Brasilianische Mietanpassung: die Zahl und die Berechnung.
Die Arithmetik ist einfach: die monatlichen Variationen des im Mietvertrag genannten Index verketten und den Faktor auf die Miete anwenden. Was meist fehlt, ist die juristische Hälfte — Periodizität, ein Mietvertrag ohne genannten Index und ein Betrag, der nicht dem der Klausel entspricht.
Wie der Zeitraum gebildet wird: Die Berechnung akkumuliert die Indexvariationen vom Monat der letzten Anpassung einschließlich bis zum Monat vor der neuen — eine August-zu-August-Anpassung umfasst zwölf Variationen.
Die Zahl stimmt. Entspricht
die Klausel dem, was Sie zahlen?
Ein ohne Vereinbarung getauschter Index, eine vor Ablauf von zwölf Monaten angewandte Anpassung und eine deutlich über dem Markt liegende Miete sind drei verschiedene Argumente unter Gesetz 8.245/91. Senden Sie Ihre Simulation per WhatsApp für eine erste Prüfung. Die Anpassungsregeln im weiteren Kontext eines brasilianischen Mietverhältnisses — Laufzeit, Sicherheit, Verlängerung und Beendigung — sind in unserem Leitfaden zum brasilianischen Mietrecht gesammelt.
Die Formel, die Indexquelle und die Rechtsgrundlage.
Faktor = (1 + v₁/100) × … × (1 + vₙ/100), wobei v die monatliche Variation des Index ist. Daraus folgen Akkumuliert (%) = (Faktor − 1) × 100 und neue Miete = aktuelle Miete × Faktor.Preisindizes werden nicht addiert: zwölf Variationen von 1 % akkumulieren zu 12,68 %, nicht 12 %.
Woher der Index kommt. Beim Laden der Seite fragt das Werkzeug das Zeitreihensystem der Zentralbank (SGS) unter api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.{code}/dados ab. Die Codes sind die offiziellen SGS-Codes: 189 für den IGP-M, 190 für den IGP-DI, 188 für den INPC und 433 für den IPCA. Bei Erfolg trägt das Ergebnis das Label „Zentralbank“ und den Monat des jüngsten Werts. Bei Misserfolg greift es auf die im Code gespeicherte Tabelle zurück, meldet, dass der Index in diesem Moment nicht bestätigt werden konnte, nennt das Datum der Tabelle und verweist auf die Calculadora do Cidadão.
Periodizität: die Zwölfmonatsuntergrenze
Die Mietanpassung ist zeitlich nicht frei. Art. 2 § 1 des Gesetzes 10.192/2001 sieht vor, dass jede Vereinbarung einer Anpassung oder monetären Korrektur mit einer Periodizität unter einem Jahr kraft Gesetzes nichtig ist. Für Wohnraummietverhältnisse verweist der Einzelabsatz des Art. 17 des Gesetzes 8.245/91 ausdrücklich auf dieses Regime. Deshalb zählt der Rechner die Monate und blockiert jeden Zeitraum unter zwölf Monaten.
Wenn der Mietvertrag keinen Index nennt
Gesetz 8.245/91 wählt für die Parteien keinen Index. Art. 17 sieht vor, dass die Miete frei vereinbart wird, und verbietet drei Dinge: die Angabe in ausländischer Währung, die Bindung an Wechselkursvariation und die Bindung an den Mindestlohn. Art. 18 vervollständigt das Bild: Die Parteien können einvernehmlich eine neue Miete festlegen und eine Anpassungsklausel einfügen oder ändern. Ohne Klausel hängt die Anpassung von Vereinbarung ab.
Indexierung ist keine Überprüfung: Art. 19 und die drei Jahre
Indexierung stellt den Wert über die Variation eines Preisindex wieder her; Überprüfung bringt die Miete auf den Marktpreis, nach oben oder unten. Art. 19 legt den Zeitpunkt dieses zweiten Wegs fest: Fehlt eine Vereinbarung, kann jede Partei nach drei Jahren des Mietverhältnisses oder der zuvor erzielten Vereinbarung die gerichtliche Überprüfung der Miete zur Anpassung an den Marktpreis beantragen. Drei Jahre des Mietverhältnisses oder der vorherigen Vereinbarung — nicht der letzten Indexanpassung. Bei Zweckmietverhältnissen erlaubt Art. 54-A § 1 einen Verzicht auf das Überprüfungsrecht für die Vertragsdauer.
Wenn der berechnete Betrag nicht dem der Klausel entspricht
Den Index zu tauschen, einen anderen Prozentsatz anzuwenden oder den Jahrestag vorzuziehen, ändert den Vertrag und erfordert nach Art. 18 Vereinbarung. Will der Mieter das als richtig Erachtete zahlen und der Vermieter lehnt die Annahme ab, sieht Gesetz 8.245/91 die Klage auf gerichtliche Hinterlegung von Miete und Mietnebenkosten nach Art. 67 vor.
Häufige Fragen zur Mietanpassung.
Wie oft darf die Miete in Brasilien angepasst werden?
Höchstens einmal alle zwölf Monate. Art. 2 § 1 des Gesetzes 10.192/2001 ist eindeutig: Jede Vereinbarung einer Anpassung oder monetären Korrektur mit einer Periodizität unter einem Jahr ist kraft Gesetzes nichtig. Eine halbjährliche Klausel hält daher nicht. Für Wohnraummietverhältnisse verweist der Einzelabsatz des Art. 17 des Gesetzes 8.245/91 die Kriterien an diese spezielle Gesetzgebung.
Was, wenn der Mietvertrag keinen Index nennt?
Gesetz 8.245/91 wählt für die Parteien keinen Index. Art. 17 sieht vor, dass die Miete frei vereinbart wird, und verbietet, sie in ausländischer Währung anzugeben oder an Wechselkursvariation oder den Mindestlohn zu binden. Art. 18 ergänzt, dass die Parteien einvernehmlich eine neue Miete festlegen und eine Anpassungsklausel einfügen oder ändern können. Ohne Klausel hängt die Anpassung von Vereinbarung ab; andernfalls gilt Art. 19.
Zwingt ein negativer akkumulierter Index den Vermieter zur Mietsenkung?
Gesetz 8.245/91 sagt zu einem negativen Index nichts: Die Antwort liegt in der Mietvertragsklausel. Sieht die Klausel vor, die akkumulierte Variation ohne Untergrenze anzuwenden, reduziert die wörtliche Anwendung auf einen negativen Wert die Miete. Viele Verträge enthalten eine ausdrückliche Untergrenze — Formulierungen, wonach die Miete nicht reduziert wird oder eine negative Variation als null gilt. Der Rechner zeigt das negative Ergebnis, wie es ist.
Der Vermieter hat einen anderen Index als den vertraglichen angewandt. Was nun?
Geschuldet ist der Betrag, der sich aus der vereinbarten Klausel ergibt. Den Index oder Prozentsatz zu ändern, ändert den Vertrag und erfordert nach Art. 18 Vereinbarung. Will der Mieter das als richtig Erachtete zahlen und der Vermieter lehnt die Annahme ab, sieht Gesetz 8.245/91 die Klage auf gerichtliche Hinterlegung von Miete und Mietnebenkosten nach Art. 67 vor.
Was ist der Unterschied zwischen Indexierung und Mietüberprüfungsklage?
Es sind verschiedene Dinge. Indexierung stellt den Wert über die Variation eines Preisindex wieder her, einmal jährlich, wie die Klausel vorsieht. Eine Überprüfungsklage bringt die Miete auf den Marktpreis: Art. 19 des Gesetzes 8.245/91 sieht vor, dass jede Partei fehlender Vereinbarung nach drei Jahren des Mietverhältnisses oder der zuvor erzielten Vereinbarung die gerichtliche Überprüfung der Miete beantragen kann. Die drei Jahre laufen ab Mietverhältnis oder letzter Vereinbarung, nicht ab letzter Indexanpassung.
Was kostet es, eine Mietanpassung anzufechten?
Viele Fälle lösen sich mit einer schriftlichen Benachrichtigung und einer Berechnungsaufstellung, ohne Verfahren, und die Kosten beschränken sich auf Anwaltshonorare. Wird geklagt, kommen Gerichtsgebühren auf den Streitwert hinzu, und eine Überprüfungsklage kann ein Sachverständigengutachten zur Marktmiete erfordern. Honorare werden schriftlich nach Lektüre des Mietvertrags vorgelegt.
Betreuen Sie Mandanten außerhalb von São Paulo?
Die Indizes auf dieser Seite sind national und Gesetz 8.245/91 ist Bundesrecht, sodass die Berechnung für Mietverhältnisse in jedem Bundesstaat funktioniert. Die Kanzlei sitzt an der Avenida Paulista und arbeitet mit Mandanten andernorts aus der Ferne, per Videoanruf und mit digitalen Dokumenten; in entfernten Gerichtsbezirken kann die Arbeit einen örtlichen Korrespondenzanwalt einbeziehen.
