Risoluzione di compravendita immobiliare a São Paulo, Brasile
Per acquirenti di unità sulla carta e lotti che devono uscire dall'operazione: ricalcoliamo la ritenuta secondo la legge sulla risoluzione e negoziamo il rimborso.
5,0 · 18 recensioni su GoogleQuesta pagina è per l'acquirente che vuole uscire dall'operazione — reddito perso, mutuo rifiutato — e deve recuperare il più possibile del denaro versato. È un tema diverso da consegna in ritardo o costruzione difettosa, trattati nella pagina sulle controversie con i costruttori. Il riferimento qui è la Legge 13.786/2018, che ha modificato la Legge 4.591/1964 e la Legge 6.766/1979 e ha limitato quanto un costruttore o lottizzatore può trattenere.
Quando entra in gioco la risoluzione.
- L'acquirente si ritiraLe rate non sono più sostenibili, o il mutuo è saltato. Il contratto si scioglie e la legge limita la ritenuta.
- Ritenuta sopra il tetto legaleVerifichiamo la base di calcolo e la percentuale consentita per il vostro tipo di sviluppo.
- Rimborsi erroneamente rateizzatiTempistica e forma di pagamento hanno regole proprie, che cambiano a seconda che l'asse sia vincolato.
- Commissione di agenziaÈ dedotta come stabilisce la legge, ma esiste una situazione in cui torna all'acquirente per intero.
- Recesso entro sette giorniI contratti firmati presso uno stand di vendita o lontano dalla sede del costruttore hanno un proprio periodo di ripensamento.
- Quadro riepilogativo incompletoQuando mancano informazioni obbligatorie, si apre un periodo per correggere e, se non sanato, dà all'acquirente motivo di risolvere.
- Lotti in lottizzazioneUn regime diverso dagli appartamenti sulla carta, con percentuali e meccanismi propri.
Le cifre, tratte dalla legge stessa.
Per uno sviluppo sulla carta, l'art. 67-A della Legge 4.591/1964 stabilisce che quando il contratto è sciolto di comune accordo o per inadempimento assoluto dell'acquirente, questi ha diritto alla restituzione delle somme versate, rivalutate come previsto dal contratto, con deduzioni cumulative dell'intera commissione di agenzia e di una penale contrattuale che non può superare il 25% dell'importo pagato. Per il periodo in cui l'unità era disponibile, si aggiungono imposte immobiliari, spese condominiali e un corrispettivo d'uso dello 0,5% del valore contrattuale rivalutato, pro rata die.
Ecco il punto che cambia l'esito ed è raramente verificato: quando lo sviluppo è soggetto al regime dell'asse vincolato (patrimônio de afetação), la penale contrattuale può raggiungere il 50% dell'importo pagato e il rimborso è effettuato entro 30 giorni dal certificato di completamento (§5). Senza vincolo, il saldo è pagato in un'unica rata dopo il periodo di 180 giorni decorrente dalla risoluzione (§6). Quale regime si applica è la prima cosa che verifichiamo.
Per una lottizzazione l'aritmetica è diversa. L'art. 32-A della Legge 6.766/1979 consente un corrispettivo d'uso fino allo 0,75% del valore contrattuale rivalutato, una penale con spese amministrative limitata al 10% del valore contrattuale rivalutato, oneri di mora, imposte e debiti di utenze legati al lotto, e la commissione di agenzia quando fa parte del prezzo. Il rimborso può essere rateizzato fino a 12 rate mensili. Notate la base: sulla carta il tetto corre sull'importo pagato; nella lottizzazione, sul valore contrattuale.
Due dettagli completano il quadro. I contratti firmati presso uno stand di vendita o lontano dalla sede del costruttore consentono il recesso entro sette giorni, con restituzione di tutto quanto anticipato, commissione di agenzia inclusa (art. 67-A, §10). E per i contratti anteriori alla legge, la Súmula 543 del Superior Tribunal de Justiça resta il riferimento: quando una promessa di acquisto regolata dal Codice del consumo è sciolta, le rate sono restituite immediatamente — per intero quando la colpa è solo del venditore, in parte quando l'acquirente ha causato la rottura.
Se l'unità è rivenduta prima della scadenza dei periodi dei §§5 e 6, il saldo è dovuto entro 30 giorni dalla rivendita (§7). Un acquirente sostitutivo approvato dal costruttore può evitare la penale contrattuale (§9). Un apposito accordo di risoluzione consensuale può fissare termini diversi (§13) e le operazioni con garanzia fiduciaria richiedono la verifica della legislazione speciale. Per le lottizzazioni, fino a 12 rate iniziano dopo il periodo di grazia legale: per lavori in corso, non oltre 180 giorni dopo il termine contrattuale di completamento; per lavori completati, non oltre 12 mesi dopo la risoluzione formale. Negli sviluppi, le deduzioni sono limitate all'importo effettivamente pagato, salvo i corrispettivi d'uso (§4).
Come conduciamo il caso.
- Lettura del contratto e del quadro riepilogativoData di firma, indicizzazione, clausola di risoluzione e informazioni che il quadro deve contenere.
- Verifica del regimeUna ricerca al registro immobiliare per vedere se lo sviluppo è vincolato — determina il tetto e il termine di rimborso.
- RicalcoloRivalutiamo tutto quanto pagato, applichiamo le deduzioni consentite e arriviamo alla somma dovuta, con un prospetto di calcolo.
- Proposta di risoluzione per iscrittoCerchiamo una soluzione concordata ove possibile. L'atto di risoluzione è revisionato prima della firma.
- Procedimento giudiziario se non c'è accordoChiediamo la risoluzione alla percentuale corretta e la restituzione di quanto trattenuto oltre il tetto.
Cosa portare alla prima conversazione.
Documenti che accelerano la valutazione
Con il contratto e le ricevute di pagamento possiamo stimare cosa dovrebbe tornare e confrontarlo con l'offerta.
- Contratto ed emendamenti
- Il quadro riepilogativo del contratto
- Ricevute di pagamento, con date
- Ricevuta della commissione di agenzia
- Eventuale offerta di risoluzione
- Visura catastale
- Verbale di consegna delle chiavi
- E-mail e messaggi scambiati
Valutazione del caso e proposta scritta prima di qualsiasi passo. Contenuto informativo ai sensi della Regola 205/2021 dell'Ordine degli avvocati del Brasile — non sostituisce la valutazione del vostro caso.
Cosa dicono i clienti su Google.
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Chi guida quest'area.
Socia fondatrice di Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Specializzata in Diritto immobiliare (PUC/SP) e Diritto successorio (PUC-Campinas), guida l'area immobiliare e le questioni successorie. Spiega ogni passaggio prima che il cliente decida.
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Domande comuni.
Quanto può trattenere il costruttore se mi ritiro?
In uno sviluppo sulla carta la penale contrattuale non può superare il 25% dell'importo pagato, e arriva al 50% quando l'asse è vincolato (Legge 4.591/1964, art. 67-A, II e §5). Si aggiungono la commissione di agenzia e i costi del periodo in cui l'unità era disponibile.
Quanto tempo prima che i soldi tornino?
Ai sensi dell'art. 67-A, uno sviluppo vincolato ha fino a 30 giorni dopo l'habite-se; altrimenti, il pagamento è in un'unica rata dopo 180 giorni dalla risoluzione. La rivendita anticipata richiede il pagamento del saldo entro 30 giorni dalla rivendita. Le lottizzazioni consentono fino a 12 rate dopo il periodo di grazia dell'art. 32-A: lavori in corso, non oltre 180 giorni dopo il completamento previsto; lavori completati, non oltre 12 mesi dopo la risoluzione. Accordi specifici e regimi speciali richiedono una valutazione separata.
Ho comprato un lotto, non un appartamento. Cambia qualcosa?
Cambiano base e percentuale. Per le lottizzazioni, l'art. 32-A della Legge 6.766/1979 consente un corrispettivo d'uso fino allo 0,75% del valore contrattuale rivalutato e una penale con spese amministrative fino al 10% del valore contrattuale rivalutato — non dell'importo pagato, come avviene per la vendita sulla carta.
Ho firmato presso uno stand di vendita nel weekend. Posso ancora recedere?
Sì, entro sette giorni. L'art. 67-A, §10 dà diritto di recesso per i contratti firmati presso stand di vendita e lontano dalla sede del costruttore, con restituzione di tutto quanto anticipato, commissione inclusa. Fuori da quella finestra si applicano le regole generali.
Quanto costa perseguire la risoluzione?
Se la questione si risolve in negoziazione, il costo è l'onorario concordato per iscritto prima di qualsiasi passo. Se serve un procedimento, si aggiungono le spese processuali sul valore della domanda. Prima rifacciamo i conti, e la proposta è messa per iscritto.
Operate anche fuori São Paulo?
Sì. Negoziazione e diffida formale sono gestite a distanza, e i procedimenti altrove sono seguiti da corrispondenti locali sotto la nostra direzione. Le riunioni si tengono nel nostro ufficio di Avenida Paulista o in videochiamata.
Avete già ricevuto l'offerta di risoluzione?
Inviate il contratto e le ricevute di pagamento. Rifacciamo i conti secondo la legge, li confrontiamo con l'offerta e vi diciamo la differenza, con una proposta scritta.