Anwalt für Immobilienkaufvertrag und Due Diligence in Brasilien
Wir prüfen die Immobilie und den Verkäufer, entwerfen oder prüfen den Vertrag und begleiten den Kauf bis zur öffentlichen Urkunde und Registrierung. Für Käufer in Brasilien oder mit Wohnsitz im Ausland.
5,0 · 18 Google-BewertungenDie Vertragsunterzeichnung macht noch niemanden zum Eigentümer. In Brasilien geht das Eigentum erst mit der Registrierung der Übertragungsurkunde im Grundbuch über, und bis zur Eintragung des Titels gilt der Verkäufer weiterhin als Eigentümer (Zivilgesetzbuch, Art. 1.245 und § 1). Der Vertrag erfüllt zwei Aufgaben: Er bewirkt Urkunde und Registrierung, und er verteilt das Risiko, falls sie ausbleiben.
Was wir vor Ihrer Unterzeichnung prüfen.
- Wer verkauft — und ob er darfTitel im Grundbuch, Familienstand, Vollmachten und beteiligte Erben.
- Recherchen zu Immobilie und VerkäuferBelastungen, Prozesse und Rückstände — die Phase, die Pfändungen, Nießbräuche und das Risiko der Anfechtung einer Übertragung aufdeckt. Siehe welche Bescheinigungen einzuholen sind.
- Anzahlung und ArrasWir klären, ob die Anzahlung Bestätigungs- oder Rücktrittsarras ist — was alles ändert, wenn eine Seite aussteigt (Zivilgesetzbuch, Art. 417 bis 420).
- RücktrittsklauselIst ein Rücktrittsrecht vereinbart, ist die Anzahlung die gesamte Entschädigung, und nichts weiter kann verlangt werden (Art. 420). Ohne sie kann die verletzte Partei den darüber hinausgehenden Schaden verfolgen (Art. 419).
- Bedingungen und FristenFinanzierungszusage als Bedingung, Frist für die Urkunde, wer die Übertragungssteuer zahlt, Übergabe und Besichtigung.
- Schutz vor ÜberraschungenHaftung für Rechtsmängel (Eviktion) und versteckte Mängel, Vertragsstrafen und Zurückbehaltung des Preises, bis Lasten abgewickelt sind.
- Urkunde und RegistrierungWir begleiten es, bis das Grundbuch Ihren Namen zeigt — der Moment, in dem der Kauf vollendet ist.
Was sich für einen ausländischen Käufer ändert.
- Unterlagen des KäufersEin ausländischer Käufer benötigt in der Regel eine brasilianische Steuernummer (CPF). Im Ausland ausgestellte Personenstands- und Gesellschaftsdokumente können eine Apostille oder Legalisation sowie eine beeidigte Übersetzung in Brasilien erfordern.
- Vertretung aus der FerneWenn Sie nicht nach Brasilien reisen, definieren wir die für Urkunde und Registrierung erforderlichen Befugnisse und prüfen, ob die Vollmacht den brasilianischen Formvorschriften genügt.
- Due Diligence zu Immobilie und VerkäuferWir beschaffen und lesen den Grundbucheintrag und die einschlägigen Recherchen zu Immobilie und Verkäufer, bevor Gelder gebunden oder eine Anzahlung schwer rückholbar wird.
- Früh geprüfte BeschränkungenStädtische Immobilien folgen dem üblichen Kaufweg; ländliche Immobilien und Objekte in eingeschränkten Gebieten erfordern vor Unterzeichnung eine gesonderte Erwerbsfähigkeitsprüfung.
- Vertrag, Urkunde und RegistrierungDer Vertrag hält die Geschäftsbedingungen fest, doch das Eigentum geht erst über, wenn die Urkunde oder ein eintragungsfähiges Instrument im Grundbuch registriert ist.
- Kosten und ZahlungsabfolgeWir stimmen den vertraglichen Zahlungsplan mit Übertragungssteuer, notariellen und registrierungstechnischen Schritten ab, damit Geld und Dokumente in der richtigen Reihenfolge fließen.
Steuer-, Devisen- und Finanzierungsfragen können die Beratung durch den Steuerberater, die Bank oder einen anderen zugelassenen Berater des Käufers erfordern. Wir koordinieren die rechtlichen Dokumente und die Registrierungsschritte im für die Transaktion vereinbarten Umfang.
Anzahlung, Rechtsmängel und versteckte Mängel.
Arras (Draufgabe): Es hängt vom Vertrag, dem Grund des Ausstiegs und dem anwendbaren Regime ab. Verzögert sich der Leistende, kann die andere Partei kündigen und die Arras behalten; verzögert sich der Empfänger, kann der Leistende sie zuzüglich eines gleichen Betrags und der Zusätze nach Art. 418 zurückfordern. Ohne vereinbartes Rücktrittsrecht muss zusätzlicher Schaden bewiesen werden (Art. 419). Mit diesem Recht sind Verfall oder Rückzahlung plus gleicher Betrag die einzige Entschädigung (Art. 420). Besondere Verbraucherregeln können die Analyse beeinflussen.
Rechtsmängel (evicção): Eine Inanspruchnahme signalisiert ein Risiko; Rechtsmängel erfordern den Verlust der Immobilie wegen eines älteren Rechts eines Dritten. Bei entgeltlichen Verträgen regeln die Art. 447 und 450 die Haftung des Verkäufers. Eine ausdrückliche Klausel kann die Garantie abwandeln (Art. 448), doch der Ausschluss hindert die Rückforderung des Preises nicht, wenn der Käufer das Risiko nicht kannte oder es bei Kenntnis nicht übernahm (Art. 449); auch die Grenzen des Art. 457 sind zu beachten.
Versteckte Mängel: Prüfen Sie die Fristen sofort. Bei einem erst später erkennbaren Immobilienmangel unterscheidet Art. 445(1) in der Auslegung des STJ in REsp 1.095.882/SP ein Jahr nach Übergabe für das Zutagetreten des Mangels und ein Jahr ab Entdeckung für Rücktritt oder Minderung. Früherer Besitz, vertragliche Garantien und Verbraucherverhältnisse erfordern die Prüfung ihrer eigenen Regeln.
Zwei Grenzen helfen, Ihren Fall einzuordnen. Ist der Verkäufer ein Bauträger und Sie wollen heraus, gilt ein anderes Regelwerk — siehe Rücktritt vom Immobilienkauf. Haben Sie vollständig gezahlt und der Verkäufer bewilligt die Urkunde nicht, ist der Weg die Zwangsübertragung (adjudicação compulsória).
Wie wir die Transaktion führen.
- Grundbuch und RecherchenWir lesen den gesamten Grundbucheintrag, vom ersten bis zum letzten Eintrag, und gleichen ihn mit Recherchen zum Verkäufer ab.
- Strukturierung des GeschäftsPreis, Anzahlung, Zahlungsplan, Bedingungen und was beim Scheitern jeder einzelnen gilt.
- Vertragserstellung oder -prüfungWir entwerfen die Urkunde oder bearbeiten die Fassung der Agentur; jede Änderung wird schriftlich erläutert.
- Öffentliche UrkundeSofern keine gesetzliche Ausnahme gilt, ist eine öffentliche Urkunde für Geschäfte über dingliche Rechte an Immobilien erforderlich, deren Wert das Dreißigfache des geltenden brasilianischen Mindestlohns übersteigt (Art. 108). Wir begleiten die Unterzeichnung.
- RegistrierungNur die Registrierung überträgt das Eigentum. Wir verfolgen sie, bis das Grundbuch Ihren Namen zeigt.
Was Sie zum ersten Gespräch mitbringen sollten.
Unterlagen, die die Prüfung beschleunigen
Mit Grundbucheintrag und Entwurf können wir aufzeigen, was vor der Unterzeichnung geändert werden muss.
- Aktueller Grundbuchauszug
- Vertragsentwurf oder Angebotsschreiben
- Identität und Familienstand des Verkäufers
- Lastenfreiheitsbescheinigung
- Grundsteuer- und Nebenkostennachweis
- Nachweis bereits gezahlter Anzahlungen
- Hypothekenangebot oder Finanzierungsbestätigung
- Gutachten, falls vorhanden
Fallprüfung und schriftliches Angebot, bevor ein Schritt erfolgt. Informative Inhalte gemäß Regel 205/2021 des brasilianischen Anwaltverbands — sie ersetzen keine Prüfung Ihres Falls.
Was Mandanten bei Google sagen.
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Wer diesen Bereich leitet.
Gründungspartnerin von Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Postgraduierte in Immobilienrecht (PUC/SP) und Erbrecht (PUC-Campinas), leitet sie die Immobilienpraxis und Nachlassangelegenheiten. Sie erklärt jeden Schritt, bevor der Mandant entscheidet.
Letícia Marques kennenlernenBeiträge zur Vertiefung.
Häufige Fragen.
Brauche ich eine öffentliche Urkunde, oder genügt ein privater Vertrag?
Sofern keine gesetzliche Ausnahme gilt, ist eine öffentliche Urkunde für Geschäfte über dingliche Rechte an Immobilien erforderlich, deren Wert das Dreißigfache des geltenden brasilianischen Mindestlohns übersteigt (Zivilgesetzbuch, Art. 108). Bestimmte Finanzierungsinstrumente können sie ersetzen, doch für den Eigentumsübergang durch Kauf ist stets die Registrierung des eintragungsfähigen Instruments erforderlich.
Ich habe unterschrieben und gezahlt. Bin ich Eigentümer?
Noch nicht. Das Eigentum geht mit der Registrierung des Titels über; bis dahin gilt der Verkäufer weiterhin als Eigentümer (Art. 1.245 und § 1). Deshalb muss der Vertrag eine Frist für die Urkunde setzen, festlegen, wer die Registrierung beantragt, und regeln, was bei Verzug gilt.
Ich bin vom Kauf zurückgetreten. Verliere ich die gesamte Anzahlung?
Es hängt vom Vertrag, dem Grund des Ausstiegs und dem anwendbaren Regime ab. Verzögert sich der Leistende, kann die andere Partei kündigen und die Arras behalten; verzögert sich der Empfänger, kann der Leistende sie zuzüglich eines gleichen Betrags und der Zusätze nach Art. 418 zurückfordern. Ohne vereinbartes Rücktrittsrecht muss zusätzlicher Schaden bewiesen werden (Art. 419). Mit diesem Recht sind Verfall oder Rückzahlung plus gleicher Betrag die einzige Entschädigung (Art. 420). Besondere Verbraucherregeln können die Analyse beeinflussen.
Was ist, wenn ein Dritter später die Immobilie beansprucht?
Eine Inanspruchnahme signalisiert ein Risiko; Rechtsmängel erfordern den Verlust der Immobilie wegen eines älteren Rechts eines Dritten. Bei entgeltlichen Verträgen regeln die Art. 447 und 450 die Haftung des Verkäufers. Eine ausdrückliche Klausel kann die Garantie abwandeln (Art. 448), doch der Ausschluss hindert die Rückforderung des Preises nicht, wenn der Käufer das Risiko nicht kannte oder es bei Kenntnis nicht übernahm (Art. 449); auch die Grenzen des Art. 457 sind zu beachten.
Ich habe nach dem Einzug einen versteckten Mangel gefunden. Ist noch Zeit?
Prüfen Sie die Fristen sofort. Bei einem erst später erkennbaren Immobilienmangel unterscheidet Art. 445(1) in der Auslegung des STJ in REsp 1.095.882/SP ein Jahr nach Übergabe für das Zutagetreten des Mangels und ein Jahr ab Entdeckung für Rücktritt oder Minderung. Früherer Besitz, vertragliche Garantien und Verbraucherverhältnisse erfordern die Prüfung ihrer eigenen Regeln.
Was kostet die Beratung beim Kauf?
Die Honorare werden vor jedem Schritt schriftlich vereinbart und variieren mit dem Umfang — Prüfung von Grundbuch und Recherchen, Vertragsentwurf oder Begleitung bis zur Registrierung. Notariatsgebühren und Übertragungssteuer zahlen Sie direkt; sie werden im Angebot geschätzt.
Beraten Sie auch Käufer mit Wohnsitz im Ausland?
Ja, einschließlich Käufern außerhalb von São Paulo und im Ausland. Wir arbeiten aus der Ferne und mit Korrespondenten unter unserer Leitung. Urkunden müssen den notariellen Regeln entsprechen, einschließlich der örtlichen Zuständigkeit bei elektronischen Urkunden. Ausländische Vollmachten erfordern die geltenden Förmlichkeiten, etwa Apostille oder Legalisation und gegebenenfalls beeidigte Übersetzung. Die Registrierung gehört zum Grundbuchamt des Belegenheitsorts. Ländliche Immobilien und eingeschränkte Gebiete erfordern eine gesonderte Erwerbsfähigkeitsprüfung.
Haben Sie bereits den Entwurf?
Senden Sie vor der Unterzeichnung Vertrag und Grundbuchauszug. Wir legen dar, was geändert werden muss und welches Risiko jede Klausel auf Sie verlagert — mit einem schriftlichen Angebot.