Avvocato immobiliare a São Paulo, Brasile
Assistenza legale locale per regolarizzazione di titoli, locazioni, possesso e controversie immobiliari a São Paulo. Per un acquisto ancora in trattativa, abbiamo un servizio dedicato di contratto e due diligence.
5,0 · 18 recensioni su GoogleIn una compravendita immobiliare inter vivos in Brasile, la proprietà si trasferisce con la registrazione del titolo ai sensi dell'art. 1.245 del Codice civile. Eredità e usucapião hanno regole di acquisto distinte, sebbene aggiornare il registro resti importante. La maggior parte delle controversie immobiliari inizia con un documento lasciato a metà: un acquisto privato mai diventato atto, una costruzione mai registrata, una successione mai aperta, una lottizzazione mai regolarizzata. Sistemarlo dopo costa più del prevenirlo, ma esiste quasi sempre una via.
Cosa trattiamo in ambito immobiliare.
- Regolarizzazione di titoliAtto, registrazione, annotazione delle costruzioni, rettifica dei confini e tutto ciò che manca alla registrazione.
- UsucapiãoPossesso conforme ai requisiti legali, riconosciuto in tribunale o al Registro Immobiliare; il tempo da solo non basta.
- Locazioni e sfrattoContratti, garanzie, procedimenti di sfratto, recupero dei canoni e revisione del canone.
- Locali commercialiRinnovo coattivo della locazione nella finestra legale, revisione del canone e negoziazione con il locatore.
- Controversie con costruttoriRitardo nella consegna, difetti di costruzione, addebiti impropri e risoluzione del contratto.
- Immobile finanziato a rischioDifesa nell'esecuzione extragiudiziale di un pegno fiduciario, prima che avvenga l'asta.
- REURB e regolarizzazione fondiariaInsediamenti urbani informali, concessioni di titolo fondiario e registrazione del CRF sulla scheda dell'immobile.
- Acquisto immobiliareSe state per comprare, andate direttamente al nostro servizio di contratto di acquisto e due diligence.
Quasi ogni controversia inizia con un documento mancante.
La sequenza si ripete. Qualcuno compra con un contratto privato e non registra, perché al momento sembrava un dettaglio. Anni dopo il venditore è morto, gli eredi sono introvabili, e l'acquirente scopre di non essere legalmente il proprietario, anche dopo un decennio di pagamento dell'imposta immobiliare. Può esserci una via — adempimento forzato, usucapião, successione dell'asse del venditore — ma costa quanto gli anni persi l'hanno moltiplicata.
La seconda sequenza più comune riguarda la registrazione incompleta. Una casa ampliata e mai registrata, un'area che non corrisponde alla registrazione, una lottizzazione mai regolarizzata. L'immobile funziona in pratica e si blocca quando è ora di vendere, finanziare o trasmetterlo. È allora che il problema emerge — sempre nel momento peggiore.
Quindi il nostro lavoro parte dalla registrazione dell'immobile, non dal contratto. Leggere una registrazione aggiornata e i certificati del venditore aiuta a rispondere a domande che altrimenti costerebbero anni di contenzioso. Dove il problema esiste già, è quello stesso documento a determinare quale via è praticabile. Due di quelle vie hanno una pagina propria: il contratto di acquisto immobiliare, mentre l'affare si sta ancora formando, e la reintegrazione di possesso, dove è avvenuto uno spossessamento illecito, anche in presenza di un contratto.
Come conduciamo il caso.
- Lettura della registrazione e dei certificatiPosizione registrale, gravami, pignoramenti e crediti contro il venditore. La diagnosi che guida tutto il resto.
- Scelta della viaAtto, adempimento forzato, usucapião, REURB o contenzioso: valutiamo la via appropriata rispetto a requisiti e rischi.
- Documenti e negoziazioneRaccogliamo ciò che manca e negoziamo con la controparte dove l'accordo batte il procedimento.
- Tribunale o via registrale/notarileUsiamo la via extragiudiziale ovunque esista, e i tribunali quando è l'unica disponibile.
- Registrazione e consegnaPer la regolarizzazione di titoli, seguiamo la registrazione di un titolo ammissibile e gli eventuali requisiti registrali, senza garantire l'approvazione.
Cosa portare alla prima conversazione.
Documenti che accelerano la revisione
La registrazione attuale dell'immobile e il contratto guidano la revisione iniziale. La via e gli eventuali documenti aggiuntivi dipendono dalle circostanze e dalla complessità.
- Registrazione aggiornata dell'immobile
- Acquisto, cessione o ricevuta
- Atto, se esiste
- Bolletta dell'imposta immobiliare e valore accertato
- Documenti d'identità delle parti
- Prove del tempo di possesso o residenza
- Notifiche e corrispondenza scambiata
- Planimetrie approvate e licenza di occupazione, se costruito
Prima revisione del caso e proposta scritta prima di qualsiasi passo. Contenuto informativo ai sensi della Regola 205/2021 dell'Ordine degli avvocati del Brasile — non sostituisce una valutazione del vostro caso.
Cosa dicono i clienti su Google.
“Fin dall'inizio sono stata assistita in modo eccezionale. Il team è attento e spiega ogni passaggio.”
Amanda M. · Google“Eccellenti, professionisti altamente qualificati. Evidenzio la professionalità, il servizio e l'onestà.”
Rita G. · Google“Molto gentili, pazienti, sempre con risposte precise e accurate. Li raccomando senza riserve!”
Thais T. · GoogleTraduzioni italiane delle recensioni dei clienti pubblicate su Google.
Chi guida quest'area.
Socia responsabile delle materie immobiliari e successorie (OAB/SP 428.777). Specializzata in Diritto immobiliare (PUC/SP) e Diritto successorio (PUC-Campinas). Medaglia Notário Luiz Gama (Comune di Santo André). Inglese fluente.
Conosci Letícia MarquesArticoli di approfondimento.
Domande comuni.
Quando vale la pena incaricare un avvocato immobiliare in Brasile?
Prima di firmare, ogni volta che l'importo in gioco conta — è lì che il costo è minimo e l'effetto massimo. Dopo, quando manca un documento, c'è una controversia con un costruttore, un conduttore in mora, un possesso lungo senza titolo o un immobile finanziato a rischio. In ciascuno di questi, la registrazione aggiornata dell'immobile è la prima cosa da leggere.
Ho comprato con un contratto privato. Sono il proprietario?
Un accordo privato da solo non trasferisce la proprietà in una vendita inter vivos: l'art. 1.245 del Codice civile richiede la registrazione del titolo. Può creare diritti tra le parti e fondare la regolarizzazione tramite atto e registrazione, aggiudicazione coattiva o un'altra via disponibile. L'usucapião ha i suoi requisiti, e l'eredità ha una regola di acquisto distinta.
Assistite acquirenti, venditori, locatori e conduttori?
Sì, in materie separate e senza conflitto di interessi. In una vendita possiamo assistere ciascuna delle parti purché l'altra non sia già cliente. Nelle locazioni assistiamo sia proprietari sia esercenti che devono proteggere i loro locali commerciali.
Quanto costa un avvocato immobiliare?
Gli onorari dipendono dal servizio. Revisioni di documenti e contratti possono avere un onorario fisso preventivato; il contenzioso è valutato per complessità e valore in gioco, con una possibile componente fissa e una legata al risultato. Una proposta scritta segue la revisione del caso, con la tabella onorari OAB/SP usata come riferimento minimo.
Si può risolvere senza andare in tribunale?
Può essere possibile se i requisiti sono soddisfatti. Atti, registrazioni di costruzioni, rettifica dei confini, usucapião al Registro Immobiliare, successione notarile e REURB hanno le loro condizioni. Costi e durata variano. La mancanza di collaborazione non esclude sempre una via extragiudiziale; la scelta dipende dai requisiti e dalla controversia.
Assistite clienti fuori dal Brasile?
Sì. Gran parte del lavoro immobiliare è documentale e si svolge a distanza, e operiamo in inglese. Dove è richiesto deposito presso un registro di un'altra giurisdizione o presenza a un'udienza di persona, incarichiamo e supervisioniamo corrispondenti locali.
Qual è la situazione del vostro immobile?
Inviate la registrazione dell'immobile e il contratto, se li avete. Facciamo la prima lettura e valutiamo la via appropriata per il vostro caso. Verificate la disponibilità di appuntamenti.