腾退诉讼：何时适用、如何办理，以及多久能收回房产？

承租人拖欠租金？了解我们如何办理圣保罗腾退诉讼，以及何时可申请临时搬离命令。双方根本不存在租赁关系？此时可能应提起圣保罗恢复占有诉讼。租赁的一般规则可参阅巴西租赁法指南。

租赁出现问题时——租金拖欠、租期届满但承租人拒不搬离，或合同义务被违反——出租人需要安全、合法的解决途径，这就是腾退诉讼（ação de despejo）。需要首先明确的是：出租人不得擅自换锁、断水或搬走承租人的物品；这些行为违法，并可能使房东承担责任。

承租人自愿交还钥匙可结束占用，无须腾退诉讼；强制要求承租人离开则须通过法院程序。本指南说明法律依据、欠款补救、无理由终止、临时命令条件及影响期限和费用的因素，并以明确的假设情形举例。

哪些情形可以提起腾退诉讼？

第8.245/1991号《巴西租赁法》规定了出租人收回房产的多种事由，主要包括：

• 拖欠租金及相关费用（第9条第III项），这是最常见的情形。

• 违反合同或法律规定，例如不当使用、违规转租或损坏房产。

• 非住宅租赁期限届满，合同转为不定期后由出租人发出终止通知（第57条）。

• 在法律允许的情况下，出租人收回自用或供家人使用。

• 违反搬离协议等其他法定情形。

所选择的法律依据决定程序、所需材料和期限。租赁可以口头成立，未签书面合同并不自动构成侵占。商业租赁规则不能一概用于住宅：书面约定至少30个月的住宅租赁适用第46条，口头或不足30个月的租赁须按第47条限定事由处理。第53条对医院、学校等特殊用途另有保护。

欠租腾退诉讼如何进行？

欠租是最常见的事由。根据第8.245/1991号法律第9条第III项和第62条，出租人提起诉讼时须附上逐项债务计算，列明逾期租金及相关费用。

出租人可合并请求解除租赁及追偿：腾退请求针对承租人，追偿在适用时针对承租人和保证人。承租人或保证人可通过补缴欠款（purga da mora）避免解除，即在传唤后按诉讼规则计算的15日内向法院足额提存更新后的债务，无须等待法院许可或法院会计计算。STJ在REsp 1.624.005/DF将该期限认定为程序性期限，并以已履行传唤文书或回执归档为起算依据；现行《民事诉讼法》下须核实工作日、送达方式及对应起算点，不应假定调解听证会推迟补缴期限。

应计入提存前到期的租金及费用、可执行的违约金、利息、诉讼费和出租人律师费；律师费原则为欠款的10%，合同另有约定除外。承租人在起诉前24个月内已使用该补救方式的，不得再次使用；后续租金仍须按期提存。部分付款或分期建议本身不能完成补救。

出租人说明差额时，第62条第III项允许在通知后十日内补足，但不允许任意少付，也不保证对承租人否认应付的款项另给机会。若不存在第37条的任何担保，还须评估第59条第1款第IX项的临时命令。

商业租赁中的无理由终止通知是什么？

普通非住宅定期租赁按第56条于到期时终止，无须通知。无理由终止通知（denúncia vazia）是指在合同已转为不定期租赁时，出租人无需说明具体理由即可终止非住宅租赁。固定租期届满后，如果承租人在出租人未反对的情况下继续占用超过30日，合同将转为不定期（第56条唯一款）。此后，出租人可发出书面终止通知，给予承租人30日搬离（第57条）。

但有一项重要限制：如果承租人符合商业租赁续租诉讼（ação renovatória）的条件，并已在法定期限内提出申请（合同届满前一年至六个月），出租人不能通过无理由通知避开续租程序。但提起续租诉讼不保证胜诉，也不使一切腾退均不可能；须审查合同履行、第51及71条条件，以及第52及72条抗辩。

多久能收回房产？

所需时间取决于诉讼事由、承租人的抗辩以及受理法院的进度。但在若干情形下，第8.245/1991号法律第59条第1款允许出租人提供相当于三个月租金的担保（caução）后，申请要求承租人在15日内搬离的临时命令，例如：

• 非住宅租赁期限届满：须按第VIII项在租期届满或收回通知履行后30日内起诉。

• 欠租且不存在第37条的任何担保：按第IX项核实未设担保、担保消灭或申请免责等情况；没有保证人或押金仍不够，须排除其他有效担保。

• 违反书面搬离协议：双方及两名见证人签署，且从签署起至少给予六个月搬离（第I项）。

• 季节性短租届满：须在到期后30日内起诉（第III项）。另有其他法定事由。

15日是命令送达后的搬离期限，并非从起诉到收回的总时长。欠租案件适用第IX项时，第59条第3款允许在获准搬离的15日内足额司法提存，按法定补救规则解除临时命令并避免租赁解除。法定情形以外的紧急救济须有自身依据及条件，并非自动获得。

没有临时命令时，案件继续经过必要答辩和举证直至判决。胜诉后的搬离令原则给予30日自愿搬离，在第63条第1款情形下缩短为15日；部分机构另有特殊规定。抵抗、上诉及执行可能延长实际收回时间。

费用包括约定律师费、法院费用、送达及执行支出，以及可能承担的对方诉讼费用。临时命令所需担保不同于租赁担保，也不是律师费。诉讼标的金额原则上为12个月租金，须考虑法定例外及合并请求。圣保罗应查现行法院收费表、程序和法律援助条件；没有统一总价，也不保证费用全部获偿。

假设示例：Paulo 出租的商铺

虚构情形：假设 Paulo 将圣保罗的一间商铺出租给经营者，合同未设第37条的任何担保。一年后，承租人停止支付租金并累计四个月欠款，也不回复催款。Paulo 先生一度考虑换锁，但在获得法律意见后得知，这样做属于违法的自行救济。

Paulo 可附债务证据及计算，合并提起欠租腾退及追偿诉讼。满足第59条第1款第IX项并提供司法担保后，可申请给予承租人15日搬离的命令。法院将审查证据及答辩；承租人如有资格，可依法补缴并解除临时命令。未补缴且命令仍有效时，执行才可实现收回。追偿并不代表欠款必然全额收回。本例不描述本所客户、已取得的判决或真实业绩。

最常见且代价高昂的错误

• 擅自采取措施。换锁、断水或中断其他服务均属违法，可能使出租人承担赔偿责任。

• 选择错误的法律依据。欠租、终止通知和违约适用不同程序，依据错误会造成延误。

• 误以为临时命令自动获得。须审查条件、担保及证据；15日搬离不代表15日结案。

• 起诉材料不完整。应准备租赁证据、涉及追偿时的计算及法律要求的通知；没有书面合同本身并不排除腾退。

• 忽视承租人的续租诉权。商业经营地点受到续租制度保护时，无理由终止通知可能无法实现目的。

起诉前核对清单

• 确认正确的诉讼依据：欠租、终止通知、违约或收回自用。

• 准备租赁合同、债务计算及通知证明（视案件而定）。

• 核实合同是否设有担保，因为这会影响欠租案件中的临时命令。

• 评估是否符合第59条规定的临时搬离命令条件，以及需提供多少担保。

• 确认承租人是否享有商业租赁续租诉权，因为这会影响无理由终止。

• 由律师确定诉讼策略并代理案件。

腾退诉讼常见问题

什么是腾退诉讼，哪些情形可以提起？

这是出租人在承租人未自愿交还房产时，依据第8.245/1991号法律提起的收回诉讼，事由包括欠租、违约、法律允许的租期届满或终止，以及法定自用。住宅、商业及特殊用途租赁适用不同规则；租赁也可口头成立。换锁或搬走物品不能代替司法程序。

欠租腾退诉讼如何进行？

出租人应证明债务，可合并请求腾退及追偿。承租人或保证人可在传唤后的15日期限内向法院足额提存欠款；起算点及工作日计算须按送达方式核实。金额包括提存前到期的款项、可执行的违约金、利息、诉讼费及律师费；起诉前24个月已使用此机制的，不得再次使用。合同没有第37条任何担保时，临时命令仍须满足第59条条件。部分付款或提出分期方案不足以补救。

商业租赁中的无理由终止通知是什么？

这是法律允许情况下无需说明特定原因的终止方式。普通非住宅定期租赁届满无需通知（第56条）；届满后继续占用超过30日且出租人未反对，转为不定期，书面终止通知须给予30日搬离（第57条）。须审查及时提起的续租诉讼，但起诉并不保证续租，也不排除所有腾退事由；其条件与抗辩须另行审查。

腾退诉讼通常需要多长时间？

没有固定总时长。第59条临时命令可给予15日搬离期限，但须提供三个月租金担保并满足特定条件；这不是从起诉起15日收回的保证。非住宅租赁终止时，第VIII项要求在到期或通知履行后30日内起诉；欠租时，第IX项要求不存在第37条的任何担保。传唤、答辩、证据、上诉及执行都会影响总时长。

圣保罗房产的腾退诉讼应向哪个法院提起？

原则上在房产所在地法院起诉，合法有效的协议管辖除外（第8.245/1991号法律第58条第II项）。条款还须符合《民事诉讼法》第63条，包括与当事人住所、居所或义务履行地存在联系，不得任意选择法院。应核实管辖、程序、租赁证据、计算及所需通知。

提起腾退诉讼需要律师吗？

普通法院程序需要律师。第9.099/1995号法律允许符合法定条件的收回自用腾退案件进入特别民事法院；一审争议金额不超过20倍最低工资时可自行诉讼，超过该额度或提起上诉则须律师代理。这并非允许所有欠租腾退案件进入该法院。律师可评估依据、期限、证据、临时命令或答辩。

依法收回房产：依据、证据与程序

租赁出现严重问题时，应根据具体事实评估腾退诉讼的依据、证据及适用程序。临时命令取决于法定条件，收回时间和追偿结果均不能预先保证；依法处理有助于避免擅自行动的责任风险。

理解事由及费用有助于出租人决定如何行动，也有助于承租人在期限内提出抗辩或评估补缴欠款。应同时考虑自愿交还及有效和解；法律意见应针对所代理一方的利益，并避免利益冲突。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados 位于圣保罗保利斯塔大道，办理腾退诉讼以及公司与房地产法律事务。我们根据材料及法律可行性协助出租人依法收回房产，也在不同案件中为承租人的抗辩提供法律意见。

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