Rinnovo della locazione commerciale — avvocato a São Paulo, Brasile
La sede commerciale è un bene del conduttore, e la legge brasiliana tutela chi soddisfa i requisiti — purché l'azione sia depositata entro una finestra di sei mesi. Prima verifichiamo il tuo termine.
5,0 · 18 Recensioni GoogleL'azione di rinnovo coatto ha un dettaglio che costa al conduttore la sede senza che ne capisca il perché: il termine è decadenziale. Ai sensi dell'art. 51, §5, della Legge 8.245/1991, l'azione deve essere depositata tra un anno e sei mesi prima della scadenza del contratto. Chiusa quella finestra, il diritto al rinnovo coatto di quel contratto decade. Le trattative non sospendono né riaprono il termine, ma il rinnovo per accordo resta possibile. Per questo la prima cosa che facciamo è aprire il contratto e guardare la data.
Quando il rinnovo protegge la tua sede.
- Contratto in scadenzaTra un anno e sei mesi alla scadenza, e vuoi restare allo stesso indirizzo.
- Locatore che non vuole rinnovareIl proprietario ha fatto intendere che non rinnoverà, o semplicemente non risponde ai tentativi di accordo.
- Canone molto sopra il mercatoIl rinnovo è condizionato a una cifra irrealistica. L'azione porta in discussione il reale valore locativo.
- Unità in centri commercialiIl centro non può rifiutare il rinnovo per uso proprio (art. 52, §2) — la regola differisce dal commercio su strada.
- Contratti succedutisi negli anniPiù contratti scritti successivi possono sommarsi per raggiungere i cinque anni richiesti dalla legge.
- Un'offerta di terzo sul tavoloIl locatore ha prodotto un'offerta migliore di un altro soggetto. Tale offerta deve soddisfare requisiti formali.
- Termine già scadutoLa finestra si è chiusa. Valutiamo ciò che resta: trattativa e l'uscita meno onerosa.
I tre requisiti e la finestra che nessuno vede.
L'art. 51 è cumulativo: il contratto da rinnovare deve essere scritto e a tempo determinato; la sua durata — o la somma dei termini ininterrotti dei contratti scritti — deve essere almeno di cinque anni; e il conduttore deve aver esercitato la stessa attività per un minimo ininterrotto di tre anni. Il mancato soddisfacimento di un solo requisito fa fallire l'intera domanda.
La somma dei contratti è dove di solito sta la buona notizia. Molti conduttori presumono di non avere diritto perché il contratto in vigore dura due o tre anni — ma dove esistono contratti scritti successivi ininterrotti, essi si sommano. Vale la pena aprire il cassetto prima di rinunciare. E l’art. 45 è esplicito: la clausola che elude il diritto al rinnovo è nulla.
Dal lato del locatore, l'art. 72 elenca ciò che può essere opposto: il mancato soddisfacimento dei requisiti, un'offerta inferiore al reale valore locativo (escluso l'incremento che l'attività stessa del conduttore ha portato al luogo), una migliore offerta di terzo — che deve essere sottoscritta dall'offerente e da due testimoni e indicare un'attività diversa da quella del conduttore, che può accettare le condizioni in risposta — e le ipotesi dell'art. 52. Nella difesa, il locatore o il sublocatore può chiedere un canone provvisorio supportato da prova di mercato, limitato all'80% dell'importo richiesto e dovuto dal primo mese del periodo di rinnovo proposto (art. 72, §4). Per inquadrare il rinnovo nel più ampio quadro delle locazioni, vedi la nostra guida al diritto locatizio brasiliano; per trovare la data esatta della tua finestra, usa il calcolatore della scadenza per il rinnovo.
Come conduciamo il caso.
- Verifica della finestraPrima di tutto, la data. Verifichiamo se sei dentro l'intervallo tra un anno e sei mesi prima della scadenza del contratto.
- Ricostruzione della catena dei contrattiRaccogliamo ogni contratto scritto e ogni adattamento per sommare i termini e provare i cinque anni e i tre anni di attività.
- Prova della sede e del valoreFatturato, tempo di attività, migliorie e una ricerca sul valore locativo — ciò che sorregge l'offerta richiesta dalla legge.
- Domanda con proposta di canoneLa domanda deve contenere un'offerta chiara di importo e condizioni. Un'offerta mal supportata può compromettere la domanda.
- Trattativa, sentenza ed esecuzioneCerchiamo l'accordo dove possibile. Altrimenti conduciamo il giudizio fino alla sentenza sul rinnovo e, se concesso, sul canone.
Cosa portare al primo colloquio.
I documenti che accelerano la valutazione
Il primo documento risponde alla domanda più urgente. Con il contratto in mano possiamo valutare se sei ancora nei termini.
- Contratto in vigore e tutti i precedenti
- Adattamenti, rinnovi e atti di proroga
- Prove dei pagamenti dei canoni
- Atto costitutivo, con oggetto e data di inizio
- Licenza di esercizio e registrazione municipale
- Fatture che provano il ramo di attività
- Foto e fatture delle migliorie apportate
- Corrispondenza scambiata con il locatore
Verifica del termine e proposta scritta prima di ogni passo. Contenuto informativo ai sensi della Regola 205/2021 dell'Ordine degli avvocati del Brasile — non sostituisce la valutazione del tuo caso.
Cosa dicono i clienti su Google.
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Chi guida quest'area.
Socia responsabile delle aree immobiliare e successorio (OAB/SP 428.777). Specializzata in Diritto immobiliare (PUC/SP) e Diritto successorio (PUC-Campinas). Medaglia Notário Luiz Gama (Comune di Santo André). Inglese fluente.
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Domande comuni.
Qual è il termine per proporre l'azione di rinnovo della locazione in Brasile?
Tra un anno e sei mesi prima della scadenza del contratto in vigore — la finestra dell’art. 51, §5, della Legge 8.245/1991. È un termine decadenziale: trascorso, il diritto decade, senza sospensione né interruzione. Se restano meno di sei mesi e non è stata proposta azione, la finestra legale per quel contratto si è chiusa.
Il mio contratto in vigore dura solo tre anni. Ho perso il diritto?
Non necessariamente. L’art. 51, II, consente di sommare i termini ininterrotti dei contratti scritti precedenti per raggiungere i cinque anni. Molti conduttori rinunciano senza verificare l’intera catena. Vale la pena raccogliere tutto ciò che esiste prima di concludere.
Il contratto dice che non ci sarà rinnovo. È valido?
No. L'art. 45 della legge locatizia considera nulla qualsiasi clausola volta a eludere le finalità della legge, incluso il diritto al rinnovo. La clausola compare in molti contratti, ma non preclude la domanda se sono soddisfatti i requisiti dell'art. 51.
Ho in locazione un'unità in un centro commerciale. Le regole sono le stesse?
In parte. L'art. 54 dà effetto a quanto liberamente pattuito tra conduttore e centro, ma il diritto al rinnovo resta. E c'è una tutela specifica: ai sensi dell'art. 52, §2, il centro non può rifiutare il rinnovo per uso proprio o trasferimento dell'azienda — un motivo che un locatore ordinario può invocare.
Se perdo la causa, quanto tempo ho per liberare l'immobile?
Ai sensi dell'art. 74, come modificato dalla Legge 12.112/2009, il giudice emette un mandato di sfratto con 30 giorni per la liberazione volontaria, purché il locatore lo abbia chiesto nella difesa. Il testo precedente, che parlava di sei mesi, è stato abrogato — circolano ancora versioni datate.
Quanto costa, e operate fuori São Paulo?
Gli onorari sono pattuiti per iscritto prima di ogni passo e variano con il canone, la complessità della catena di contratti e l'eventuale contestazione del valore locativo. La verifica del termine fa parte della valutazione iniziale. Operiamo in tutto il Brasile, incaricando e supervisionando corrispondenti locali fuori São Paulo.
Quando scade il tuo contratto?
Inviaci il contratto. Verifichiamo la finestra dell'art. 51, §5, nella valutazione iniziale e ti diciamo se sei ancora nei termini — e cosa fare se sei vicino al limite. Confermiamo i tempi di risposta alla ricezione dei documenti.