Avvocato per contratto di compravendita e due diligence in Brasile

• Documenti dell'acquirenteUn acquirente estero ha normalmente bisogno di un codice fiscale brasiliano (CPF). Documenti di stato civile e societari emessi all'estero possono richiedere apostille o legalizzazione e traduzione giurata in Brasile.
• Rappresentanza a distanzaSe non sarete presenti in Brasile, definiamo i poteri necessari per atto e registrazione e verifichiamo che la procura rispetti le formalità brasiliane.
• Due diligence su immobile e venditoreOtteniamo e leggiamo il registro immobiliare e le ricerche pertinenti su immobile e venditore prima che i fondi siano impegnati o un acconto diventi difficile da recuperare.
• Restrizioni verificate prestoL'immobile urbano segue la via ordinaria di acquisto; immobili rurali e beni in aree soggette a restrizioni richiedono una valutazione di ammissibilità separata prima della firma.
• Contratto, atto e registrazioneIl contratto registra i termini commerciali, ma la proprietà si trasferisce solo quando l'atto o lo strumento idoneo è registrato presso il Registro Immobiliare.
• Costi e sequenza dei pagamentiMappiamo il piano dei pagamenti contrattuale rispetto a imposta di trasferimento, passaggi notarili e registrali, affinché denaro e documenti si muovano nell'ordine giusto.

Questioni fiscali, valutarie e di finanziamento possono richiedere la consulenza del commercialista, della banca o di altro professionista abilitato dell'acquirente. Coordinamo i documenti legali e i passaggi di registrazione immobiliare nell'ambito concordato per l'operazione.

Caparra (arras): dipende dal contratto, dal motivo del recesso e dal regime applicabile. Se chi ha pagato è inadempiente, l'altra parte può risolvere e trattenere la caparra; se è inadempiente chi l'ha ricevuta, il versante può richiederla indietro più un importo equivalente e le maggiorazioni dell'art. 418. Senza un diritto di recesso concordato, il danno ulteriore deve essere provato (art. 419). Con quel diritto, la perdita o la restituzione più l'equivalente è l'unico ristoro (art. 420). Regole speciali del consumatore possono influire sull'analisi.

Evizione (evicção): una pretesa segnala un rischio; l'evizione richiede la perdita dell'immobile per diritto anteriore di un terzo. Nei contratti a titolo oneroso, gli artt. 447 e 450 regolano la responsabilità del venditore. Una clausola espressa può modulare la garanzia (art. 448), ma l'esclusione non impedisce il recupero del prezzo se l'acquirente ignorava il rischio o non lo aveva assunto una volta informato (art. 449); devono essere considerati anche i limiti dell'art. 457.

Vizi occulti: verificate subito le date. Per un vizio dell'immobile scopribile solo successivamente, l'art. 445(1), come interpretato dallo STJ nel REsp 1.095.882/SP, distingue un anno dalla consegna perché il vizio emerga e un anno dalla scoperta per chiedere la risoluzione o una riduzione del prezzo. Possesso anteriore, garanzie contrattuali e rapporti di consumo richiedono la valutazione delle loro regole specifiche.

Due confini aiutano a inquadrare il vostro caso. Se il venditore è un costruttore e volete uscirne, si applica un regolamento diverso — consultate la risoluzione di una compravendita immobiliare. Se avete pagato per intero e il venditore non stipula l'atto, la via è l'aggiudicazione coattiva.

Valutazione del caso e proposta scritta prima di qualsiasi passo. Contenuto informativo ai sensi della Regola 205/2021 dell'Ordine degli avvocati del Brasile — non sostituisce la valutazione del vostro caso.

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