Welche Bescheinigungen vor dem Kauf einer Immobilie einholen? Eine Checkliste zur Risikobewertung

Brauchen Sie Hilfe zu Ihrer Immobilie? Sehen Sie die Arbeit unseres Immobilienanwalts in São Paulo. Kamen die Bescheinigungen sauber zurück? Der nächste Schritt ist der Immobilienkaufvertrag in São Paulo.

Der Kauf einer Immobilie ist meist die größte finanzielle Entscheidung im Leben einer Person oder eines Unternehmens. Er ist auch einer der riskantesten, wenn er impulsiv erfolgt, nur auf das Wort des Verkäufers und den Anschein des Geschäfts vertrauend. Die Immobilie mag schön sein, der Preis fair, der Verkäufer angenehm — und dennoch kann sie Schulden und Klagen mit sich tragen, die den Traum in einen Albtraum verwandeln.

Was wenige verstehen: Bestimmte Probleme wandern mit der Immobilie oder mit dem Verkäufer und können selbst den gutgläubigen Käufer erreichen. Eine Verkäuferschuld aus der Zeit vor dem Kauf kann zur Anfechtung des Geschäfts führen; eine IPTU- oder Wohnungseigentumsschuld „klebt“ an der Immobilie. Wenn der Käufer es erfährt, ist die Zahlung längst erfolgt — und der Kampf um die Rückholung des Geldes ist lang.

Dieser Artikel stellt die Checkliste der Bescheinigungen vor, die jeder Immobilienkauf durchlaufen sollte vor Unterzeichnung und Zahlung der Anzahlung. Die Kosten des Nichtstuns sind direkt und schmerzhaft: ein Problem mit dem eigenen Geld kaufen.

Warum ist der Grundbuchauszug (matrícula) das wichtigste Dokument?

Der aktuelle Grundbuchauszug (matrícula), ausgestellt vom Grundbuchamt, ist die „Eigentumsurkunde“ der Immobilie: Er nennt wer Eigentümer ist, die Beschreibung der Immobilie und ihre Belastungen — Hypotheken, Pfändungen, Nießbräuche und Veräußerungsbeschränkungen. Die Lektüre des Grundbuchauszugs ist der erste und wichtigste Schritt jedes Kaufs.

Im Grundbuchauszug bestätigt man, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und ob eingetragene Belastungen das Geschäft gefährden. Sein Zweck ist leicht erklärt: Das Register bündelt die Rechtsgeschichte der Immobilie. Kaufen ohne Lektüre des aktuellen Grundbuchauszugs ist wie einen Vertrag zu unterzeichnen, ohne ihn zu lesen — nur mit dem gesamten Vermögen auf dem Spiel.

Welche Bescheinigungen des Verkäufers muss ich einholen?

Die Prüfung des Verkäufers sollte der Transaktion angemessen sein. Eine belastete Bescheinigung verhindert einen Kauf nicht automatisch: Die Verfahren und die Vermögenslage erfordern eine Analyse. Ohne diese als allgemeine Wirksamkeits- oder Gutglaubigkeitsvoraussetzungen zu behandeln, umfassen übliche Abfragen:

• a) Zivilrechtliche Bescheinigungen der Klagenverteilungsstellen (Klagen, die das Vermögen beeinträchtigen können).
• b) Arbeitsrechtliche Bescheinigungen, einschließlich der Unbedenklichkeitsbescheinigung für Arbeitsschulden (CNDT).
• c) Bundesbescheinigungen (Bundesgerichte und Bundesschulden).
• d) Bescheinigungen über Steuervollstreckungsverfahren (eingetriebene Steuerschulden).
• e) Protestbescheinigung für Urkunden.

Eine bestehende Schuld macht einen Verkauf nicht für sich unwirksam. Die Vollstreckungsvereitelung nach Art. 792 CPC kann sie gegenüber dem Gläubiger unwirksam machen; die Gläubigerbenachteiligung nach Art. 158–165 des Zivilgesetzbuchs hat eigene Voraussetzungen und ein eigenes Anfechtungsverfahren. Der registerbasierte Schutz gutgläubiger Käufer ist ebenfalls nach Art. 54 des Gesetzes 13.097/2015 und seinen Ausnahmen zu prüfen.

Was sind Vollstreckungsvereitelung und Schulden, die an der Immobilie „kleben“?

Art. 792 CPC erfasst mehrere Konstellationen. Im allgemeinen Regime verlangt STJ-Súmula 375 die Eintragung der Pfändung oder den Nachweis der Bösgläubigkeit des Käufers. Die Vereitelung der Steuerforderungsvollstreckung folgt dem gesonderten Regime von Art. 185 CTN und STJ-Thema 290, einschließlich der Ausnahme für zurückbehaltenes, zur Schuldentilgung ausreichendes Vermögen. Die Dokumentation der Abfragen unterstützt die Analyse, doch ihr Fehlen begründet nicht automatisch Bösgläubigkeit.

IPTU und Wohnungseigentumslasten erfordern Aufmerksamkeit. Art. 130 CTN sieht die Sukzession des Käufers in einschlägige Grundsteuerschulden vor, es sei denn, die Urkunde weist die Zahlung nach; in der öffentlichen gerichtlichen Versteigerung haftet die Steuerforderung am Erlös. Art. 1.345 des Zivilgesetzbuchs behandelt die Verantwortung des Käufers für Wohnungseigentumsrückstände, einschließlich Strafen und Zinsen. Prüfen Sie steuerliche Unbedenklichkeit und Wohnungseigentumsabrechnungen sowie die Regeln der jeweiligen Erwerbsart.

Ein Praxisbeispiel: die „perfekte“ Wohnung des Ehepaars Andrade

In diesem hypothetischen Beispiel zahlt das Ehepaar Andrade eine erhebliche Anzahlung vor den Prüfungen und entdeckt später ein millionenschweres Vollstreckungsverfahren, das dem Kauf vorausgeht, sowie Wohnungseigentumsrückstände. Dies erfordert eine Risikoanalyse, beweist aber für sich keinen Betrug. Dies ist kein echter Mandantenfall.

Prüfungen im Voraus hätten dem Paar ermöglicht, Sicherungen, Neuverhandlung oder Rückzug zu erwägen. Nach der Zahlung hängt die Rückholung der Anzahlung von Vertrag und Tatsachen ab und kann zu einem Streit führen. Die Lehre lautet, Risiken vor der Zahlung zu bewerten, ohne vorzugeben, dass alle Probleme ausgeschlossen werden können.

Die häufigsten (und teuersten) Fehler

• Die Anzahlung zahlen, bevor der Grundbuchauszug (matrícula) gelesen und die Bescheinigungen eingeholt wurden.
• Sich allein auf das Wort des Verkäufers oder Maklers verlassen.
• Die Bescheinigungen des Verkäufers vergessen und nur die Immobilie ansehen.
• Überfällige IPTU- und Wohnungseigentumsgebühren ignorieren, die dem Käufer angelastet werden können.
• Abfragen nicht dokumentieren und ihre Grenzen nicht festhalten — so gehen für das Geschäft relevante Informationen verloren.
• Einen veralteten Grundbuchauszug (matrícula) verwenden, der neue Belastungen nicht ausweist.

Checkliste: Was vor Unterzeichnung und Zahlung der Anzahlung zu prüfen ist

• Aktueller Grundbuchauszug (matrícula) der Immobilie (Eigentümer, Beschreibung, Belastungen).
• Zivil-, Arbeits- (CNDT), Bundes- und Steuerbescheinigungen des Verkäufers.
• Protestbescheinigung des Verkäufers.
• IPTU-Schulden (Grundsteuer) und Unbedenklichkeit bei Wohnungseigentumsgebühren.
• Bei einem Unternehmen: gesellschaftsrechtlicher Bestand, Vertretungsbefugnisse und Unternehmensbescheinigungen; Abfragen zu Gesellschaftern, soweit durch das Risiko gerechtfertigt.
• Dokumentierte Aufzeichnung aller vor dem Kauf durchgeführten Abfragen.

Häufige Fragen zu Bescheinigungen beim Immobilienkauf

Welche Bescheinigungen sollte ich vor dem Kauf einer Immobilie einholen?

Prüfen Sie den aktuellen Grundbuchauszug, IPTU- und Wohnungseigentumsstand sowie zivil-, arbeits- (CNDT), bundes-, steuer- und protestrechtliche Abfragen, wie sie für Verkäufer und Geschäft angemessen sind. Dies ist keine allgemeingültige Liste: Art. 54 § 2 des Gesetzes 13.097/2015 erlässt bei erfassten Geschäften gerichtliche Bescheinigungen oder Bescheinigungen der Klagenverteilung für Wirksamkeit, Gültigkeit und Gutgläubigkeit. Weitere Abfragen können die Risikobewertung unterstützen, doch eine saubere Bescheinigung garantiert keinen problemlosen Kauf.

Kann ich die Immobilie wegen einer Schuld des Verkäufers verlieren?

Möglicherweise, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Die Vollstreckungsvereitelung (Art. 792 CPC) kann den Verkauf gegenüber dem Gläubiger unwirksam machen; die Gläubigerbenachteiligung (Art. 158–165 des Zivilgesetzbuchs) hat gesonderte Voraussetzungen und ein gesondertes Verfahren. Beachten Sie Art. 54 des Gesetzes 13.097/2015, die Gutgläubigkeit und STJ-Súmula 375 und unterscheiden Sie das allgemeine Regime von der Steuerforderungsvollstreckung nach Art. 185 CTN. Eine frühere Schuld allein macht einen Kauf nicht rückgängig.

Gehen überfällige Grundsteuer (IPTU) und Wohnungseigentumsgebühren auf den Käufer über?

Sie können dem Käufer angelastet werden. IPTU folgt Art. 130 CTN, es sei denn, die Urkunde weist die Zahlung nach; in der öffentlichen gerichtlichen Versteigerung haftet die Steuerforderung am Erlös. Art. 1.345 des Zivilgesetzbuchs behandelt Wohnungseigentumsrückstände, einschließlich Strafen und Zinsen. Die Erwerbsart ist maßgeblich, und der steuerliche und Wohnungseigentumsstand sollte vor Vertragsschluss geprüft werden.

Wo erhalte ich in São Paulo den Grundbuchauszug (matrícula) und die Bescheinigungen zur Immobilie?

Der aktuelle Grundbuchauszug (matrícula) wird vom Grundbuchamt des Bezirks ausgestellt, in dem die Immobilie liegt. Die Bescheinigungen des Verkäufers werden bei den Klagenverteilungsstellen und zuständigen Stellen eingeholt (staatliche und Bundesgerichte, Arbeitsgerichte, Protestnotariate sowie die kommunalen, staatlichen und Bundessteuerbehörden). In São Paulo ist vieles online verfügbar, doch das richtige Lesen und Auslegen erfordert fachliche Sorgfalt.

Wann sollte ich einen Anwalt zur Prüfung eines Immobilienkaufs hinzuziehen?

Vor Unterzeichnung und Zahlung der Anzahlung. Ein Anwalt verknüpft Grundbuchauszug, Bescheinigungen und Vertrag und bewertet Risiken, klärungsbedürftige Punkte und Zahlungsbedingungen. Dies trägt fundierte Entscheidungen, ohne geringere Kosten, Streitfreiheit oder Geldrückholung zu garantieren.

Die vorherige Prüfung hilft, Risiken zu bewerten und zu verhandeln

Eile kann zur Zahlung führen, bevor die Risiken verstanden sind. Grundbuchauszug, Abfragen und Vertragsprüfung können Probleme vor der Zahlung aufdecken, doch kein Dokumentenpaket beseitigt jedes Risiko.

Bei Falchet e Marques Sociedade de Advogados in São Paulo (Av. Paulista) prüfen wir Immobilien- und Verkäuferunterlagen und gestalten Verträge mit Sicherungen, die den festgestellten Risiken angemessen sind.

Sprechen Sie mit unserem Team auf WhatsApp: +55 11 95901-1854 — steht ein Immobilienkauf bevor? Senden Sie uns den Grundbuchauszug (matrícula) und die Angaben zum Verkäufer für eine Risikoprüfung vor der Unterzeichnung.