L’expulsion au Brésil : motifs, procédure et délais

Le locataire ne paie pas ? Découvrez comment nous menons les procédures d’expulsion à São Paulo — et quand une ordonnance de libération s’applique. Il n’existe aucun bail, même verbal ? Selon la manière dont la possession est née et l’existence éventuelle d’une dépossession illicite, la voie appropriée peut être la réintégration de possession à São Paulo. Les règles générales de la location figurent dans notre guide du droit locatif brésilien.

Lorsqu’un bail tourne mal — le loyer n’est plus payé, le terme expire et le locataire ne part pas, le contrat est violé — le bailleur a besoin d’une réponse sûre et légale. Cette réponse a un nom : l’ action en expulsion. Et il convient de préciser d’emblée ce que vous ne pouvez pas faire : changer la serrure, couper l’eau ou retirer soi-même les affaires du locataire est illicite et peut engager la responsabilité du propriétaire.

La remise volontaire des clés peut mettre fin à l’occupation sans procédure d’expulsion. L’éviction forcée d’un locataire exige en revanche le passage par la voie judiciaire. Ce guide explique les motifs, la purge des arriérés, la résiliation sans motif, les conditions de l’ordonnance provisoire et les facteurs qui influencent délais et coûts, avec un exemple expressément hypothétique.

Quand l’action en expulsion s’applique-t-elle ?

La loi locative 8.245/1991 prévoit plusieurs motifs permettant au bailleur de reprendre le bien. Les principaux sont :

• Le défaut de paiement du loyer et des charges (art. 9, III) — un motif légal.

• L’inexécution contractuelle ou légale (usage impropre, sous-location interdite, dégradations du bien, etc.).

• Expiration d’un bail non résidentiel : selon les règles générales, un bail à durée déterminée prend fin en vertu de l’article 56 ; la résiliation d’un bail à durée indéterminée relève de l’article 57.

• La reprise pour usage propre ou pour des membres de la famille, dans les cas prévus par la loi.

• L’inexécution d’un accord de libération des lieux, entre autres.

Le motif juridique détermine les exigences, les documents et les délais. Un bail peut être verbal : l’absence de contrat écrit ne fait pas automatiquement de l’occupation une possession illicite hors bail.

Les règles commerciales ne doivent pas être appliquées indistinctement au logement. Les baux résidentiels écrits d’au moins 30 mois relèvent de l’article 46 ; les baux verbaux ou de durée plus courte sont soumis aux motifs restreints de l’article 47. Les hôpitaux, établissements d’enseignement et autres usages protégés par l’article 53 obéissent aussi à des règles spéciales.

Comment fonctionne l’expulsion pour défaut de paiement ?

Le défaut de paiement est un motif prévu par les articles 9, III, et 62 de la loi 8.245/1991. Le bailleur doit fournir un décompte détaillé de la dette et peut cumuler la résiliation avec une demande de paiement. Dans ce cas, le locataire répond à la demande d’expulsion, tandis que le locataire et les garants éventuellement responsables répondent à la demande en paiement.

Le locataire ou le garant peut éviter la résiliation en purgeant les arriérés (purga da mora) : déposer au greffe la totalité de la dette actualisée dans un délai de 15 jours à compter de la signification, délai calculé selon les règles de procédure applicables, sans attendre d’autorisation judiciaire ni le calcul d’un comptable du tribunal. Dans le REsp 1.624.005/DF, le STJ a considéré qu’il s’agit d’un délai de procédure commençant lorsque le document de signification complété ou le récépissé postal est versé au dossier. En vertu du Code de procédure civile actuel, vérifiez le décompte en jours ouvrés, le mode de signification et son point de départ. Ne présumez pas qu’une audience de conciliation ultérieure repousse ce délai de paiement.

Le dépôt couvre les loyers et charges échus jusqu’au paiement, les pénalités contractuelles exigibles, les intérêts, les frais de justice et les honoraires du bailleur : 10 % du montant dû sauf stipulation contraire du contrat. Cette option n’est pas disponible si le locataire l’a utilisée dans les 24 mois précédant immédiatement le dépôt de l’action. Les loyers ultérieurs doivent continuer à être déposés à leur échéance.

Un paiement partiel ou une proposition d’échelonnement ne purge pas à lui seul le défaut. L’article 62, III, permet de compléter le dépôt dans les dix jours suivant la notification lorsque le bailleur justifie d’un manquant ; cela n’autorise ni un sous-paiement arbitraire ni ne garantit une nouvelle occasion de payer des sommes que le locataire contestait devoir. Si aucune forme de garantie locative de l’article 37 n’existe, l’ordonnance provisoire de l’article 59, § 1, IX, doit également être évaluée.

Qu’est-ce que la résiliation sans motif (denúncia vazia) dans un bail commercial ?

Résiliation sans motif (denúncia vazia) consiste à reprendre les locaux sans invoquer d’inexécution ni de besoin particulier, lorsque la loi le permet. Selon les règles générales non résidentielles, un bail à durée déterminée prend fin à son expiration sans préavis (article 56). Si le locataire reste plus de 30 jours sans opposition, le bail devient à durée indéterminée. À ce stade, le bailleur doit signifier un préavis écrit accordant un délai de 30 jours pour libérer les lieux (article 57). L’expiration et la résiliation après une prorogation indéfinie sont des situations différentes.

Une action en renouvellement de bail commercial déposée à temps et ses conditions doivent être prises en compte : le bailleur ne peut pas simplement l’ignorer pour contourner la protection légale du fonds de commerce. Son dépôt ne garantit toutefois ni le renouvellement ni n’empêche toute action en expulsion. Le respect des conditions des articles 51 et 71 et les moyens de défense des articles 52 et 72 doivent être évalués. La fenêtre de dépôt court d’un an à six mois avant l’expiration du bail.

En combien de temps peut-on reprendre le bien ?

Le délai dépend des motifs, de la défense, des preuves, de la signification et du tribunal. Une ordonnance provisoire fondée sur l’article 59, § 1, accorde un délai de 15 jours pour partir à compter de la notification de l’ordonnance, et non un délai total pour la procédure. Elle exige une garantie judiciaire équivalente à trois mois de loyer et l’un des motifs légaux exclusifs, notamment :

• Expiration d’un bail non résidentiel : l’action doit être déposée dans les 30 jours de l’expiration ou de l’accomplissement du préavis de reprise, comme le prévoit l’item VIII.

• Défaut de paiement sans garantie de l’article 37 subsistante : parce qu’aucune n’a été convenue, qu’elle a pris fin ou que sa libération a été demandée, au sens de l’item IX. L’absence de garant ou de dépôt en espèces ne suffit pas si une autre forme valable de garantie existe.

• Inexécution d’un accord de libération des lieux : l’accord doit être écrit, signé par les parties et deux témoins, et prévoir au moins six mois à compter de la signature pour le départ (item I). Bail de saison : l’action doit être déposée dans les 30 jours de l’expiration (item III). D’autres motifs légaux existent également.

Pour le défaut de paiement au sens de l’item IX, l’article 59, § 3, permet au locataire d’éviter la résiliation et de faire lever l’ordonnance provisoire en déposant la totalité de la dette dans les 15 jours accordés pour le départ, selon les règles de la purge des arriérés. En dehors des motifs légaux, toute mesure d’urgence requiert son propre fondement juridique et ses conditions ; elle n’est pas automatique. Sans ordonnance provisoire, l’affaire se poursuit jusqu’au jugement avec la défense et les preuves nécessaires.

Après une demande accueillie, le mandat d’expulsion accorde normalement 30 jours pour un départ volontaire, réduits à 15 dans les cas de l’article 63, § 1, avec des règles spéciales pour certains établissements. La résistance, les recours et l’exécution forcée peuvent allonger le temps nécessaire pour récupérer les lieux.

Les coûts comprennent les honoraires convenus, les frais de justice, les dépens de signification et d’exécution, ainsi que la condamnation éventuelle aux frais de l’autre partie. La garantie pour une ordonnance provisoire est distincte de la garantie locative et n’est pas un honoraire. La valeur de la demande est en général de 12 mois de loyer, sous réserve de l’exception légale et de demandes cumulées. Vérifiez le barème actuel du tribunal de São Paulo, la procédure et l’éligibilité à l’aide juridictionnelle ; il n’existe ni prix universel ni remboursement intégral garanti.

Exemple hypothétique : la boutique louée de Paulo

Exemple fictif : supposons que Paulo loue une boutique à São Paulo à un commerçant sans aucune des garanties listées à l’article 37. Après un an, le locataire cesse de payer et accumule quatre mois d’arriérés sans répondre aux relances. Paulo envisage de changer les serrures, mais il est déconseillé de se faire justice soi-même.

Paulo pourrait engager des demandes d’expulsion et de recouvrement de créance étayées par un décompte détaillé. Si l’article 59, § 1, IX, s’applique et qu’il fournit la garantie judiciaire, il pourrait solliciter une ordonnance accordant 15 jours pour libérer les lieux. Le tribunal apprécierait les preuves et la défense ; le locataire pourrait purger les arriérés, lorsque permis, et faire lever l’ordonnance. S’il ne le faisait pas et que l’ordonnance demeurait en vigueur, l’exécution pourrait restituer la possession. Une demande en paiement ne garantit pas un recouvrement intégral. Ceci n’est ni l’histoire d’un client, ni une ordonnance obtenue, ni un résultat atteint par le cabinet.

Les erreurs les plus fréquentes (et les plus coûteuses)

• Se faire justice soi-même. Changer la serrure ou couper les services est illicite et peut engager la responsabilité du bailleur.

• Choisir le mauvais motif juridique. Défaut de paiement, résiliation et inexécution ont des exigences différentes ; les négliger peut fragiliser la demande.

• Considérer la mesure provisoire comme automatique. Les conditions, la garantie judiciaire et les preuves doivent être évaluées ; 15 jours pour partir ne signifie pas une procédure de 15 jours.

• Fournir des documents insuffisants. Rassemblez les preuves de la location, un décompte pour toute demande en paiement et le préavis lorsque requis ; l’absence de contrat écrit n’exclut pas en soi l’expulsion.

• Ignorer une action en renouvellement. Vérifiez ses délais et ses motifs sans présumer que le renouvellement est automatique.

Checklist : avant de déposer l’action en expulsion

• Identifiez le bon motif (défaut de paiement, dénonciation, inexécution, usage propre).

• Rassemblez le contrat, le décompte de la dette et la preuve du préavis (selon le cas).

• Vérifiez s’il existe une garantie au contrat (cela influe sur l’ordonnance provisoire en cas de défaut de paiement).

• Évaluez la possibilité d’une ordonnance provisoire de libération au titre de l’article 59 et la garantie judiciaire requise.

• Vérifiez si le locataire peut recourir à l’action en renouvellement (cela influe sur la dénonciation sans motif).

• Faites appel à un avocat pour définir la stratégie et conduire l’action.

Questions fréquentes sur l’action en expulsion

Qu’est-ce que l’action en expulsion et quand s’applique-t-elle ?

C’est la procédure judiciaire permettant au bailleur de reprendre les locaux loués lorsqu’ils ne sont pas restitués volontairement, pour les motifs admis par la loi 8.245/1991 : défaut de paiement, inexécution, expiration ou résiliation permise, et usage propre dans les cas légaux. Les baux résidentiels, commerciaux et spécialement protégés obéissent à des règles différentes. Un bail peut être verbal. Changer les serrures ou retirer les affaires pour forcer le départ ne remplace pas la voie judiciaire.

Comment fonctionne l’expulsion pour défaut de paiement ?

Le bailleur prouve la dette et peut cumuler l’expulsion avec une demande en paiement. Le locataire ou le garant peut purger les arriérés par un dépôt judiciaire intégral dans les 15 jours de la signification, selon le décompte procédural et le point de départ propres au mode de signification. La somme inclut les montants dus jusqu’au dépôt, les pénalités exigibles, les intérêts, les frais et les honoraires ; cette option n’est pas disponible si elle a été utilisée dans les 24 mois précédant le dépôt. En l’absence de garantie de l’article 37, une ordonnance provisoire exige le respect de l’article 59. Un paiement partiel ou une proposition d’échelonnement est insuffisant.

Qu’est-ce que la résiliation sans motif (denúncia vazia) dans un bail commercial ?

Elle consiste à reprendre les locaux sans invoquer de motif précis, lorsque la loi le permet. Selon les règles générales non résidentielles, un bail à durée déterminée prend fin sans préavis (article 56). Rester plus de 30 jours sans opposition crée un bail à durée indéterminée, qui exige un préavis écrit de 30 jours pour partir (article 57). Une action en renouvellement déposée à temps doit être prise en compte, mais ne garantit ni le renouvellement ni n’interdit toute expulsion ; ses conditions et ses moyens de défense restent applicables.

Combien de temps dure une action en expulsion ?

Il n’existe pas de durée fixe. L’article 59 peut permettre une ordonnance provisoire accordant 15 jours pour libérer les lieux, avec une garantie équivalente à trois mois de loyer et des conditions précises ; ce n’est pas une promesse de reprise dans les 15 jours du dépôt. Pour l’expiration non résidentielle, l’item VIII exige un dépôt dans les 30 jours de l’expiration ou de l’accomplissement du préavis. Pour le défaut de paiement, l’item IX exige l’absence de garantie de l’article 37. La signification, la défense, les preuves, les recours et l’exécution influencent la durée totale.

Où l’action en expulsion d’un bien situé à São Paulo est-elle déposée ?

Normalement devant les tribunaux du lieu où le bien est situé, sauf clause contractuelle valable d’élection de for (article 58, II, de la loi 8.245/1991). La clause doit aussi satisfaire à l’article 63 du Code de procédure civile, notamment un lien avec le domicile ou la résidence d’une partie ou le lieu de l’obligation ; un tribunal arbitraire ne peut être choisi. La compétence, la procédure, les preuves de la location, les décomptes et les préavis requis doivent être vérifiés.

Faut-il un avocat pour déposer une action en expulsion ?

Devant les tribunaux ordinaires, oui. La loi 9.099/1995 permet une action en expulsion pour usage propre devant le tribunal des petites causes lorsque ses conditions sont remplies ; pour les demandes jusqu’à 20 salaires minimums, l’avocat peut être facultatif en première instance, mais est requis au-delà et en appel. Ce n’est pas une autorisation générale d’y porter des expulsions pour défaut de paiement. Un avocat peut évaluer les motifs, les délais, les preuves, la mesure provisoire ou la défense.

Reprendre ou défendre des locaux exige une analyse au cas par cas

La procédure d’expulsion offre une voie légale pour demander la reprise des locaux loués. Des documents adéquats et des demandes étayées par les faits aident à organiser le dossier, mais ne garantissent ni une ordonnance provisoire, ni une date d’aboutissement, ni le succès. Le départ volontaire et un règlement amiable valable doivent aussi être envisagés.

Comprendre les motifs et les coûts aide les bailleurs à décider comment procéder. La même information aide les locataires à préparer une défense ou à évaluer la purge des arriérés dans le délai. Les conseils doivent servir les intérêts de la partie représentée sans conflit d’intérêts.

Chez Falchet e Marques Sociedade de Advogados, à São Paulo sur l’Avenida Paulista, nous traitons les procédures d’expulsion ainsi que le droit des affaires et le droit immobilier. Nous conseillons les bailleurs qui cherchent à reprendre leur bien et, dans des dossiers distincts, les locataires qui se défendent, selon les documents et le fond juridique.

Parlez à notre équipe sur WhatsApp : +55 11 95901-1854 — pour évaluer la demande ou la défense adaptée à votre cas.