Einen brasilianischen Mietvertrag vorzeitig beenden: die anteilige Vertragsstrafe.
Nahezu jeder brasilianische Mietvertrag setzt eine Strafe von drei Monatsmieten für die Rückgabe vor Vertragsende fest. Was viele Mieter nicht wissen: Das Gesetz ordnet ihre Kürzung anteilig zur bereits geleisteten Zeit an — und erlässt sie in bestimmten Fällen ganz. Geben Sie Ihre Mietvertragsdaten ein und sehen Sie den anteiligen Betrag und die anwendbare Regel.
Geleistete Monate: Zählen Sie die ganzen Monate zwischen Vertragsbeginn und Schlüsselübergabe. Anzeige: eine gesetzliche Voraussetzung der Befreiung bei Arbeitgeberversetzung und der Kündigung eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit — deshalb fragt das Werkzeug immer.
Bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit werden vereinbarte Strafe und Festlaufzeitmonate nicht verwendet. Andere Fälle verwenden ganze Monate; Teilmonate erfordern Berechnung aus den tatsächlichen Daten. Runden Sie keinen Teilmonat, um einen endgültigen Betrag zu erhalten.
Mehr verlangt als
das Gesetz erlaubt?
Der Unterschied zwischen voller und anteiliger Strafe ist meist erheblich, und die Diskussion beginnt fast immer vor jeder Klage. Senden Sie Ihre Simulation auf WhatsApp für eine erste Prüfung. Um die Strafe im weiteren Regelwerk der Miete zu sehen, siehe unseren Leitfaden zum brasilianischen Mietrecht.
Die Formel, der Artikel und das Prüfungsdatum.
vereinbarte Strafe = Miete × Zahl der Monate. Dann der Anteil: fällige Strafe = vereinbarte Strafe × (verbleibende Monate ÷ Gesamtlaufzeit), mit verbleibende Monate = Gesamtlaufzeit − geleistete Monate.Art. 54-A Zweckbaumietvertrag.
fällige Strafe = niedrigerer Wert aus vereinbarter Strafe und (Miete × verbleibende Monate).
Die allgemeine Regel stammt aus Art. 4 des Gesetzes 8.245/91, in der Fassung von Gesetz 12.744/2012: "Während der für die Vertragsdauer vereinbarten Frist darf der Vermieter das Mietobjekt nicht zurücknehmen. Vorbehaltlich des § 2 des Art. 54-A kann der Mieter es jedoch zurückgeben und zahlt die vereinbarte, auf die erfüllte Vertragsdauer anteilige Vertragsstrafe oder, mangels Vereinbarung, die gerichtlich festgesetzte." Zwei Punkte: Das Gesetz ordnet eine Kürzung an, ohne ihre Formel zu definieren — der hier verwendete Maßstab ist der gebräuchliche, und ein Mietvertrag kann einen anderen wählen, sofern er das gesetzliche Gebot der Anteilsmäßigkeit achtet —, und es nimmt bereits eine ausdrückliche Ausnahme für § 2 des Art. 54-A vor.
Die gesetzlichen Befreiungen
Der einzige Absatz des Art. 4 enthält die bekannteste Befreiung: "Der Mieter ist von der Vertragsstrafe befreit, wenn die Rückgabe des Objekts auf eine Versetzung durch seinen privaten oder öffentlichen Arbeitgeber zur Arbeitsleistung an einem anderen Ort als dem des Vertragsbeginns zurückgeht und er den Vermieter schriftlich mindestens dreißig Tage im Voraus benachrichtigt." Zwei Voraussetzungen sind durch "e" verbunden: die Arbeitgeberversetzung und die schriftliche Anzeige dreißig Tage im Voraus. Ohne die Anzeige kehrt das Werkzeug zur anteiligen Berechnung zurück.
Dann gibt es das abgelaufene Mietverhältnis, das einfach weiterlief. Art. 6 bestimmt, dass der Mieter ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit durch schriftliche Anzeige mindestens dreißig Tage im Voraus kündigen kann, und der einzige Absatz fügt hinzu, dass der Vermieter ohne solche Anzeige einen Betrag verlangen kann, der einer Monatsmiete samt den bei Beendigung geltenden Lasten entspricht. Das ist nicht die Strafe des Art. 4: Es ist die Folge fehlender Anzeige — eine Monatsmiete mit Lasten, nicht drei.
Warum ein Zweckbaumietvertrag eine eigene Regel hat
Art. 54-A, eingefügt durch Gesetz 12.744/2012, regelt den städtischen Nichtwohnraummietvertrag, bei dem der Vermieter die vom künftigen Mieter spezifizierte Immobilie erwirbt, baut oder wesentlich erneuert, um sie diesem Mieter für eine Festlaufzeit zu vermieten. Dort bindet der Vermieter Kapital im Vertrauen auf die Laufzeit, und der Gesetzgeber behandelte es anders: Nach § 2 verpflichtet sich der Mieter bei vorzeitiger Beendigung, die vereinbarte Strafe zu zahlen, die jedoch die Summe der bis zum Vertragsende zu empfangenden Mieten nicht übersteigen darf. Das Gesetz legt eine Obergrenze fest, nicht die anteilige Kürzung der allgemeinen Regel. Deshalb vergleicht der Rechner die vereinbarte Strafe mit der Obergrenze und gibt den niedrigeren der beiden Werte zurück.
Häufige Fragen zur Strafe beim vorzeitigen Auszug.
Wie wird die Strafe für den vorzeitigen Auszug aus einer brasilianischen Miete berechnet?
Art. 4 des Gesetzes 8.245/91 bestimmt, dass der Mieter die Immobilie zurückgeben kann, indem er die vereinbarte Strafe anteilig zur bereits erfüllten Zeit zahlt, oder, mangels einer vereinbarten Strafe, den gerichtlich festgesetzten Betrag. Das Gesetz ordnet die Kürzung an, legt aber keine Formel fest. Der gebräuchliche Maßstab, den dieser Rechner anwendet, multipliziert die vereinbarte Strafe mit dem Anteil der noch ausstehenden Laufzeit: fällige Strafe = vereinbarte Strafe × verbleibende Monate ÷ Gesamtlaufzeit.
Wann erlässt das Gesetz die Strafe ganz?
Der einzige Absatz des Art. 4 befreit von der Strafe, wenn die Immobilie zurückgegeben wird, weil der Mieter von seinem privaten oder öffentlichen Arbeitgeber an einen anderen Ort als den des Vertragsbeginns versetzt wurde — vorausgesetzt, der Vermieter wird mindestens dreißig Tage im Voraus schriftlich benachrichtigt. Die schriftliche Anzeige ist Voraussetzung der Befreiung, keine Formalität. Sobald ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit übergegangen ist, erlaubt Art. 6 dem Mieter die Kündigung mit dreißigtägiger schriftlicher Anzeige, ohne Strafe.
Gilt dieselbe Regel für Gewerbemietverträge?
Nicht in jedem Fall. Für den Nichtwohnraummietvertrag des Art. 54-A, eingefügt durch Gesetz 12.744/2012 — bei dem der Vermieter die vom künftigen Mieter spezifizierte Immobilie erwirbt, baut oder wesentlich erneuert, die Built-to-suit-Gestaltung — bestimmt Absatz 2, dass der Mieter bei vorzeitiger Beendigung die vereinbarte Strafe zu zahlen hat, die jedoch die Summe der bis zum Vertragsende zu empfangenden Mieten nicht übersteigen darf. Das Gesetz setzt eine Obergrenze, keine anteilige Kürzung.
Ich bin im letzten Monat ausgezogen. Fällt noch eine Strafe an?
Nach dem anteiligen Maßstab ja, aber ein sehr kleiner: Stand ein Monat eines dreißigmonatigen Mietvertrags aus, beträgt die fällige Strafe ein Dreißigstel der vereinbarten Strafe. Wurde die volle Laufzeit geleistet, liegt keine vorzeitige Rückgabe vor und die Strafe des Art. 4 gilt nicht. Der Rechner zeigt die verwendeten verbleibenden Monate, sodass der Anteil sichtbar ist.
Was kostet es, eine für überhöht gehaltene Strafe anzufechten?
Es hängt vom Weg ab. Viele Fälle werden durch schriftliche Anzeige und Einigung gelöst, ohne Verfahren, und die Kosten beschränken sich auf Anwaltshonorare. Geht die Sache vor Gericht, kommen Gerichtsgebühren nach dem Wert der Klage hinzu. Die Honorare werden fallweise nach Komplexität und den betroffenen Beträgen festgelegt und schriftlich nach Lektüre des Mietvertrags vorgelegt.
Betreuen Sie Mandanten außerhalb von São Paulo?
Gesetz 8.245/91 ist Bundesrecht und gilt in ganz Brasilien, sodass die Berechnung auf dieser Seite für Mietverträge in jedem Bundesstaat funktioniert. Die Kanzlei sitzt an der Avenida Paulista und arbeitet mit Mandanten anderswo online, per Videoanruf und mit digitalen Unterlagen; in entfernten Gerichtsständen kann die Arbeit einen örtlichen Korrespondenzanwalt umfassen. Erste Prüfung und Honorarangebot folgen demselben Format.
