Advogado contra construtora em São Paulo
Comprou na planta ou pronto e a obra atrasou, veio com defeito ou trouxe cobrança fora do combinado? Refazemos a conta e cobramos o que a lei e o STJ reconhecem.
5,0 · 18 avaliações no GoogleEsta página é de quem quer manter o contrato e ser reparado: atraso, vício de construção, memorial descumprido, área menor, cobrança indevida. Quem quer sair do negócio e reaver o que pagou está em distrato imobiliário. A fronteira decide o pedido: aqui, indenização, reparo ou abatimento; lá, devolução.
Os casos que chegam ao escritório.
- Atraso na entrega das chavesPassou a tolerância e a obra não saiu: levantamos o período e o valor devido.
- Vício de construção, aparente ou ocultoInfiltração, trinca, revestimento soltando, instalação fora da norma técnica.
- Memorial e metragemAcabamento fora do que foi vendido, ou área menor que a contratada.
- Corretagem e taxa SATIA corretagem exige informação prévia e destacada; a SATI é considerada abusiva pelo STJ.
- Cobranças fora do prazoCondomínio antes da imissão na posse e juros de obra após o prazo aplicável.
A tolerância de 180 dias e o que vem depois dela.
O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, admite a entrega em até 180 dias corridos após a data prevista, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada. Superado o prazo, sem culpa do comprador, o §1º permite resolver o contrato e reaver o que foi pago, mais a multa aplicável, em até 60 dias corridos da resolução. Se o comprador adimplente mantiver o contrato, o §2º prevê 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die, pago na entrega. O §3º impede somar essa indenização à multa de resolução. É preciso verificar a aplicação temporal da lei ao contrato.
O Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593), relativo a operações do Minha Casa, Minha Vida nas faixas 1,5, 2 e 3, estabelece, nesse âmbito: o prazo de entrega tem de ser certo, sem vínculo com o financiamento; descumprido, o prejuízo do comprador é presumido — a injusta privação do uso do bem —, indenizável como aluguel mensal sobre o locativo de imóvel assemelhado, até a posse ser disponibilizada; juros de obra depois do prazo ajustado, incluída a tolerância, são ilícitos; e o indexador setorial do saldo devedor cede ao IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.
No Tema 970, a cláusula penal equivalente ao locativo afasta a cumulação com lucros cessantes; no Tema 971, a multa prevista só contra o comprador serve de parâmetro contra o vendedor; e o REsp 2.025.166 admitiu a cobrança isolada de lucros cessantes quando a multa era inferior ao aluguel, sem autorizar dupla reparação integral do mesmo dano — o artigo sobre os Temas 970 e 996 detalha a distinção. A destinação não muda o direito, mas muda a prova: quem ia morar documenta o aluguel do período; quem investiu demonstra o locativo de imóvel assemelhado — a calculadora de atraso de obra dá a ordem de grandeza.
Vício aparente, vício oculto e a garantia da construção.
Vício aparente se constata na entrega; oculto aparece com o uso. O Código de Defesa do Consumidor dá 90 dias para reclamar de vício aparente em produto durável, contados da entrega efetiva (art. 26, II); no oculto, o prazo só começa quando o defeito fica evidenciado (art. 26, §3º). Não sanado em 30 dias, a escolha é do comprador: substituição, restituição corrigida ou abatimento do preço (art. 18, §1º); no serviço, reexecução, restituição ou abatimento (art. 20). O prazo de cinco anos do art. 27 refere-se ao fato do produto ou serviço, não a toda indenização por inadimplemento contratual. A vida útil do bem e as circunstâncias também importam no vício oculto.
O art. 618 do Código Civil acrescenta, na empreitada de edifícios e outras construções consideráveis, prazo irredutível de cinco anos de responsabilidade do empreiteiro pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo, mas os 180 dias do parágrafo único não se confundem com a prescrição indenizatória. O STJ aplica o prazo geral de dez anos a pretensões indenizatórias por vícios contratuais de construção; pedido, termo inicial e regime aplicável exigem análise individual. Registre a data em que a trinca apareceu.
Memorial e metragem seguem a mesma lógica: publicidade suficientemente precisa integra o contrato (art. 30) e, recusado o cumprimento, cabe exigir a oferta, aceitar prestação equivalente ou rescindir (art. 35). Área menor pode configurar vício de quantidade (art. 19), conforme contrato, medição e regime aplicável; cláusulas contrárias à proteção legal do consumidor não afastam a responsabilidade (art. 51).
O que costuma voltar ao comprador.
Corretagem e SATI. No Tema 938 (REsp 1.599.511), o STJ validou a cláusula que transfere a comissão ao comprador desde que o preço total tenha sido informado previamente, com a comissão destacada, e declarou abusiva a taxa de assessoria técnico-imobiliária. A restituição fundada na abusividade da cláusula prescreve em três anos. Já a devolução da corretagem exigida da incorporadora/construtora por resolução decorrente do atraso prescreve em dez anos, contados da ciência da recusa da restituição integral (Tema 1.099).
Condomínio antes das chaves. O Tema 886 (REsp 1.345.331) ligou a responsabilidade pelas cotas à relação material com o imóvel — imissão na posse e ciência inequívoca do condomínio —, não à data do contrato. O Tema 1349 discute a responsabilidade concorrente de vendedor e comprador. Antes de pagar, analisamos matrícula, disponibilização e tomada da posse e comunicações ao condomínio, sem concluir apenas pela data das chaves.
Quando o caminho é desfazer o negócio.
Nem todo caso termina em indenização. Se o objetivo é sair do contrato e recuperar o dinheiro, é preciso distinguir culpa da empresa, desistência do comprador e acordo para saber se há retenção e em que medida — assunto de distrato imobiliário, considerando também o art. 43-A e os percentuais do art. 67-A da Lei 4.591/1964 e do art. 32-A da Lei 6.766/1979. Medir os dois cenários costuma mudar a decisão.
Como conduzimos o caso.
- Ler o contrato antes de qualquer númeroData de entrega, tolerância, base de cálculo da multa e índice de correção.
- Reunir a provaComunicados de adiamento, termo de vistoria, fotos datadas, laudo e a data do defeito. Para clientes no exterior, verificamos procuração, apostila ou legalização e tradução exigíveis conforme a origem do documento.
- Refazer a contaPeríodo indenizável, valores pagos, aluguel e cobranças questionáveis, com memória de cálculo.
- Notificar a construtoraA notificação organiza a prova e busca uma solução negociada, sem garantia de acordo.
- Ação judicial se não houver acordoPedido fundamentado nas teses do STJ, até a execução.
Triagem inicial e proposta apresentada por escrito antes de qualquer providência. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
Amanda M. · Google“Excelentes profissionais, altamente qualificados. Ressalto o profissionalismo, o atendimento e a honestidade.”
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Quem responde pela área.
Sócia fundadora da Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Responsável pela área imobiliária do escritório — regularização de imóveis, usucapião, contratos e contencioso —, é pós-graduada em Direito Imobiliário (PUC/SP) e em Direito das Sucessões (PUC-Campinas), especialista na condução de inventários judiciais e em cartório. Direto ao ponto, sem juridiquês.
Conhecer Letícia MarquesArtigos que aprofundam o tema.
Perguntas comuns.
Passaram os 180 dias de tolerância. O que posso exigir?
Se o art. 43-A for aplicável e o comprador não tiver causado o atraso, pode resolver o contrato e receber os valores pagos mais a multa aplicável em até 60 dias corridos da resolução. Mantendo o contrato e estando adimplente, a indenização é de 1% do valor efetivamente pago por mês, pro rata die, paga na entrega. Ela não se soma à multa de resolução.
Multa do contrato e lucros cessantes se somam?
Não automaticamente. O Tema 970 afasta dupla reparação do mesmo dano quando a multa equivale ao locativo. O REsp 2.025.166 tratou da cobrança isolada de lucros cessantes; eventual prejuízo excedente exige análise da cláusula e da prova, sem somar duas indenizações integrais pelo mesmo conceito.
Infiltração apareceu um ano depois. Ainda dá para reclamar?
Pode ser possível: no vício oculto, o prazo do art. 26, §3º, do CDC começa quando o defeito fica evidenciado, considerando as circunstâncias e a vida útil do bem. A garantia de cinco anos do art. 618 protege solidez e segurança nos casos que regula. Os prazos para reparo, abatimento e indenização não são necessariamente iguais.
Dá para reaver a corretagem e a taxa SATI?
A SATI é abusiva pelo Tema 938, e a corretagem exige informação prévia do preço total, com a comissão destacada. A restituição por cláusula abusiva prescreve em três anos. Se a corretagem é exigida da construtora/incorporadora por resolução decorrente do atraso, são dez anos desde a ciência da recusa da restituição integral (Tema 1099).
Quanto custa uma ação contra a construtora?
Os honorários são ajustados por escrito conforme a atuação. Em processo judicial, devem ser previstos custas, eventual perícia e outras despesas, além do risco de honorários à parte contrária quando cabíveis. A proposta delimita o escopo e as condições.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim. Atendemos por videoconferência e coordenamos atuações em outras comarcas. Para proprietários no exterior, verificamos procuração, apostila ou legalização e tradução conforme o documento e sua origem. O processo tramita no Brasil, com profissionais locais sob nossa orientação quando necessário.
A obra atrasou ou o apartamento veio com defeito?
Envie o contrato, os comprovantes e o registro do problema. Fazemos a conta do que é devido e apresentamos a proposta por escrito.