Distrato imobiliário em São Paulo
Para quem comprou na planta ou em loteamento e precisa sair do negócio: refazemos a conta da retenção pela Lei do Distrato e negociamos a devolução.
5,0 · 18 avaliações no GoogleEsta página trata de quem comprou e quer sair do negócio — perdeu renda, não conseguiu financiamento — e precisa recuperar o máximo do que pagou. É assunto diferente de obra atrasada ou apartamento com defeito, que estão em advogado contra construtora. A régua aqui é a Lei 13.786/2018, que alterou a Lei 4.591/1964 e a Lei 6.766/1979 e passou a limitar o quanto a incorporadora ou o loteador pode reter.
Quando o distrato entra em cena.
- Desistência do compradorAs parcelas não cabem mais no orçamento ou o financiamento não saiu. O contrato se desfaz e a lei limita a retenção.
- Retenção acima do teto legalConferimos a base de cálculo e o percentual admitido no seu tipo de empreendimento.
- Devolução parcelada indevidaPrazo e forma de pagamento têm regra própria, que muda conforme exista ou não patrimônio de afetação.
- Comissão de corretagemÉ deduzida na forma da lei, mas há caso em que volta integralmente ao comprador.
- Arrependimento em 7 diasContrato assinado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador tem prazo próprio de desistência.
- Quadro-resumo incompletoA falta das informações obrigatórias abre prazo para correção e, não sanada, justa causa para rescisão pelo adquirente.
- Lote em loteamentoRegra distinta da incorporação, com percentuais e forma de devolução próprios.
Os números que estão na fonte, não no blog.
Em incorporação imobiliária, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 diz que, desfeito o contrato por distrato ou por inadimplemento absoluto do adquirente, ele tem direito à restituição das quantias pagas, atualizadas pelo índice contratual, deduzidas cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia paga. Somam-se, pelo período em que a unidade esteve disponibilizada, impostos, cotas de condomínio e a fruição, de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.
Aqui está o ponto que muda o resultado e quase ninguém verifica: se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional pode chegar a 50% da quantia paga, e a restituição é feita em até 30 dias após o habite-se (§5º). Sem afetação, o saldo é pago em parcela única em 180 dias contados do desfazimento (§6º). Saber o regime do empreendimento é a primeira consulta que fazemos.
Em loteamento a conta é outra. O art. 32-A da Lei 6.766/1979 autoriza descontar fruição de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, penalidade e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, encargos moratórios, impostos, cotas e tarifas vinculadas ao lote e a corretagem integrada ao preço. A restituição pode ser feita em até 12 parcelas mensais, após a carência legal. Repare na base: na incorporação o teto incide sobre a quantia paga; no loteamento, sobre o valor do contrato.
Dois detalhes fecham o quadro. Contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador admitem arrependimento em 7 dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem (art. 67-A, §10). E, para contratos anteriores à lei, a Súmula 543 do STJ continua sendo a referência: resolvido o contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição é imediata — integral se a culpa foi exclusiva do vendedor, parcial se quem deu causa foi o comprador.
Como conduzimos o caso.
- Ler o contrato e o quadro-resumoData de assinatura, índice de correção, cláusula de rescisão e as informações exigidas no quadro-resumo.
- Checar o regime do empreendimentoConsulta à matrícula para saber se há patrimônio de afetação — é o que define o teto e o prazo de devolução.
- Refazer a contaAtualizamos o que foi pago, aplicamos as deduções admitidas e chegamos ao valor devido, com memória de cálculo.
- Propor o distrato por escritoBoa parte dos casos se encerra por acordo. O instrumento é revisado antes de assinar.
- Ação judicial quando não há acordoPedimos a rescisão com restituição no percentual correto e a devolução do que foi retido além do limite legal.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
Com o contrato e os comprovantes, estimamos quanto deveria voltar e comparamos com o que a empresa ofereceu.
- Contrato e aditivos
- Quadro-resumo do contrato
- Comprovantes de pagamento, com datas
- Recibo da comissão de corretagem
- Proposta de distrato recebida
- Matrícula do imóvel ou do empreendimento
- Termo de entrega das chaves
- E-mails e mensagens com a empresa
Análise do caso e proposta apresentada por escrito. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
Amanda M. · Google“Excelentes profissionais, altamente qualificados. Ressalto o profissionalismo, o atendimento e a honestidade.”
Rita G. · Google“Muito educado, paciente, sempre com respostas precisas e certeiras. Indico sem pontos negativos!”
Thais T. · GoogleAvaliações reais de clientes publicadas no Google.
Quem responde pela área.
Sócia fundadora da Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Responsável pela área imobiliária do escritório — regularização de imóveis, usucapião, contratos e contencioso —, é pós-graduada em Direito Imobiliário (PUC/SP) e em Direito das Sucessões (PUC-Campinas), especialista na condução de inventários judiciais e em cartório. Direto ao ponto, sem juridiquês.
Conhecer Letícia MarquesPerguntas comuns.
Quanto a construtora pode reter se eu desistir?
Em incorporação, a pena convencional não pode exceder 25% da quantia paga, subindo a até 50% quando há patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 67-A, II, e §5º). Somam-se a comissão de corretagem e as despesas do período em que a unidade esteve disponibilizada.
Em quanto tempo o dinheiro volta?
Depende do regime. Havendo patrimônio de afetação, a restituição é feita em até 30 dias após o habite-se (§5º). Não havendo, o saldo é pago em parcela única em 180 dias contados do desfazimento (§6º). Em loteamento, a devolução pode ser feita em até 12 parcelas mensais.
Comprei um lote, não um apartamento. Muda alguma coisa?
Muda a base e o percentual. No loteamento, o art. 32-A da Lei 6.766/1979 permite descontar fruição de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato e penalidade com despesas administrativas de até 10% do valor atualizado do contrato — e não da quantia paga, como na incorporação.
Assinei no estande de vendas no fim de semana. Dá para voltar atrás?
Sim, dentro de sete dias. O art. 67-A, §10, prevê o arrependimento nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Fora desse prazo, valem as regras gerais de retenção.
Quanto custa entrar com o pedido de distrato?
Se o caso se resolve por negociação, o custo é o dos honorários combinados por escrito antes de qualquer providência. Havendo ação, somam-se as custas sobre o valor da causa. Refazemos a conta antes de propor qualquer medida, e a proposta vem por escrito.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim. Negociação e notificação correm a distância sem prejuízo, e o processo em outra comarca é acompanhado por correspondentes sob nossa orientação. Atendimento na Avenida Paulista ou por videoconferência.
Já recebeu a proposta de distrato?
Envie o contrato e os comprovantes de pagamento. Refazemos a conta pela lei, comparamos com o que foi oferecido e dizemos a diferença, com proposta por escrito.