Rücktritt vom Immobilienkauf in São Paulo, Brasilien
Für Käufer von Bauprojekt-Einheiten und Baugrundstücken, die aus dem Vertrag heraus müssen: Wir berechnen den Einbehalt nach dem Rücktrittsgesetz neu und verhandeln die Rückzahlung.
5,0 · 18 Google-BewertungenDiese Seite richtet sich an den Käufer, der aus dem Vertrag heraus will — Einkommen weggefallen, Hypothek abgelehnt — und möglichst viel des gezahlten Geldes zurückerhalten muss. Ein anderes Thema als Bauverzug oder Baumängel; dafür siehe Ansprüche gegen Bauträger. Das Regelwerk hier ist Gesetz 13.786/2018, das Gesetz 4.591/1964 und Gesetz 6.766/1979 geändert und den Einbehalt des Bauträgers oder Parzellierers begrenzt hat.
Wann der Rücktritt ins Spiel kommt.
- Der Käufer steigt ausDie Raten passen nicht mehr, oder die Hypothek ist geplatzt. Der Vertrag wird rückabgewickelt und das Gesetz begrenzt den Einbehalt.
- Einbehalt über der gesetzlichen KappeWir prüfen die Berechnungsgrundlage und den für Ihre Projektform zulässigen Prozentsatz.
- Unzulässig gestreckte RückzahlungenZeitpunkt und Zahlungsform haben eigene Regeln, die sich danach richten, ob das Vermögen abgesondert ist.
- VermittlungsprovisionSie wird so abgezogen, wie das Gesetz es vorsieht — aber es gibt eine Konstellation, in der sie dem Käufer vollständig zurückfließt.
- Siebentägiger WiderrufVerträge, die an einem Verkaufsstand oder außerhalb des Firmensitzes des Bauträgers geschlossen wurden, haben eine eigene Widerrufsfrist.
- Unvollständige VertragstabelleFehlen Pflichtangaben, eröffnet sich eine Frist zur Nachbesserung, die dem Käufer — wenn sie verstreicht — einen Rücktrittsgrund gibt.
- Baugrundstücke in ParzellierungenEin anderes Regime als Wohnungen vom Plan, mit eigenen Prozentsätzen und Mechanismen.
Die Zahlen, direkt aus dem Gesetz.
Für ein Bauprojekt (Verkauf vom Plan) bestimmt Art. 67-A des Gesetzes 4.591/1964: Wird der Vertrag einvernehmlich oder wegen absoluten Verzugs des Käufers rückabgewickelt, hat der Käufer Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Beträge, indexiert wie der Vertrag es vorsieht, mit kumulativen Abzügen der Vermittlungsprovision in voller Höhe und einer Vertragsstrafe, die 25% des gezahlten Betrags nicht übersteigen darf. Für die Zeit, in der die Einheit zur Verfügung stand, kommen Grundsteuer, Nebenkosten und ein Nutzungsentgelt von 0,5% des indexierten Vertragswerts, pro rata die hinzu.
Hier liegt der Punkt, der das Ergebnis verändert und selten geprüft wird: Untersteht das Projekt dem Regime des abgesonderten Vermögens (patrimônio de afetação), kann die Vertragsstrafe 50% des gezahlten Betrags erreichen, und die Rückzahlung erfolgt innerhalb von 30 Tagen nach der Fertigstellungsbescheinigung (§ 5). Ohne Absonderung wird der Saldo in einer Rate nach Ablauf von 180 Tagen ab der Vertragsbeendigung gezahlt (§ 6). Welches Regime gilt, prüfen wir zuerst.
Bei einer Baugrundstücksparzellierung ist die Rechnung anders. Art. 32-A des Gesetzes 6.766/1979 erlaubt ein Nutzungsentgelt von bis zu 0,75% des indexierten Vertragswerts, eine Vertragsstrafe samt Verwaltungskosten von höchstens 10% des indexierten Vertragswerts, Verzugskosten, Steuern und Versorgungsschulden der Parzelle sowie die Vermittlungsprovision, sofern sie im Preis enthalten ist. Die Rückzahlung kann auf bis zu 12 Monatsraten verteilt werden. Man beachte die Basis: Beim Verkauf vom Plan läuft die Kappe auf den gezahlten Betrag; bei der Parzellierung auf den Vertragswert.
Zwei Details vervollständigen das Bild. An einem Verkaufsstand oder außerhalb des Firmensitzes geschlossene Verträge erlauben den Widerruf innerhalb von sieben Tagen mit Rückzahlung aller Vorschüsse einschließlich Provision (Art. 67-A, § 10). Und für Verträge vor dem Gesetz bleibt Präzedenzfall 543 des Superior Tribunal de Justiça die Referenz: Wird ein dem Verbrauchergesetz unterstehendes Kaufvorvertragsverhältnis rückabgewickelt, sind die Raten sofort zurückzuzahlen — vollständig, wenn allein der Verkäufer das Scheitern verschuldete, teilweise, wenn der Käufer es verursachte.
Wird die Einheit vor Ablauf der Fristen der §§ 5 und 6 weiterverkauft, ist der Saldo innerhalb von 30 Tagen nach dem Weiterverkauf fällig (§ 7). Ein vom Bauträger genehmigter Ersatzkäufer kann die Vertragsstrafe vermeiden (§ 9). Eine individuelle Aufhebungsvereinbarung kann abweichende Bedingungen setzen (§ 13), und fiduziarische Sicherungsgeschäfte erfordern die Prüfung von Sonderregeln. Bei Parzellierungen beginnen bis zu 12 Raten nach der gesetzlichen Karenzzeit: bei laufenden Arbeiten spätestens 180 Tage nach der vertraglichen Fertigstellungsfrist; bei abgeschlossenen Arbeiten spätestens 12 Monate nach der formellen Beendigung. In Bauprojekten sind die Abzüge auf den tatsächlich gezahlten Betrag begrenzt, ausgenommen Nutzungsentgelte (§ 4).
Wie wir den Fall führen.
- Vertrag und Vertragstabelle lesenUnterzeichnungsdatum, Indexierung, Beendigungsklausel und die Angaben, die die Tabelle enthalten muss.
- Das Regime prüfenEine Grundbuchrecherche, ob das Projekt abgesondert ist — das setzt Kappe und Rückzahlungsfrist.
- Die Rechnung neu machenWir indexieren alles Gezahlte, wenden die zulässigen Abzüge an und ermitteln den geschuldeten Betrag mit Berechnungsblatt.
- Rücktritt schriftlich vorschlagenWir suchen eine einvernehmliche Lösung, wo sie möglich ist. Die Rücktrittsurkunde wird vor Unterzeichnung geprüft.
- Gerichtsverfahren bei fehlender EinigungWir verfolgen den Rücktritt mit dem richtigen Prozentsatz und die Rückzahlung alles über die Kappe hinaus Einbehaltenen.
Was Sie zum ersten Gespräch mitbringen sollten.
Unterlagen, die die Prüfung beschleunigen
Mit Vertrag und Zahlungsnachweisen können wir schätzen, was zurückfließen sollte, und es mit dem Angebot vergleichen.
- Vertrag und Nachträge
- Die Vertragstabelle
- Zahlungsnachweise mit Daten
- Quittung der Vermittlungsprovision
- Etwaige Rücktrittsangebote
- Grundbuchauszug
- Übergabeprotokoll der Schlüssel
- Ausgetauschte E-Mails und Nachrichten
Fallprüfung und schriftliches Angebot, bevor ein Schritt erfolgt. Informative Inhalte gemäß Regel 205/2021 des brasilianischen Anwaltverbands — sie ersetzen keine Prüfung Ihres Falls.
Was Mandanten bei Google sagen.
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Wer diesen Bereich leitet.
Gründungspartnerin von Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Postgraduierte in Immobilienrecht (PUC/SP) und Erbrecht (PUC-Campinas), leitet sie die Immobilienpraxis und Nachlassangelegenheiten. Sie erklärt jeden Schritt, bevor der Mandant entscheidet.
Letícia Marques kennenlernenBeiträge zur Vertiefung.
Häufige Fragen.
Wie viel darf der Bauträger einbehalten, wenn ich aussteige?
In einem Bauprojekt darf die Vertragsstrafe 25% des gezahlten Betrags nicht übersteigen; bei abgesondertem Vermögen steigt sie auf bis zu 50% (Gesetz 4.591/1964, Art. 67-A, II und § 5). Hinzu kommen die Vermittlungsprovision und die Kosten für die Zeit, in der die Einheit zur Verfügung stand.
Wie lange dauert es, bis das Geld zurückkommt?
Nach Art. 67-A hat ein Projekt mit abgesondertem Vermögen bis zu 30 Tage nach dem habite-se; andernfalls erfolgt die Zahlung in einer Rate nach 180 Tagen ab Beendigung. Bei vorherigem Weiterverkauf ist der Saldo innerhalb von 30 Tagen nach dem Weiterverkauf zu zahlen. Parzellierungen erlauben bis zu 12 Raten nach der Karenzzeit des Art. 32-A: bei laufenden Arbeiten spätestens 180 Tage nach der geplanten Fertigstellung; bei abgeschlossenen Arbeiten spätestens 12 Monate nach Beendigung. Individuelle Vereinbarungen und Sonderregime erfordern gesonderte Prüfung.
Ich habe ein Baugrundstück gekauft, keine Wohnung. Ändert das etwas?
Es ändert Basis und Prozentsatz. Bei Parzellierungen erlaubt Art. 32-A des Gesetzes 6.766/1979 ein Nutzungsentgelt von bis zu 0,75% des indexierten Vertragswerts und eine Vertragsstrafe samt Verwaltungskosten von bis zu 10% des indexierten Vertragswerts — nicht des gezahlten Betrags wie beim Verkauf vom Plan.
Ich habe am Wochenende an einem Verkaufsstand unterschrieben. Kann ich noch widerrufen?
Ja, innerhalb von sieben Tagen. Art. 67-A, § 10 gewährt ein Widerrufsrecht für an Verkaufsständen und außerhalb des Firmensitzes des Bauträgers geschlossene Verträge, mit Rückzahlung aller Vorschüsse einschließlich Provision. Außerhalb dieses Fensters gelten die allgemeinen Regeln.
Was kostet die Verfolgung des Rücktritts?
Einigt sich die Sache verhandelnd, sind die Kosten das vor jedem Schritt schriftlich vereinbarte Honorar. Sind Verfahren nötig, kommen Gerichtskosten nach dem Streitwert hinzu. Wir rechnen zuerst nach — das Angebot erfolgt schriftlich.
Sind Sie auch außerhalb von São Paulo tätig?
Ja. Verhandlung und formelle Mahnung werden aus der Ferne geführt, Verfahren an anderen Orten durch beauftragte Korrespondenten. Gespräche finden in unserem Büro an der Avenida Paulista oder per Videoschalte statt.
Liegt Ihnen das Rücktrittsangebot schon vor?
Senden Sie Vertrag und Zahlungsnachweise. Wir rechnen nach dem Gesetz nach, vergleichen das Ergebnis mit dem Angebot und nennen Ihnen die Differenz — mit schriftlichem Angebot.