador desconhecia o risco ou, informado, não o assumiu (art. 449); devem ser examinados também os limites do art. 457.
Descobri um defeito escondido depois da mudança. Ainda dá tempo?
É preciso verificar imediatamente as datas. Para vício imobiliário que só possa ser conhecido depois, o art. 445, §1º, conforme o STJ no REsp 1.095.882/SP, distingue um ano após a entrega para o defeito se revelar e um ano desde a ciência para pedir redibição ou abatimento. Posse anterior, garantia contratual e relações de consumo exigem análise das regras próprias.
Quanto custa a assessoria em uma compra e venda?
Os honorários são combinados por escrito antes de qualquer providência e variam com o escopo — análise da matrícula e certidões, redação do contrato ou acompanhamento até o registro. ITBI e emolumentos são pagos por você diretamente aos órgãos, e estimamos os valores na proposta.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim, inclusive para compradores no exterior. Trabalhamos a distância e com correspondentes sob nossa orientação. A escritura deve respeitar as regras notariais, inclusive de competência para atos eletrônicos; procurações estrangeiras exigem as formalidades aplicáveis, como apostila ou legalização e tradução juramentada quando necessárias. O registro compete à circunscrição do imóvel. Imóveis rurais ou em áreas restritas exigem análise específica de elegibilidade.
Já tem a minuta na mão?
Envie o contrato e a matrícula antes de assinar. Apontamos o que precisa mudar e qual risco cada cláusula transfere para você, com proposta apresentada por escrito.