Anwalt für Gewerbemietverlängerung in São Paulo, Brasilien
Geschäftsräume sind ein Vermögenswert des Mieters, und das brasilianische Recht schützt, wer die Voraussetzungen erfüllt — sofern die Klage innerhalb eines Sechs-Monats-Fensters erhoben wird. Wir prüfen zuerst Ihre Frist.
5,0 · 18 Google-BewertungenDie Klage auf zwingende Verlängerung hat ein Detail, das Mieter ihre Räume kostet, ohne dass sie verstehen, warum: Die Frist ist eine Verwirkungsfrist. Nach Art. 51, § 5, des Gesetzes 8.245/1991 muss die Klage zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor dem Ende des Mietvertrags erhoben werden. Ist das Fenster geschlossen, erlischt das Recht auf zwingende Verlängerung dieses Mietvertrags. Verhandlungen hemmen die Frist nicht und öffnen sie nicht wieder, doch die einvernehmliche Verlängerung bleibt möglich. Deshalb öffnen wir zuerst den Mietvertrag und sehen uns das Datum an.
Wann die Verlängerung Ihre Räume schützt.
- Mietvertrag läuft ausZwischen einem Jahr und sechs Monaten Restlaufzeit, und Sie möchten an derselben Adresse bleiben.
- Vermieter will nicht verlängernDer Eigentümer hat angedeutet, nicht zu verlängern, oder reagiert schlicht nicht auf Einigungsversuche.
- Miete weit über dem MarktDie Verlängerung wird an einen unrealistischen Betrag geknüpft. Die Klage stellt den tatsächlichen Mietwert zur Debatte.
- Einheiten im EinkaufszentrumDas Center kann die Verlängerung nicht wegen Eigenbedarfs verweigern (Art. 52, § 2) — die Regel weicht vom Straßeneinzelhandel ab.
- Über Jahre aneinandergereihte MietverträgeMehrere aufeinanderfolgende schriftliche Verträge können addiert werden, um die vom Gesetz geforderten fünf Jahre zu erreichen.
- Ein Drittangebot liegt auf dem TischDer Vermieter hat ein besseres Angebot eines anderen vorgelegt. Dieses Angebot hat formale Anforderungen zu erfüllen.
- Frist bereits verstrichenDas Fenster ist geschlossen. Wir bewerten, was bleibt: Verhandlung und den am wenigsten kostspieligen Ausstieg.
Die drei Voraussetzungen und das Fenster, das niemand sieht.
Art. 51 ist kumulativ: Der zu verlängernde Mietvertrag muss schriftlich und befristet sein; seine Laufzeit — oder die Summe der ununterbrochenen Laufzeiten der schriftlichen Mietverträge — muss mindestens fünf Jahre betragen; und der Mieter muss in derselben Branche ununterbrochen mindestens drei Jahre tätig gewesen sein. Das Scheitern eines Punktes scheitert die ganze Klage.
Beim Addieren der Mietverträge sitzt meist die gute Nachricht. Viele Mieter glauben, kein Recht zu haben, weil der laufende Vertrag zwei oder drei Jahre läuft — doch wo aufeinanderfolgende ununterbrochene schriftliche Verträge bestehen, summieren sie sich. Es lohnt sich, die Schublade zu öffnen, bevor man aufgibt. Und Art. 45 ist ausdrücklich: Eine Klausel, die das Verlängerungsrecht vereitelt, ist nichtig.
Auf Seiten des Vermieters listet Art. 72, was vorgebracht werden kann: das Fehlen der Voraussetzungen, ein Angebot unter dem tatsächlichen Mietwert (ohne den Aufschlag, den das eigene Geschäft des Mieters dem Ort gebracht hat), ein besseres Drittangebot — das vom Anbietenden und zwei Zeugen unterschrieben sein und eine andere Branche als die des Mieters nennen muss, der die Bedingungen erwidernd annehmen kann — sowie die Fälle des Art. 52. In der Klageerwiderung können Vermieter oder Untervermieter eine vorläufige Miete beantragen, gestützt auf Marktnachweise, begrenzt auf 80 % des von ihnen geforderten Betrags und zahlbar ab dem ersten Monat der vorgeschlagenen Verlängerungszeit (Art. 72, § 4). Um die Verlängerung im Gesamtzusammenhang des Mietrechts einzuordnen, lesen Sie unseren Leitfaden zum brasilianischen Mietrecht; um das genaue Datum Ihres Fensters zu finden, nutzen Sie den Rechner für die Verlängerungsfrist.
Wie wir den Fall führen.
- Prüfung des FenstersZuerst das Datum. Wir verifizieren, ob Sie sich im Intervall von einem Jahr bis sechs Monaten vor dem Vertragsende befinden.
- Rekonstruktion der MietvertragsketteWir sammeln jeden schriftlichen Mietvertrag und Nachtrag, um die Laufzeiten zu addieren und die fünf Jahre sowie die drei Jahre Geschäftstätigkeit zu belegen.
- Nachweis der Räume und des WertsUmsatz, Betriebszeit, Verbesserungen und eine Mietwertuntersuchung — was das vom Gesetz verlangte Angebot stützt.
- Klage mit MietofferteDie Klage muss ein klares Angebot zu Betrag und Bedingungen enthalten. Eine unzureichend gestützte Offerte kann die Klage untergraben.
- Verhandlung, Urteil und VollstreckungWir suchen den Vergleich, wo er tragfähig ist. Andernfalls führen wir den Fall bis zum Urteil über die Verlängerung und, bei Zuerkennung, die Miete.
Was Sie zum ersten Gespräch mitbringen.
Unterlagen, die die Prüfung beschleunigen
Das erste Dokument beantwortet die dringlichste Frage. Mit dem Mietvertrag in der Hand können wir einschätzen, ob Sie noch fristgerecht sind.
- Laufender Mietvertrag und alle früheren
- Nachträge, Verlängerungen und Verlängerungsurkunden
- Nachweise der Mietzahlungen
- Gesellschaftsvertrag mit Unternehmensgegenstand und Gründungsdatum
- Betriebserlaubnis und kommunale Registrierung
- Rechnungen, die die Branche belegen
- Fotos und Rechnungen der vorgenommenen Verbesserungen
- Mit dem Vermieter gewechselte Korrespondenz
Fristprüfung und schriftliches Angebot vor jedem Schritt. Informationsinhalt gemäß Regel 205/2021 der brasilianischen Anwaltskammer (OAB) — ersetzt keine Prüfung Ihres Falls.
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Wer diesen Bereich leitet.
Für Immobilien- und Erbangelegenheiten verantwortliche Partnerin (OAB/SP 428.777). Postgraduiert in Immobilienrecht (PUC/SP) und Erbrecht (PUC-Campinas). Notário-Luiz-Gama-Medaille (Stadtrat von Santo André). Fließend Englisch.
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Häufige Fragen.
Wie lautet die Frist für die Erhebung einer Verlängerungsklage in Brasilien?
Zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor dem Ende des laufenden Mietvertrags — das Fenster des Art. 51, § 5, des Gesetzes 8.245/1991. Es ist eine Verwirkungsfrist: Nach ihrem Ablauf erlischt das Recht, ohne Hemmung oder Unterbrechung. Bleiben weniger als sechs Monate und wurde keine Klage erhoben, ist das gesetzliche Fenster für diesen Mietvertrag geschlossen.
Mein laufender Mietvertrag läuft nur drei Jahre. Habe ich das Recht verloren?
Nicht unbedingt. Art. 51, II, erlaubt, die ununterbrochenen Laufzeiten früherer schriftlicher Mietverträge zu addieren, um die fünf Jahre zu erreichen. Viele Mieter geben auf, ohne die vollständige Kette zu prüfen. Es lohnt sich, alles Vorhandene zusammenzutragen, bevor man etwas abschließt.
Der Mietvertrag sagt, es gebe keine Verlängerung. Ist das wirksam?
Nein. Art. 45 des Mietgesetzes behandelt jede Klausel als nichtig, die die Zwecke des Gesetzes vereiteln soll, einschließlich des Verlängerungsrechts. Die Klausel steht in vielen Mietverträgen, hindert die Klage aber nicht, wenn die Voraussetzungen des Art. 51 erfüllt sind.
Ich miete eine Einheit in einem Einkaufszentrum. Gelten dieselben Regeln?
Teilweise. Art. 54 gibt dem frei Vereinbarten zwischen Mieter und Center Geltung, doch das Verlängerungsrecht bleibt bestehen. Und es gibt einen besonderen Schutz: Nach Art. 52, § 2, kann das Center die Verlängerung nicht wegen Eigenbedarfs oder Betriebsübertragung verweigern — ein Grund, den ein gewöhnlicher Vermieter geltend machen darf.
Wenn ich den Prozess verliere, wie lange habe ich Zeit zur Räumung?
Nach Art. 74 in der Fassung des Gesetzes 12.112/2009 erlässt das Gericht einen Räumungsbefehl mit 30 Tagen zur freiwilligen Räumung, sofern der Vermieter dies in der Klageerwiderung beantragt hat. Die ältere Fassung mit sechs Monaten ist aufgehoben — veraltete Versionen kursieren noch.
Was kostet es, und sind Sie auch außerhalb von São Paulo tätig?
Die Honorare werden vor jedem Schritt schriftlich vereinbart und hängen von der Miete, der Komplexität der Mietvertragskette und davon ab, ob der Mietwert streitig ist. Die Fristprüfung ist Teil der Erstprüfung. Wir sind in ganz Brasilien tätig und beauftragen und überwachen außerhalb von São Paulo örtliche Korrespondenzanwälte.
Wann läuft Ihr Mietvertrag ab?
Senden Sie uns den Mietvertrag. Wir prüfen das Fenster des Art. 51, § 5, in der Erstprüfung und sagen Ihnen, ob Sie noch fristgerecht sind — und was zu tun ist, wenn Sie nahe am Limit liegen. Wir bestätigen die Antwortfrist, sobald die Unterlagen eingehen.