Räumungsklage in Brasilien: Gründe, Verfahren und Dauer

Mieter zahlt nicht? Sehen Sie, wie wir Räumungsverfahren in São Paulo führen — und wann eine einstweilige Räumungsanordnung gilt. Besteht kein Mietverhältnis, auch kein mündliches? Je nachdem, wie der Besitz entstand und ob eine rechtswidrige Besitzentziehung vorlag, kann der passende Weg die Besitzrückgewinnung in São Paulo sein. Die allgemeinen Mietregeln finden Sie in unserem Leitfaden zum brasilianischen Mietrecht.

Wenn ein Mietverhältnis schiefläuft — die Miete bleibt unbezahlt, die Laufzeit endet und der Mieter zieht nicht aus, der Vertrag wird verletzt — braucht der Vermieter eine sichere und rechtmäßige Antwort. Diese Antwort hat einen Namen: die Räumungsklage. Und es lohnt sich, von Anfang an zu sagen, was Sie nicht dürfen: das Schloss auszutauschen, das Wasser abzustellen oder die Sachen des Mieters eigenmächtig zu entfernen ist rechtswidrig und kann den Eigentümer haftbar machen.

Die freiwillige Übergabe der Schlüssel kann die Besetzung ohne Räumungsverfahren beenden. Die zwangsweise Entfernung eines Mieters erfordert jedoch das gerichtliche Verfahren. Dieser Leitfaden erläutert die Gründe, die Behebung von Rückständen, die Kündigung ohne Angabe von Gründen, die Voraussetzungen einstweiliger Anordnungen und Faktoren, die Dauer und Kosten beeinflussen — mit einem ausdrücklich hypothetischen Beispiel.

Wann kommt die Räumungsklage in Betracht?

Das Mietgesetz 8.245/1991 sieht mehrere Gründe vor, mit denen der Vermieter die Immobilie zurückerlangen kann. Die wichtigsten sind:

• Nichtzahlung von Miete und Nebenkosten (Art. 9, III) — ein gesetzlicher Grund.

• Vertragliche oder gesetzliche Verletzung (unsachgemäße Nutzung, verbotene Untervermietung, Beschädigung der Immobilie usw.).

• Ablauf eines Nichtwohnraummietverhältnisses: Nach den allgemeinen Regeln endet eine befristete Laufzeit nach Art. 56; die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses folgt Art. 57.

• Rückforderung für Eigenbedarf oder für Familienangehörige in den gesetzlich zugelassenen Fällen.

• Verletzung einer Vereinbarung zur Räumung, unter anderem.

Der gesetzliche Grund bestimmt Voraussetzungen, Unterlagen und Fristen. Ein Mietverhältnis kann mündlich sein: Das Fehlen eines unterschriebenen Vertrags macht die Besetzung nicht automatisch zu einem rechtswidrigen Besitz außerhalb eines Mietverhältnisses.

Gewerbliche Regeln sollten nicht ohne Weiteres auf Wohnraum angewendet werden. Schriftliche Wohnraummietverträge von mindestens 30 Monaten fallen unter Art. 46; mündliche Mietverhältnisse oder kürzere Laufzeiten unterliegen den beschränkten Gründen des Art. 47. Krankenhäuser, Bildungseinrichtungen und andere durch Art. 53 geschützte Nutzungen haben ebenfalls Sonderregeln.

Wie funktioniert die Räumung wegen Nichtzahlung?

Nichtzahlung ist ein Grund nach Art. 9, III, und Art. 62 des Gesetzes 8.245/1991. Der Vermieter muss eine aufgeschlüsselte Forderungsberechnung vorlegen und kann die Beendigung mit einer Zahlungsklage verbinden. In diesem Fall antwortet der Mieter auf die Räumungsklage, während der Mieter und etwaige haftende Bürgen auf die Forderungsklage antworten.

Der Mieter oder Bürge kann die Beendigung durch Behebung des Rückstands (purga da mora) vermeiden: Hinterlegung der vollständigen, aktualisierten Forderung bei Gericht innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung, berechnet nach den geltenden prozessualen Regeln, ohne auf eine gerichtliche Genehmigung oder die Berechnung eines Gerichtsbuchhalters zu warten. Im REsp 1.624.005/DF behandelte der STJ dies als Verfahrensfrist, die beginnt, sobald die ausgefüllte Zustellungsurkunde oder der Postbeleg zur Akte gelangt. Nach der geltenden Zivilprozessordnung sind die Zählung in Werktagen, die Zustellungsart und der entsprechende Fristbeginn zu prüfen. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein späterer Güte- oder Verhandlungstermin diese Zahlungsfrist hinausschiebt.

Die Hinterlegung deckt die bis zur Zahlung fällig werdenden Mieten und Nebenkosten, vollstreckbare Vertragsstrafen, Zinsen, Gerichtskosten und die Anwaltsgebühren des Vermieters: 10 % des geschuldeten Betrags, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Diese Möglichkeit entfällt, wenn der Mieter sie in den 24 Monaten unmittelbar vor Klageerhebung genutzt hat. Später fällige Mieten müssen weiterhin bei Fälligkeit hinterlegt werden.

Eine Teilzahlung oder ein Ratenzahlungsvorschlag allein behebt den Verzug nicht. Art. 62, III, erlaubt eine Aufstockung innerhalb von zehn Tagen nach Mitteilung, wenn der Vermieter einen Fehlbetrag erläutert; dies erlaubt keine willkürliche Unterzahlung und garantiert keine weitere Gelegenheit, Beträge zu zahlen, die der Mieter als nicht geschuldet bestritten hat. Besteht keine Mietsicherheit nach Art. 37, sollte zudem die einstweilige Anordnung nach Art. 59, § 1, IX, geprüft werden.

Was ist die Kündigung ohne Angabe von Gründen im Gewerbemietverhältnis?

Die Kündigung ohne Angabe von Gründen (denúncia vazia) bedeutet, die Räume zurückzuerlangen, ohne eine Vertragsverletzung oder ein bestimmtes Bedürfnis geltend zu machen, soweit das Gesetz es erlaubt. Nach den allgemeinen Regeln für Nichtwohnraum endet ein befristetes Mietverhältnis mit Ablauf ohne Kündigung (Art. 56). Bleibt der Mieter mehr als 30 Tage ohne Widerspruch, wird es zu einem unbefristeten Mietverhältnis. In diesem Stadium muss der Vermieter eine schriftliche Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen zur Räumung zustellen (Art. 57). Ablauf und Kündigung nach unbefristeter Verlängerung sind verschiedene Situationen.

Eine rechtzeitige Gewerbemietverlängerungsklage und ihre Voraussetzungen sind zu beachten: Der Vermieter kann sie nicht einfach ignorieren, um den gesetzlichen Schutz des Geschäftsstandorts zu umgehen. Die Erhebung garantiert jedoch weder die Verlängerung noch verhindert sie jede Räumungsklage. Die Einhaltung, die Voraussetzungen der Art. 51 und 71 und die Einreden nach Art. 52 und 72 sind zu prüfen. Das Klagefenster läuft von einem Jahr bis sechs Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses.

Wie schnell können Sie die Immobilie zurückerlangen?

Die Dauer hängt von Gründen, Verteidigung, Beweisen, Zustellung und Gericht ab. Eine einstweilige Anordnung nach Art. 59, § 1, gewährt 15 Tage zum Auszug nach Bekanntgabe der Anordnung — keine Gesamtfrist für das Verfahren. Sie erfordert eine gerichtliche Sicherheitsleistung in Höhe von drei Monatsmieten und einen der ausschließlichen gesetzlichen Gründe, darunter:

• Ablauf eines Nichtwohnraummietverhältnisses: Die Klage muss innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf oder nach Abschluss der angekündigten Rückforderung erhoben werden, wie Nr. VIII vorsieht.

• Nichtzahlung, wenn keine Sicherheit nach Art. 37 mehr besteht: weil keine vereinbart wurde, sie endete oder ihre Freigabe beantragt wurde, im Sinne von Nr. IX. Das Fehlen von Bürge oder Barkaution genügt nicht, wenn eine andere wirksame Sicherheit besteht.

• Verletzung einer Räumungsvereinbarung: Die Vereinbarung muss schriftlich sein, von den Parteien und zwei Zeugen unterschrieben und mindestens sechs Monate ab Unterzeichnung für den Auszug einräumen (Nr. I). Saisonmietverhältnis: Die Klage muss innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf erhoben werden (Nr. III). Es bestehen weitere gesetzliche Gründe.

Bei Nichtzahlung nach Nr. IX erlaubt Art. 59, § 3, dem Mieter, die Beendigung zu vermeiden und die einstweilige Anordnung aufzuheben, indem er die volle Forderung innerhalb der für den Auszug gewährten 15 Tage hinterlegt, nach den Regeln zur Behebung des Rückstands. Außerhalb der gesetzlichen Gründe erfordert jede Eilmaßnahme eine eigene Rechtsgrundlage und Voraussetzungen; sie ist nicht automatisch. Ohne einstweilige Anordnung geht das Verfahren mit der erforderlichen Verteidigung und Beweisaufnahme zum Urteil.

Nach erfolgreicher Klage gewährt der Räumungstitel in der Regel 30 Tage für den freiwilligen Auszug, verkürzt auf 15 Tage unter den Voraussetzungen des Art. 63, § 1, mit Sonderregeln für bestimmte Einrichtungen. Widerstand, Rechtsmittel und Vollstreckung können die bis zur Rückgewinnung der Räume nötige Zeit verlängern.

Zu den Kosten gehören vereinbarte Anwaltsgebühren, Gerichtsgebühren, Zustellungs- und Vollstreckungskosten sowie eine mögliche Haftung für die Anwaltskosten der Gegenseite. Die Sicherheitsleistung für eine einstweilige Anordnung ist von der Mietsicherheit zu unterscheiden und keine Anwaltsgebühr. Der Streitwert beträgt im Allgemeinen 12 Monatsmieten, vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahme und etwaiger verbundener Ansprüche. Prüfen Sie die aktuelle Gerichtskostentabelle von São Paulo, das Verfahren und die Anspruchsberechtigung für eine Gebührenbefreiung; es gibt weder einen allgemeinen Preis noch eine garantierte vollständige Erstattung.

Hypothetisches Beispiel: Paulos vermietetes Ladenlokal

Fiktives Beispiel: Angenommen, Paulo vermietet ein Ladenlokal in São Paulo an einen Einzelhändler ohne eine der in Art. 37 genannten Sicherheiten. Nach einem Jahr stellt der Mieter die Zahlung ein und häuft vier Monate Rückstand an, ohne auf Mahnungen zu reagieren. Paulo erwägt, die Schlösser auszutauschen, wird aber davon abgeraten, selbst tätig zu werden.

Paulo könnte Räumungs- und Forderungsklagen erheben, gestützt auf eine aufgeschlüsselte Berechnung. Sofern Art. 59, § 1, IX, anwendbar ist und er eine gerichtliche Sicherheitsleistung erbringt, könnte er eine Anordnung mit einer Frist von 15 Tagen zur Räumung beantragen. Das Gericht würde Beweise und Verteidigung prüfen; der Mieter könnte den Rückstand, soweit zulässig, beheben und die Aufhebung der einstweiligen Anordnung erwirken. Täte er dies nicht und bliebe die Anordnung wirksam, könnte die Vollstreckung den Besitz wiederherstellen. Eine Forderungsklage garantiert keine vollständige Rückgewinnung. Dies ist keine Mandantengeschichte, keine erwirkte Anordnung und kein von der Kanzlei erzieltes Ergebnis.

Die häufigsten (und teuersten) Fehler

• Selbst tätig werden. Das Schloss auszutauschen oder Versorgungsleistungen abzustellen ist rechtswidrig und kann den Vermieter haftbar machen.

• Den falschen gesetzlichen Grund wählen. Nichtzahlung, Kündigung und Vertragsverletzung haben unterschiedliche Voraussetzungen; sie zu übersehen kann die Klage untergraben.

• Einstweilige Maßnahmen als automatisch betrachten. Voraussetzungen, gerichtliche Sicherheitsleistung und Beweise sind zu prüfen; 15 Tage zum Auszug bedeuten kein 15-tägiges Gerichtsverfahren.

• Unzureichende Unterlagen vorlegen. Bringen Sie Nachweise des Mietverhältnisses, eine Berechnung für etwaige Forderungsklagen und erforderlichenfalls die Kündigung zusammen; das Fehlen eines schriftlichen Vertrags schließt eine Räumung nicht aus.

• Eine Verlängerungsklage ignorieren. Prüfen Sie deren Fristen und Gründe, ohne eine automatische Verlängerung anzunehmen.

Checkliste: vor Erhebung der Räumungsklage

• Bestimmen Sie den richtigen Grund (Nichtzahlung, Kündigung ohne Angabe von Gründen, Vertragsverletzung, Eigenbedarf).

• Bringen Sie den Vertrag, die Aufstellung der Forderung und den Nachweis der Kündigung zusammen (je nach Sachlage).

• Prüfen Sie, ob der Vertrag eine Sicherheit vorsieht (dies betrifft die einstweilige Anordnung bei Nichtzahlung).

• Prüfen Sie die Verfügbarkeit einer einstweiligen Räumungsanordnung nach Art. 59 und die erforderliche gerichtliche Sicherheitsleistung.

• Prüfen Sie, ob dem Mieter die Verlängerungsklage zusteht (dies betrifft die Kündigung ohne Angabe von Gründen).

• Ziehen Sie einen Anwalt hinzu, um die Strategie festzulegen und die Klage zu führen.

Häufige Fragen zur Räumungsklage

Was ist die Räumungsklage und wann kommt sie in Betracht?

Es ist das gerichtliche Verfahren, mit dem ein Vermieter vermietete Räume zurückerlangt, wenn sie nicht freiwillig zurückgegeben werden, aus den in Gesetz 8.245/1991 zugelassenen Gründen: Nichtzahlung, Vertragsverletzung, zulässiger Ablauf oder Kündigung sowie Eigenbedarf in den gesetzlichen Fällen. Für Wohn-, Gewerbe- und besonders geschützte Mietverhältnisse gelten unterschiedliche Regeln. Ein Mietvertrag kann mündlich geschlossen werden. Schlösser auszutauschen oder Sachen zu entfernen, um den Auszug zu erzwingen, ersetzt kein Gerichtsverfahren.

Wie funktioniert die Räumung wegen Nichtzahlung?

Der Vermieter weist die Forderung nach und kann die Räumung mit einer Zahlungsklage verbinden. Der Mieter oder Bürge kann den Rückstand durch eine vollständige gerichtliche Hinterlegung innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung beheben, wobei die prozessuale Zählweise und der Beginn für die jeweilige Zustellungsart gelten. Die Summe umfasst die bis zur Hinterlegung fälligen Beträge, vollstreckbare Vertragsstrafen, Zinsen, Kosten und Anwaltsgebühren; diese Möglichkeit entfällt, wenn sie in den 24 Monaten vor Klageerhebung genutzt wurde. Besteht keine Sicherheit nach Art. 37, setzt eine einstweilige Anordnung die Erfüllung von Art. 59 voraus. Eine Teilzahlung oder ein Ratenzahlungsvorschlag genügt nicht.

Was ist die Kündigung ohne Angabe von Gründen im Gewerbemietverhältnis?

Sie bedeutet, die Räume ohne Angabe eines bestimmten Grundes zurückzuerlangen, soweit gesetzlich zulässig. Nach den allgemeinen Regeln für Nichtwohnraum endet eine befristete Mietzeit ohne Kündigung (Art. 56). Bleibt der Mieter mehr als 30 Tage ohne Widerspruch, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis, das eine schriftliche Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen zum Auszug erfordert (Art. 57). Eine rechtzeitige Verlängerungsklage ist zu beachten, garantiert aber weder die Verlängerung noch schließt sie jede Räumung aus; ihre Voraussetzungen und Einreden gelten weiter.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Es gibt keine feste Dauer. Art. 59 kann eine einstweilige Anordnung mit einer Frist von 15 Tagen zur Räumung ermöglichen, mit einer Sicherheitsleistung in Höhe von drei Monatsmieten und besonderen Voraussetzungen; dies ist kein Versprechen einer Räumung innerhalb von 15 Tagen nach Klageerhebung. Bei Ablauf eines Nichtwohnraummietverhältnisses verlangt Nr. VIII die Erhebung innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf oder nach Abschluss der Kündigung. Bei Nichtzahlung verlangt Nr. IX, dass keine Sicherheit nach Art. 37 besteht. Zustellung, Verteidigung, Beweisaufnahme, Rechtsmittel und Vollstreckung beeinflussen die Gesamtdauer.

Wo wird die Räumungsklage für eine Immobilie in São Paulo erhoben?

In der Regel bei den Gerichten des Ortes, an dem die Immobilie liegt, sofern keine wirksame vertragliche Gerichtsstandsvereinbarung besteht (Art. 58, II, des Gesetzes 8.245/1991). Die Klausel muss außerdem Art. 63 der Zivilprozessordnung genügen, einschließlich eines Bezugs zum Wohnsitz oder Aufenthalt einer Partei oder zum Ort der Verpflichtung; ein beliebiges Gericht kann nicht gewählt werden. Zuständigkeit, Verfahren, Nachweis des Mietverhältnisses, Berechnungen und erforderliche Kündigungen sind zu prüfen.

Brauche ich einen Anwalt, um eine Räumungsklage zu erheben?

Vor den ordentlichen Gerichten ja. Gesetz 9.099/1995 lässt eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs vor dem Bagatellgericht zu, sofern dessen Voraussetzungen erfüllt sind; bei Ansprüchen bis zu 20 Mindestlöhnen kann ein Anwalt in erster Instanz entbehrlich sein, ist aber oberhalb dieses Betrags und in der Berufung erforderlich. Dies ist keine allgemeine Erlaubnis, dort Räumungsklagen wegen Nichtzahlung zu erheben. Ein Anwalt kann Gründe, Fristen, Beweise, einstweilige Maßnahmen oder die Verteidigung beurteilen.

Rückgewinnung oder Verteidigung der Räume erfordert eine fallspezifische Prüfung

Räumungsverfahren bieten einen rechtmäßigen Rahmen, um die Rückgabe vermieteter Räume zu verlangen. Geeignete Unterlagen und von den Tatsachen gestützte Anträge helfen, den Fall zu ordnen, garantieren aber weder eine einstweilige Anordnung noch einen Abschlusstermin oder Erfolg. Der freiwillige Auszug und ein wirksamer Vergleich sollten ebenfalls erwogen werden.

Das Verständnis der Gründe und Kosten hilft Vermietern zu entscheiden, wie sie vorgehen. Dieselben Informationen helfen Mietern, eine Verteidigung vorzubereiten oder die Behebung des Rückstands innerhalb der Frist zu prüfen. Die Beratung muss den Interessen der vertretenen Partei ohne Interessenkonflikt dienen.

Bei Falchet e Marques Sociedade de Advogados in São Paulo an der Avenida Paulista bearbeiten wir Räumungsverfahren sowie Wirtschafts- und Immobilienrecht. Wir beraten Vermieter, die den Besitz zurückverlangen, und — in getrennten Angelegenheiten — Mieter, die Klagen abwehren, jeweils nach den Unterlagen und der Rechtslage.

Sprechen Sie mit unserem Team auf WhatsApp: +55 11 95901-1854 — um die passende Klage oder Verteidigung für Ihren Fall zu prüfen.