Mietverlängerung in Brasilien: Ihr Klagefenster.
Das brasilianische Recht gibt dem Gewerbemieter ein enges Fenster, um die Verlängerung zu erzwingen: Es öffnet zwölf Monate vor dem Ende des Mietvertrags und schließt sechs Monate davor. Geben Sie Ihre Mietdaten ein — das Tool zeigt, wann das Fenster öffnet, wann es schließt, wie viele Tage bleiben und ob die zeitlichen Voraussetzungen des Art. 51 erfüllt sind.
So füllen Sie die früheren Laufzeiten aus: Zählen Sie nur Mietverträge, die schriftlich und ununterbrochen waren — eine Lücke dazwischen bricht die Kette und die Zählung beginnt neu. Ein 24-Monats-Vertrag, dem lückenlos ein 36-Monats-Vertrag folgt, ergibt 60 Monate.
Ist das Datum klar, folgt als Nächstes
die Zusammenstellung der Unterlagen nach Art. 71.
Eine Verlängerungsklage muss vom ersten Tag an vollständig dokumentiert sein — der Mietvertrag, der Nachweis gezahlter Mieten und Nebenkosten, die Angaben des Bürgen und die Mietofferte. Senden Sie Ihre Simulation per WhatsApp für eine erste Prüfung. Um die Verlängerung im Gesamtzusammenhang des Gewerbemietrechts einzuordnen, lesen Sie unseren Leitfaden zum brasilianischen Mietrecht.
Die Formel, der Artikel und das Prüfungsdatum.
öffnet = Ende − 12 Monate und schließt = Ende − 6 Monate. Die verbleibenden Tage ergeben sich aus der Differenz zwischen dem heutigen Datum, gelesen von Ihrer Geräteuhr, und jedem dieser beiden Daten.
Die Berechnung stammt aus Art. 51, § 5, des Gesetzes 8.245/91: „Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor“ — das Recht auf Verlängerung verwirkt, wer die Klage nicht im Intervall von höchstens einem Jahr, mindestens sechs Monaten vor dem Ende der Laufzeit des bestehenden Mietvertrags erhebt. Bezugspunkt ist immer das Ende des bestehenden Mietvertrags — nicht das Datum seiner Unterzeichnung und nicht der Tag, an dem der Vermieter kündigte.
Die drei zeitlichen Voraussetzungen, die das Tool prüft
Der Art. 51 macht das Verlängerungsrecht von der kumulativen Erfüllung dreier Voraussetzungen abhängig. Ziffer I verlangt einen schriftlichen, befristeten Mietvertrag — der Rechner erfasst Ihre Antwort, da sie dem Dokument entnommen wird. Ziffer II verlangt, dass die Mindestlaufzeit des Mietvertrags oder die Summe der ununterbrochenen Laufzeiten der schriftlichen Verträge fünf Jahre beträgt: Das Tool addiert die Laufzeit des laufenden Vertrags, in Monaten vom Anfangsdatum bis zum Tag nach dem Enddatum gezählt, zu den von Ihnen eingegebenen früheren Laufzeiten und prüft, ob die Summe 60 Monate erreicht. Ziffer III verlangt, dass der Mieter sein Geschäft in derselben Branche mindestens drei Jahre ununterbrochen betrieben hat: Das Tool zählt die Monate vom Beginn der Nutzung bis heute und prüft, ob 36 Monate erreicht werden.
Warum die Frist eine Verwirkungsfrist ist und was das ändert
Die Wortwahl in § 5 ist bewusst: Ein Mieter, der das Fenster verstreichen lässt, verwirkt das Recht. Verwirkungsfristen laufen weiter, während die Parteien verhandeln — ein geprüftes Angebot, eine bereits erfolgte Mitteilung oder ein vereinbartes Treffen halten die Uhr nicht an. Die Zählung endet daher mit der Klageerhebung, wenn der Antrag einem Gericht zugewiesen wird, nicht mit der Beauftragung eines Anwalts.
Wer sonst die Verlängerungsklage erheben kann
Die Paragraphen des Art. 51 erweitern das Recht über den Regelfall hinaus. § 1 erlaubt seine Ausübung durch Zessionäre oder Rechtsnachfolger des Mietvertrags und gibt bei Untervermietung der gesamten Immobilie dem Untermieter das Recht. § 2 erfasst den Fall, dass der Mietvertrag dem Mieter erlaubt, die Räume für ein Unternehmen zu nutzen, dem er angehört, und der Geschäftsbetrieb diesem Unternehmen gehört: Das Recht kann vom Mieter oder vom Unternehmen ausgeübt werden. § 3 tritt den überlebenden Teilhaber ein, wenn die Gesellschaft durch den Tod eines Gesellschafters aufgelöst wird, sofern dieselbe Branche fortgeführt wird. § 4 erstreckt die Klage auf ordnungsgemäß gegründete Industrie- und auf Gewinn gerichtete Gesellschaften bürgerlichen Rechts.
Häufige Fragen zur Verlängerungsfrist.
Wie lautet die Frist für die Erhebung einer Verlängerungsklage zu einem Gewerbemietvertrag in Brasilien?
Art. 51, § 5, des Gesetzes 8.245/91 bestimmt, dass das Recht auf Verlängerung verwirkt, wer die Klage nicht im Intervall von höchstens einem Jahr und mindestens sechs Monaten vor dem Ende der Laufzeit des bestehenden Mietvertrags erhebt. In der Praxis öffnet sich das Fenster zwölf Monate vor dem Ende des Mietvertrags und schließt sechs Monate davor. Entscheidend ist das Klagedatum, nicht der Tag, an dem der Mieter einen Anwalt kontaktiert.
Ich habe das Fenster zwischen zwölf und sechs Monaten verpasst. Kann der Mietvertrag noch verlängert werden?
Das Gesetz verwendet das Verb decai — Verwirkung. Nach Ablauf der Frist erlischt das Recht, die Verlängerung gerichtlich zu erzwingen, und eine Verwirkungsfrist wird durch Verhandlungen weder gehemmt noch unterbrochen. Übrig bleibt die einvernehmliche Verlängerung, die die Zustimmung des Vermieters voraussetzt, oder ein neuer Mietvertrag zu neuen Bedingungen. Jeder Einzelfall bedarf der Prüfung durch einen Anwalt.
Mein laufender Mietvertrag läuft drei Jahre. Können frühere Mietverträge addiert werden, um fünf Jahre zu erreichen?
Art. 51, II, erlaubt die Addition ausdrücklich: Maßgeblich ist, dass die Mindestlaufzeit des zu verlängernden Mietvertrags oder die Summe der ununterbrochenen Laufzeiten der schriftlichen Mietverträge fünf Jahre beträgt. Die früheren Verträge müssen schriftlich sein und die Kette darf keine Lücke haben — ohne sie erfüllt ein allein stehender Vertrag über sechsunddreißig Monate die Voraussetzung nicht.
Kann der Vermieter die Verlängerung ablehnen, obwohl alle Voraussetzungen erfüllt sind?
Ja, in den im Gesetz genannten Fällen. Art. 52 entbindet den Vermieter von der Verlängerung, wenn auf Anordnung einer Behörde Arbeiten durchzuführen sind, die eine radikale Umgestaltung der Immobilie bedeuten, oder wenn die Immobilie vom Vermieter selbst genutzt oder für die Übertragung eines Geschäftsbetriebs bestimmt ist. Art. 72 beschränkt die Einwendungen des Vermieters in tatsächlicher Hinsicht auf bestimmte Gründe — darunter das Fehlen der Voraussetzungen beim Mieter und ein besseres Angebot eines Dritten.
Was kostet eine Verlängerungsklage?
Die Kosten bestehen aus zwei unabhängigen Blöcken. Der erste sind die Gerichtskosten — Klagegebühren nach dem Streitwert, zuzüglich Bescheinigungen und eines etwaigen Gutachtens zur Marktmiete. Der zweite sind die Anwaltshonorare, je nach Komplexität und Größe des Mietverhältnisses von Fall zu Fall festgelegt und nach Durchsicht der Unterlagen schriftlich vorgelegt. Dieser Rechner schätzt beides nicht: Er arbeitet nur mit Daten.
Betreuen Sie Mandanten außerhalb von São Paulo?
Gesetz 8.245/91 ist Bundesrecht und gilt in ganz Brasilien, sodass die Berechnung auf dieser Seite für jeden Bundesstaat funktioniert. Die Kanzlei sitzt an der Avenida Paulista und arbeitet mit Mandanten an anderen Orten remote, per Video und mit digitalen Unterlagen; in entfernten Gerichtsbezirken kann ein örtlicher Korrespondenzanwalt hinzugezogen werden. Erstprüfung und Honorarangebot laufen auf dieselbe Weise.
