Atraso na entrega do imóvel: o que o STJ já decidiu (Temas 970 e 996)

Precisa de ajuda com o seu caso? Calcule sua indenização por atraso de obra em dois minutos.

Quem compra na planta e recebe as chaves com atraso costuma ouvir da construtora que "o contrato prevê tolerância" ou que "é preciso comprovar o prejuízo". Nos dois pontos, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu — e em recursos repetitivos, o que significa que a orientação vale para todos os processos semelhantes no país.

Tema 996: o prejuízo é presumido

Esta é a decisão mais importante para o comprador. No Tema 996, o STJ fixou que, descumprido o prazo de entrega — já contado o período de tolerância —, o prejuízo do comprador é presumido. Ele consiste na injusta privação do uso do bem.

Na prática: você não precisa provar que perdeu dinheiro. Não precisa demonstrar que pagava aluguel, nem que pretendia alugar o imóvel. A privação, por si só, gera o direito à indenização.

O tribunal também definiu a forma e o termo final: a indenização se dá em forma de aluguel mensal, calculada com base no valor locatício de imóvel assemelhado, e vai até a data em que a posse direta é efetivamente disponibilizada ao comprador.

Vale quantificar antes de negociar: estime sua indenização com base no período de atraso.

A tolerância de 180 dias é válida — com condições

O STJ reconheceu a validade do prazo de tolerância não superior a 180 dias, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. Não basta estar no contrato: precisa ser compreensível para o comprador.

O tribunal também estabeleceu que o contrato deve fixar prazo certo de entrega, e que esse prazo não pode ficar vinculado à concessão do financiamento nem a qualquer outro negócio jurídico — exceto o próprio acréscimo da tolerância.

Duas consequências práticas: cláusula de tolerância genérica ou escondida em letra miúda pode ser afastada; e contrato que condiciona a entrega a evento incerto tende a não se sustentar.

Tema 970: multa contratual e lucros cessantes

Aqui o entendimento exige atenção, porque é o mais mal compreendido. No Tema 970, o STJ fixou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar o atraso e que, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta a cumulação com lucros cessantes.

A leitura apressada dessa tese levou muitos a concluir que multa e lucros cessantes nunca se somam. Não é o que o tribunal decidiu.

Quando a cumulação é admitida

Em 2023, ao julgar o REsp 2.025.166, a Terceira Turma esclareceu o alcance do Tema 970. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, distinguiu duas situações:

• Se a cláusula penal foi fixada em valor equivalente ao aluguel — não cabe cumular com lucros cessantes.
• Se foi fixada em valor inferior ao locativo — a cumulação é admitida.

No caso julgado, o contrato previa multa de 0,5% do valor pago por mês de atraso. O tribunal observou que a jurisprudência considera equivalente ao aluguel algo entre 0,5% e 1% do preço total do imóvel — base substancialmente maior que o valor já pago. Por isso, a multa era insuficiente, e a cobrança apenas dos lucros cessantes foi considerada legítima.

A distinção que decide o caso é sutil e costuma passar despercebida: 0,5% do valor pago é bem menos que 0,5% do preço total do imóvel, sobretudo nas fases iniciais do financiamento, quando pouco foi quitado.

O que isso muda na prática

• Leia a base de cálculo da multa, não só o percentual. Sobre o valor pago ou sobre o preço do imóvel? A diferença costuma ser de várias vezes.
• Não aceite a exigência de comprovar prejuízo. O Tema 996 dispensa essa prova.
• Confira se a cláusula de tolerância é clara. Se estiver obscura ou vinculada a financiamento, é atacável.
• Guarde o comunicado de cada adiamento. A sequência de remarcações costuma pesar na apreciação do caso.
• Atenção ao termo final: a indenização corre até a disponibilização da posse, não até o "habite-se".

E os danos morais?

O simples atraso, em regra, é tratado como descumprimento contratual e não gera dano moral automático. A indenização por dano moral depende de circunstâncias concretas que ultrapassem o aborrecimento comum — situações em que a espera provoca consequência pessoal relevante e demonstrável. É análise caso a caso, e não decorre do atraso em si.

Perguntas frequentes

Preciso provar que tive prejuízo com o atraso da obra?

Não. No Tema 996, julgado em recursos repetitivos, o STJ fixou que o prejuízo do comprador é presumido quando descumprido o prazo de entrega, já incluído o período de tolerância. A privação injusta do uso do bem basta para gerar o direito à indenização, independentemente da finalidade do negócio — não é preciso demonstrar que você pagava aluguel ou pretendia alugar o imóvel.

A cláusula de tolerância de 180 dias é legal?

Sim, o STJ reconheceu a validade do prazo de tolerância não superior a 180 dias, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. A ressalva importa: cláusula obscura, genérica ou escondida pode ser afastada. O tribunal também definiu que o prazo de entrega não pode ficar vinculado à concessão do financiamento ou a outro negócio jurídico.

Posso cobrar a multa do contrato e os lucros cessantes ao mesmo tempo?

Depende do valor da multa. Pelo Tema 970, se a cláusula penal moratória foi fixada em valor equivalente ao aluguel do imóvel, ela afasta a cumulação. Mas, no REsp 2.025.166, o STJ esclareceu que, sendo a multa inferior ao valor locatício, a cumulação é admitida. Atenção à base de cálculo: 0,5% sobre o valor já pago é muito menos que 0,5% sobre o preço total do imóvel.

Até quando conta o período de atraso?

Até a data em que a posse direta do imóvel é efetivamente disponibilizada ao comprador — ou seja, a entrega das chaves. Não é a data do habite-se nem a do registro. O STJ definiu esse termo final no Tema 996, e a indenização é calculada em forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado.

Atraso na entrega gera dano moral?

Não automaticamente. O atraso, em si, é tratado como descumprimento contratual. O dano moral depende de circunstâncias concretas que ultrapassem o aborrecimento comum e provoquem consequência pessoal relevante e demonstrável. É avaliação caso a caso, feita à luz das provas apresentadas.