Quais certidões tirar antes de comprar um imóvel? Um checklist para avaliar riscos

Precisa de apoio no seu imóvel? Conheça o trabalho do nosso advogado imobiliário em São Paulo. As certidões saíram limpas? O passo seguinte é o contrato de compra e venda de imóvel em São Paulo.

Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira da vida de uma pessoa ou de uma empresa. E é também uma das mais arriscadas quando feita no impulso, confiando apenas na palavra do vendedor e na aparência do negócio. O imóvel pode ser lindo, o preço justo, o vendedor simpático — e, ainda assim, carregar dívidas e processos que transformam o sonho em pesadelo.

O ponto que pouca gente entende é que certos problemas viajam com o imóvel ou com o vendedor, e podem atingir o comprador mesmo de boa-fé. Uma dívida do vendedor que existia antes da venda pode levar à anulação do negócio; um débito de IPTU ou condomínio “gruda” no imóvel. Quando o comprador descobre, já pagou — e a briga para reaver o dinheiro é longa.

Este artigo traz o checklist de certidões que toda compra de imóvel deveria passar antes da assinatura e do pagamento do sinal. O custo da inação é direto e doloroso: comprar um problema com o próprio dinheiro.

Por que a matrícula do imóvel é o documento mais importante?

A matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, é a “certidão de identidade” do bem: ela diz quem é o dono, qual a descrição do imóvel e o que pesa sobre ele — hipotecas, penhoras, usufrutos, indisponibilidades. Ler a matrícula é o primeiro e mais importante passo de qualquer compra.

É na matrícula que se confirma se quem está vendendo é, de fato, o proprietário, e se há ônus registrados que comprometem o negócio. A função disso é simples de explicar: o registro concentra a história jurídica do imóvel. Comprar sem ler a matrícula atualizada é como assinar um contrato sem ler — só que com o patrimônio inteiro em jogo.

Quais certidões do vendedor preciso tirar?

A análise do vendedor deve ser proporcional à operação. Uma certidão positiva não inviabiliza automaticamente a compra; é preciso examinar o processo e o patrimônio. Sem transformar diligência em requisito universal de validade ou boa-fé, as consultas usuais incluem:

• a) Certidões cíveis dos distribuidores judiciais (ações que possam afetar o patrimônio).
• b) Certidões trabalhistas, incluindo a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT).
• c) Certidões federais (Justiça Federal e débitos federais).
• d) Certidões de executivos fiscais (dívidas tributárias em cobrança).
• e) Certidão de protesto de títulos.

Dívida anterior não basta para invalidar a venda. Fraude à execução (art. 792 do CPC) pode tornar o negócio ineficaz perante o credor; fraude contra credores (arts. 158 a 165 do Código Civil) tem pressupostos próprios e via de anulação. A concentração na matrícula protege o adquirente de boa-fé nos termos e ressalvas do art. 54 da Lei 13.097/2015.

O que são fraude à execução e dívidas que “grudam” no imóvel?

O art. 792 do CPC prevê diferentes hipóteses de fraude à execução. No regime geral, a Súmula 375 do STJ exige registro da penhora ou prova de má-fé do adquirente. Já a fraude na execução de crédito tributário tem regime próprio no art. 185 do CTN e no Tema 290 do STJ, inclusive a ressalva de bens suficientes reservados para o pagamento. Documentar as buscas ajuda a análise, mas sua ausência não equivale automaticamente a má-fé.

IPTU e condomínio exigem atenção. O art. 130 do CTN prevê sub-rogação dos créditos imobiliários no adquirente, ressalvada prova de quitação no título; na arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre no preço. O art. 1.345 do Código Civil trata da responsabilidade do adquirente por débitos condominiais, inclusive multas e juros. Confira certidão fiscal e declaração condominial e analise as regras da modalidade de aquisição.

Exemplo prático: o apartamento “perfeito” do casal Andrade

Em exemplo hipotético, o casal Andrade paga um sinal elevado antes das verificações e depois descobre execução milionária anterior à venda e condomínio atrasado. Isso exige análise de risco, mas não comprova automaticamente fraude. O exemplo não relata um cliente real.

Com as verificações antes, o casal poderia avaliar garantias, renegociação ou desistência. Após pagar, a devolução do sinal depende do contrato e dos fatos e pode gerar disputa. A lição é avaliar riscos antes do pagamento, sem promessa de eliminação completa de problemas.

Os erros mais comuns (e caros)

• Pagar o sinal antes de ler a matrícula e tirar as certidões.
• Confiar só na palavra do vendedor ou do corretor.
• Esquecer as certidões do vendedor e olhar só o imóvel.
• Ignorar IPTU e condomínio em atraso, que podem ser cobrados do comprador.
• Não documentar as buscas realizadas e suas limitações, perdendo informação útil à análise da operação.
• Usar matrícula desatualizada, que não mostra ônus recentes.

Checklist: o que verificar antes de assinar e pagar o sinal

• Matrícula atualizada do imóvel (dono, descrição, ônus).
• Certidões cíveis, trabalhistas (CNDT), federais e fiscais do vendedor.
• Certidão de protesto do vendedor.
• Débitos de IPTU e quitação de condomínio.
• Se pessoa jurídica: situação societária, poderes de representação e certidões da empresa; dos sócios quando o risco justificar.
• Registro documentado de todas as buscas feitas antes da compra.

Perguntas frequentes sobre certidões para comprar imóvel

Quais certidões devo tirar antes de comprar um imóvel?

A matrícula atualizada, IPTU e condomínio integram a revisão, juntamente com consultas cíveis, trabalhistas (CNDT), federais, fiscais e de protesto adequadas ao vendedor e à operação. A lista não é universal: o art. 54, § 2º, da Lei 13.097/2015 dispensa certidões forenses ou de distribuidores para validade, eficácia e caracterização da boa-fé nos negócios abrangidos. Consultas adicionais podem ser úteis à avaliação de riscos, mas certidão negativa não garante ausência de problemas.

Posso perder o imóvel por dívida do vendedor?

Pode, conforme os requisitos legais. Fraude à execução (art. 792 do CPC) pode tornar a venda ineficaz perante o credor; fraude contra credores (arts. 158 a 165 do Código Civil) tem pressupostos e via próprios. Devem ser considerados a proteção registral do art. 54 da Lei 13.097/2015, a boa-fé e a Súmula 375 do STJ, sem confundir o regime geral com o tributário do art. 185 do CTN. Dívida anterior não basta, por si só, para desfazer a compra.

IPTU e condomínio atrasados passam para o comprador?

Podem ser cobrados do adquirente. O IPTU segue o art. 130 do CTN, ressalvada prova de quitação no título; na arrematação em hasta pública, a sub-rogação tributária ocorre no preço. O art. 1.345 do Código Civil trata dos débitos condominiais do transmitente, inclusive multas e juros. A modalidade da aquisição deve ser analisada e a situação fiscal e condominial conferida antes de contratar.

Em São Paulo, onde tiro a matrícula e as certidões do imóvel?

A matrícula atualizada é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. As certidões do vendedor são obtidas nos distribuidores judiciais e órgãos competentes (Justiça Estadual e Federal, Justiça do Trabalho, tabelionatos de protesto, fazendas municipal, estadual e federal). Em São Paulo, boa parte está disponível online, mas a leitura e a interpretação correta exigem cuidado técnico.

Quando devo procurar um advogado para analisar a compra de um imóvel?

Antes de assinar e pagar o sinal. O advogado relaciona matrícula, certidões e contrato, avalia riscos, esclarecimentos necessários e condições de pagamento. Isso permite decidir com mais informação, sem garantia de custo inferior, ausência de controvérsia ou recuperação de valores.

Verificar antes permite avaliar e negociar os riscos

A pressa pode levar a pagar antes de entender o risco. Matrícula, certidões e análise contratual ajudam a identificar questões antes do pagamento, mas nenhum conjunto documental elimina todos os riscos.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, em São Paulo (Av. Paulista), conduzimos a análise documental de imóveis e vendedores e estruturamos contratos com salvaguardas adequadas aos riscos identificados.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — vai comprar um imóvel? Envie a matrícula e os dados do vendedor para uma análise de riscos antes de assinar.