Die Immobilie ist irregular. Welcher Weg ist Ihrer?
Eigentümer, die feststellen, dass die Immobilie nicht auf ihren Namen läuft, kennen das Problem, nicht den Ausweg. Die Auswege unterscheiden sich, mit unterschiedlichen Gesetzen: Usucapião, Zwangsübertragung, Erbauseinandersetzung, Grundbuchberichtigung, Gebäudeeintragung, Reurb oder Urkunde und Registrierung. Sehen Sie, welcher am wahrscheinlichsten ist.
Die matrícula ist der Grundbucheintrag der Immobilie — keine Steuerrechnung und kein Vertrag.
Wird nur für eingetragene Eigentümer gezeigt.
Fast niemand weiß es. Drei Schritte klären es:
- Eine aktuelle Grundbuchescheinigung: Die Herkunft der Titelkette zeigt, ob die Immobilie aus einem öffentlichen Grundstück hervorging.
- Eine Anfrage bei der Gemeinde: Das Kataster zeigt, ob der Boden öffentlich ist oder Teil eines Wohnungsbauprogramms oder einer informellen Siedlung.
- Zwei leicht übersehene Möglichkeiten: terras devolutas — herrenloses öffentliches Land des Bundes (Art. 20, II) und der Bundesstaaten (Art. 26, IV) — sowie Uferland und Anlandungen, Bundesbesitz (Art. 20, VII).
Das entscheidet das Ergebnis: Art. 183, § 3, und Art. 191, einziger Absatz, der Verfassung verbieten Usucapião an öffentlichem Eigentum. Sie können ohne Antwort fortfahren — der Punkt wird zur Bestätigung aufgeführt.
Der oben gezeigte Weg muss noch
am Eintrag geprüft werden.
Eine aktuelle Grundbuchescheinigung bestätigt oder widerlegt jede Diagnose, die nur auf Antworten beruht. Senden Sie Ihr Ergebnis per WhatsApp für eine erste Einordnung; das Honorarangebot folgt schriftlich nach Prüfung der Unterlagen.
Die Regel, der Artikel und das Prüfungsdatum.
Die Sperren kommen aus der Verfassung: Art. 183, § 3, und Art. 191, einziger Absatz, verbieten Usucapião an öffentlichem Eigentum. Und Besitz durch jemanden, der Miete zahlt oder mit Erlaubnis wohnt, zählt nicht: Art. 1.238 bis 1.242 des Zivilgesetzbuchs verlangen Besitz als eigener.
Die Fristen, die das Tool nutzt
Außerordentlich: fünfzehn Jahre, unabhängig von Titel und gutem Glauben, verkürzt auf zehn bei gewöhnlichem Wohnsitz oder produktiven Arbeiten — Art. 1.238 und einziger Absatz. Ordentlich: zehn Jahre, mit gerechtem Titel und gutem Glauben — Art. 1.242. Städtisch besonders: fünf Jahre, bis zu 250 m², Wohnen und keine andere Immobilie — Verfassung, Art. 183; Zivilgesetzbuch, Art. 1.240; Gesetz 10.257/2001, Art. 9. Ländlich besonders: fünf Jahre, bis zu fünfzig Hektar, nutzbar gemacht durch eigene oder familiäre Arbeit, mit Wohnsitz und ohne andere städtische oder ländliche Immobilie — Verfassung, Art. 191; Zivilgesetzbuch, Art. 1.239. Familie: zwei Jahre über eine städtische Immobilie bis zu 250 m², geteilt mit einem früheren Ehegatten, der das Heim verlassen hat — Art. 1.240-A (Gesetz 12.424/2011). Die Anrechnung des Besitzes des Vorgängers ist Art. 1.243.
Wenn der Weg kein Usucapião ist
Art. 1.418 des Zivilgesetzbuchs und Art. 216-B des Gesetzes 6.015/1973 sehen die Prüfung der gerichtlichen und außergerichtlichen Zwangsübertragung bei einem geeigneten Geschäft mit erfüllter Gegenleistung vor. Der Grundbuchweg erfordert einen Anwalt, notarielles Protokoll, Beweise, Benachrichtigungen und steuerliche Voraussetzungen; das nationale Regelwerk des CNJ setzt eine Frist von fünfzehn Werktagen und öffentliche Bekanntmachung nach erfolglosen Auffindungsversuchen. Der Tod des Verkäufers macht eine abgeschlossene Erbauseinandersetzung nicht zur allgemeinen Vorbedingung: Der Erwerb zu Lebzeiten und die Vertretung des Nachlasses oder der Nachfolger sind zu prüfen. Bei Erbschaft sind Teilung oder Zuerkennung und ein eintragungsfähiges Instrument zu ermitteln. Informelle städtische Siedlungen können Reurb erfordern; ein bestehender Eintrag auf den Namen des Antragstellers kann eine Berichtigung (Art. 212–213) oder einen Gebäudevermerk (Art. 167, II, 4) benötigen.
Bei geerbter Immobilie sind Teilung oder Zuerkennung und ein eintragungsfähiges Instrument zu ermitteln. Streitigkeiten erfordern ein Gerichtsverfahren; ein Minderjähriger, eine nicht voll geschäftsfähige Person oder ein Testament schließt eine notarielle Urkunde nicht automatisch aus, vorbehaltlich der CNJ-Resolution 35, Art. 12-A und 12-B. Hat der Verstorbene die Immobilie zu Lebzeiten verkauft, prüfen Sie Vertrag und Vertretung des Nachlasses oder der Nachfolger, bevor eine abgeschlossene Erbauseinandersetzung als unverzichtbar behandelt wird. Zwangsübertragung erfordert ein geeignetes Geschäft und erfüllte Gegenleistung; Usucapião erfordert eigene Besitzvoraussetzungen. Der Aufenthaltsort des Verkäufers allein wählt kein Verfahren.
Eine Immobilie in Brasilien regularisieren.
Was ist der Unterschied zwischen Usucapião und Zwangsübertragung?
Die Zwangsübertragung verfolgt die Erfüllung eines Geschäfts, das Eigentum übertragen kann, mit Zahlungsnachweis und den übrigen Voraussetzungen; der Verkäufer muss nicht auffindbar sein. Usucapião stützt sich auf rechtlich qualifizierten Besitz über die gesetzliche Frist und eigene Voraussetzungen. Ein fehlender Verkäufer oder ein fehlender Eintrag wählt allein den Weg nicht. Titelkette, Benachrichtigungen und Dokumente sind zu prüfen.
Mein Kaufvertrag wurde nie registriert. Versperrt das die Zwangsübertragung?
Nein. Präzedenzfall 239 des Superior Tribunal de Justiça besagt, dass das Recht auf Zwangsübertragung nicht von der Registrierung des Kaufvorvertrags im Grundbuch abhängt. Die Registrierung nach Art. 1.417 des Zivilgesetzbuchs schafft ein dingliches Recht gegenüber Dritten, doch ihr Fehlen nimmt dem Käufer nicht den Anspruch, die Urkunde zu verlangen.
Brauche ich einen Anwalt, um eine Immobilie in Brasilien zu regularisieren?
Es hängt vom Weg ab. Gesetz 6.015/73 verlangt ausdrücklich anwaltliche Vertretung des Antragstellers bei der außergerichtlichen Anerkennung von Usucapião (Art. 216-A) und bei der außergerichtlichen Zwangsübertragung (Art. 216-B, § 1). Reurb ist ein Verwaltungsverfahren der Gemeinde, und Art. 14, II, des Gesetzes 13.465/2017 gibt den Begünstigten selbst die Antragsbefugnis, direkt.
Was kostet die Regularisierung einer Immobilie?
Es variiert mit dem Weg. Es gibt Fremdkosten — notarielles Protokoll, Vermessungsplan und Beschreibung durch einen zugelassenen Fachmann, Bescheinigungen, Grundbuchgebühren, Übertragungssteuer und Gerichtskosten — und Anwaltshonorar, das fallweise festgesetzt und nach Dokumentenprüfung schriftlich vorgelegt wird.
Unterstützen Sie Mandanten außerhalb von São Paulo oder Brasilien?
Die hier verwendeten Gesetze sind Bundesrecht und gelten in ganz Brasilien; die Einordnung funktioniert in jedem Bundesstaat. Die Kanzlei sitzt an der Avenida Paulista und betreut Mandanten andernorts aus der Ferne, per Videokonferenz und mit digitalen Dokumenten; persönliche Schritte beim Grundbuchamt oder vor dem örtlichen Gericht können Korrespondentenanwälte einbeziehen. Mandanten im Ausland werden auf Englisch betreut, über eine Vollmacht.
