Bau verzögert? Berechnen Sie Ihre Entschädigung.
Nach Überschreiten der 180-tägigen Nachfrist hängt es vom Unterzeichnungsdatum ab, was der Bauträger schuldet: für Verträge, die am oder nach dem 28. Dezember 2018 geschlossen wurden, beträgt der gesetzliche Maßstab 1% des gezahlten Betrags pro Verzugsmonat; für ältere Verträge ist die Vertragsstrafe Ihres eigenen Vertrags maßgeblich. Geben Sie das Datum ein und sehen Sie, welche Regelung für Ihren Fall gilt.
Warum das Datum wichtig ist: der Satz von 1% pro Monat wurde durch Gesetz 13.786/2018 geschaffen, in Kraft seit dem 28. Dezember 2018. Verträge, die an oder nach diesem Datum geschlossen wurden, folgen ihm; ältere Verträge folgen der Vertragsstrafe des Vertrags selbst, und für diese zeigt der Rechner keinen Prozentsatz an.
Geben Sie nur volle Monate nach Ablauf der wirksamen Nachfrist Ihres Vertrags ein. Das Tool zieht die Nachfrist nicht ab: 180 Kalendertage sind nicht zwingend sechs Monate. Angebrochene Monate erfordern eine tageweise Pro-rata-Berechnung.
Der Bauträger ist im Verzug.
Sehen Sie, was Ihr Vertrag bestimmt.
Wir bearbeiten Ansprüche gegen Bauträger in São Paulo und betreuen Mandanten weltweit auf Englisch. Senden Sie Ihre Simulation auf WhatsApp, um Vertrag und Zahlungsbelege prüfen zu lassen — vorbehaltlich einer Einzelprüfung.
Die Formel, der Artikel und das Prüfungsdatum.
monthly = paid × 0.01 und total = monthly × months. Nichts weiter fließt ein: der Rechner berücksichtigt keinen Wertausgleich, berechnet keine Zinsen und addiert keine weiteren Schäden. Zur Rücktrittsalternative berechnet er überhaupt nichts — er wiederholt lediglich den als gezahlt eingegebenen Betrag, gefolgt von einem Pluszeichen. Liegt das Datum vor dem 28. Dezember 2018, multipliziert das Tool nichts mit 1%: es verweist auf die Prüfung der Vertragsstrafe, weil kein gesetzlicher Prozentsatz anzuwenden ist.
Grundlage ist Art. 43-A des Gesetzes 4.591/1964, eingefügt durch Gesetz 13.786/2018 (das „Rücktrittsgesetz“). Der Hauptwortlaut bestimmt, dass die Übergabe „innerhalb von 180 (einhundertachtzig) Kalendertagen ab dem vertraglich als voraussichtlichem Fertigstellungstermin des Bauprojekts vereinbarten Datum, sofern dies ausdrücklich, klar und hervorgehoben vereinbart wurde“, dem Käufer keinen Rücktrittsgrund gibt und keine Vertragsstrafe für den Bauträger auslöst. § 2 ist die Quelle des 1%: nach Überschreiten dieser Frist und ohne Rücktritt „ist dem vertragstreuen Käufer bei Übergabe der Einheit eine Entschädigung von 1% (ein Prozent) des tatsächlich an den Bauträger gezahlten Betrags für jeden Verzugsmonat geschuldet, pro rata die, wertbereinigt nach dem im Vertrag festgelegten Index“. § 1 regelt den anderen Weg: ein Käufer, der den Verzug nicht verursacht hat, kann vom Vertrag zurücktreten, mit Rückerstattung sämtlicher gezahlter Beträge und der vereinbarten Vertragsstrafe, wertbereinigt nach § 8 des Art. 67-A, innerhalb von 60 Kalendertagen. Und § 3 verbietet die Kumulierung — die monatliche Entschädigung des § 2 betrifft die verspätete Leistung, während die Vertragsstrafe des § 1 die vollständige Nichterfüllung betrifft. Diese gesamte Regelung erfasst jedoch nur Verträge, die am oder nach dem 28. Dezember 2018 geschlossen wurden, aus dem Grund, den der nächste Punkt erklärt.
Der Stichtag: 28. Dezember 2018
Das Gesetz 13.786/2018 wurde am 28. Dezember 2018 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat nach seinem Art. 4 am Tag der Veröffentlichung in Kraft. Deshalb gilt es nur für Verträge, die an oder nach diesem Datum geschlossen wurden.
In einem vor dem 28. Dezember 2018 geschlossenen Vertrag ist der Maßstab für die Verzugsentschädigung daher die Vertragsstrafe des Vertrags selbst: im Thema 970 (REsp 1.498.484/DF, Zweite Sektion, Urteil vom 22. Mai 2019) entschied der STJ, dass die Verzugsstrafenklausel dazu dient, die verspätete Leistung zu kompensieren und, wenn sie grundsätzlich in Höhe des Mietwerts bemessen ist, ihre Kumulierung mit entgangenem Gewinn ausschließt. Setzt die Klausel 0,5%, dann sind es 0,5%. Und wenn ein Formularvertrag eine Vertragsstrafe nur für den Verzug des Käufers vorsieht, verlangt Thema 971 (REsp 1.614.721/DF und 1.631.485/DF, Zweite Sektion, Urteil vom 22. Mai 2019), diese Klausel bei der Bemessung der Entschädigung für den Verzug des Verkäufers heranzuziehen, wobei heterogene Verpflichtungen durch gerichtliche Würdigung in Geld umgerechnet werden. Das Urteil zum Thema 970 verzeichnet zudem die Befugnis und Pflicht des Richters, die Vertragsstrafe nach Billigkeit zu überprüfen (Art. 413 des Zivilgesetzbuchs), auch von Amts wegen. Nichts davon lässt sich durch eine Formel schätzen: es hängt von der Lektüre des Vertrags ab.
Ein Rechenbeispiel
Ein nach dem 28. Dezember 2018 geschlossener Vertrag — der Fall, in dem Art. 43-A, §2, gilt. Angenommen, R$ 300.000 tatsächlich gezahlt und fünf volle entschädigungsfähige Verzugsmonate, die bereits nach der anwendbaren Vertragsfrist feststehen. Das Tool leitet keine Kalenderdaten ab und prüft die Nachfristklausel nicht. Die monatliche Entschädigung beträgt R$ 300.000 × 1% = R$ 3.000, die geschätzte Summe R$ 15.000. Weitere Schäden erfordern Nachweis und Prüfung von Anspruch und zulässiger Kumulierung, ohne denselben Schaden doppelt zu ersetzen. Art. 43-A, § 3, verbietet, die Rücktrittsstrafe zur monatlichen Verzugsentschädigung zu addieren. Wäre derselbe Vertrag vor dem 28. Dezember 2018 geschlossen worden, gäbe es diese 1%-Position nicht: ihre Stelle nimmt die Vertragsstrafe des Vertrags ein.
Weitere Schäden erfordern Nachweis und Prüfung von Anspruch und zulässiger Kumulierung, ohne denselben Schaden doppelt zu ersetzen. Art. 43-A, § 3, verbietet, die Rücktrittsstrafe zur monatlichen Verzugsentschädigung zu addieren. Die Summe ist eine Simulation unter ihren Annahmen, kein garantierter Mindestzuspruch.
Was die Schätzung auslässt
Das Gesetz zählt den Verzug pro rata die; der Rechner arbeitet mit vollen Monaten — der Zahl, die Sie eingeben. Das ist eine hier gewählte Vereinfachung, die das Gesetz nicht vorschreibt. Ausgenommen sind außerdem der Wertausgleich (der dem Index Ihres Vertrags folgt, nicht einem allgemeinen), Zinsen, während des Verzugs gezahlte Miete, die vertragliche Vertragsstrafe und etwaige immaterielle Schäden. Die Summe ist eine Simulation unter ihren Annahmen, kein garantierter Mindestzuspruch.
Es gibt auch das, was das Tool nicht prüft. Es nimmt an, dass Ihr Vertrag die vom Hauptwortlaut geforderte ausdrückliche, klare und hervorgehobene Nachfristklausel enthält — ohne sie gelten die 180 Tage nicht. Es prüft weder, ob Sie mit Ihren Raten im Zahlungsverzug sind (Voraussetzung des § 2 ist die Vertragstreue), noch ob die Einheit übergeben wurde, der Zeitpunkt, zu dem die Entschädigung fällig wird. Und es nimmt eine Bauträgerentwicklung (incorporação imobiliária) an: ein in einer Parzellierung gekauftes Grundstück folgt dem Gesetz 6.766/1979, dessen Art. 32-A, ebenfalls durch Gesetz 13.786/2018 eingefügt, den Rücktritt wegen Käuferverzugs regelt und keinen Satz von 1% pro Monat festlegt.
Bauverzögerungen in Brasilien: kennen Sie Ihre Rechte.
Ist die 180-tägige Nachfristklausel wirklich wirksam?
Eine Nachfrist von bis zu 180 Kalendertagen muss ausdrücklich, klar und hervorgehoben vereinbart werden. Geben Sie den Verzug bereits nach Ablauf der wirksamen Nachfrist ein; das Tool prüft die Klausel nicht und zieht nicht automatisch 180 Tage ab.
Wie wird die Entschädigung bei Bauverzug berechnet?
Es hängt vom Unterzeichnungsdatum des Vertrags ab. Für Verträge, die am oder nach dem 28. Dezember 2018 geschlossen wurden, ist Art. 43-A, §2, des Gesetzes 4.591/64, eingefügt durch Gesetz 13.786/2018, maßgeblich: 1% des tatsächlich an den Bauträger gezahlten Betrags pro Verzugsmonat, gezählt nach der anwendbaren Vertragsfrist, mit Wertausgleich. Beispiel: Wer R$ 300.000 gezahlt hat und einen 8-monatigen Verzug erlitt, kann etwa R$ 24.000 verlangen. Für Verträge, die vor dem 28. Dezember 2018 geschlossen wurden, gilt dieser Prozentsatz nicht automatisch — der Betrag ergibt sich aus der Vertragsstrafe des Vertrags.
Mein Vertrag wurde vor dem 28. Dezember 2018 unterzeichnet. Gilt der 1% pro Monat?
Nicht automatisch. Art. 43-A des Gesetzes 4.591/64 wurde durch Gesetz 13.786/2018 eingefügt, das am 28. Dezember 2018 in Kraft trat, und der Superior Tribunal de Justiça (STJ) entschied bei der Beurteilung der Repetitivrechtsmittel zum Bauverzug, dass Gesetz 13.786/2018 nicht für Verträge gilt, die vor seinem Inkrafttreten geschlossen wurden (REsp 1.498.484/DF, Zweite Sektion, Urteil vom 22. Mai 2019). Bei diesen Verträgen ist der Maßstab für die Verzugsentschädigung die Vertragsstrafe des Vertrags selbst — setzt sie 0,5%, dann sind es 0,5%. Sieht der Vertrag eine Vertragsstrafe nur für den Verzug des Käufers vor, wird diese Klausel zur Bemessung der vom Verkäufer geschuldeten Entschädigung herangezogen, und heterogene Verpflichtungen werden durch gerichtliche Würdigung in Geld umgerechnet (STJ-Themen 970 und 971). Deshalb ist die Lektüre des Vertrags entscheidend.
Was ist, wenn ich die Immobilie nicht mehr will?
Nach Überschreiten der Nachfrist bestimmt Art. 43-A, §1, des Gesetzes 4.591/64, eingefügt durch Gesetz 13.786/2018, dass ein Käufer, der den Verzug nicht verursacht hat, vom Vertrag zurücktreten kann, mit Rückerstattung sämtlicher gezahlter Beträge und der vereinbarten Vertragsstrafe, innerhalb von 60 Kalendertagen. Diese Regel gilt für Verträge, die am oder nach dem 28. Dezember 2018 geschlossen wurden; für ältere Verträge hängen die Rücktrittsfolgen davon ab, was der Vertrag vorsieht, und von der Prüfung des Falls. Die Wahl zwischen Entschädigung und Rücktritt hängt von Ihren Zielen ab und verdient eine fachliche Analyse.
Welche Unterlagen brauche ich?
Den Kaufvertrag (mit Übergabetermin und Nachfristklausel), den Nachweis aller Zahlungen (Belege, Überweisungen, Finanzierung), die Belegungsgenehmigung (habite-se) oder die Mitteilungen des Bauträgers zur Übergabe sowie Nachrichten/E-Mails zum Verzug. Damit sind die genaue Berechnung und die Strategie schnell erstellt.
Gibt es eine Frist für die Klage?
Ja — Ansprüche unterliegen Verjährungsfristen, die je nach Art des Begehrens variieren (in der Regel bis zu 10 Jahre für vertragliche Verpflichtungen, wenngleich einige Gerichte kürzere Fristen anwenden). Je früher Sie handeln, desto geringer das Risiko, Beträge zu verlieren. Konsultieren Sie so bald wie möglich einen Anwalt.
Ersetzt dieser Rechner die Analyse durch einen Anwalt?
Nein — unter keinen Umständen. Die Schätzung dient der Information und beruht nur auf Ihren Eingaben. Der tatsächliche Betrag hängt vom Vertrag, den Zahlungsbelegen, dem Wertausgleich und weiteren nachweisbaren Schäden ab (etwa Miete, die Sie zahlen mussten). Ein Anwalt muss Ihren konkreten Fall prüfen.