Advogado de direito condominial
Assessoria a síndicos e condomínios: cobrança de cotas, assembleias válidas, convenção e regimento, responsabilidade do síndico e inadimplência. Presencial na Avenida Paulista ou remoto.
5,0 · 18 avaliações no GoogleO condomínio edilício é uma organização que cobra, contrata e responde em juízo — e o síndico que o administra responde pessoalmente por culpa (CC, art. 1.347 e 1.348). A assessoria condominial cobre a operação inteira: cobrança de cotas, assembleias válidas, convenção e regimento, contratos de manutenção e a defesa do condomínio em disputas.
A operação jurídica do condomínio.
- Cobrança de cotas condominiaisInadimplência de condômino: cobrança judicial com ação própria (Lei 4.591/1964), penhora e a estratégia que recupera sem gerar litígio em massa.
- Assembleias válidasConvocação, quórum, matéria e ata: a assembleia mal conduzida gera decisão anulável — e o condomínio refaz o que devia ser simples.
- Convenção e regimento internoElaboração e revisão da convenção registrada e do regimento — os documentos que decidem o que pode e o que não pode no condomínio.
- Responsabilidade do síndicoO síndico responde por culpa na gestão: mandato, deveres e o perímetro de responsabilidade pessoal — proteção de quem administra.
- Contratos do condomínioManutenção, segurança, elevador, administradora: contratos que o condomínio firma e a responsabilidade que assumem.
- Obras e vícios do condomínioVício construtivo de área comum, obra que avaria unidades e a responsabilidade da construtora — coordenado com defeito construtivo.
- Distinção de copropriedade indivisaCondomínio edilício ≠ copropriedade indivisa: a divisão de bem entre coproprietários é extinção de condomínio — instituto diferente.
A convenção é a lei do condomínio — e a assembleia é o que a muda.
A convenção registrada é a norma interna do condomínio: frações ideais, despesas, uso das áreas comuns, sanções. O regimento interno detalha o cotidiano. A assembleia é o órgão que delibera — e a convocação irregular, o quórum errado ou a matéria fora da pauta tornam a decisão anulável. O condomínio que funciona é o que documenta.
A inadimplência de cotas é o passivo mais frequente: o condomínio tem ação própria para cobrar (Lei 4.591/1964, art. 12, §1º, e CC, art. 1.336), com juros, multa e correção previstos na convenção. A cobrança bem conduzida — notificação, acordo ou ação — recupera sem judicializar o que se resolve antes.
O síndico é o gestor com responsabilidade pessoal: responde por culpa perante o condomínio e, em certos casos, perante terceiros. Contrato assinado sem previsão orçamentária, obra feita sem assembleia, despesa irregular — cada um é exposição pessoal do síndico. A assessoria protege a gestão, não só o condomínio.
O condomínio edilício não é a copropriedade indivisa: o primeiro é a organização dos condôminos regida por convenção própria, com capacidade para cobrar e responder em juízo; o segundo é a copropriedade de um bem entre coproprietários — a divisão forçada desse segundo é a extinção de condomínio, instituto diferente. A confusão entre os dois é frequente e muda a via.
Como conduzimos o caso.
- Diagnosticar a situaçãoConvenção, atas, passivo de cotas e os pontos de conflito atuais.
- Regular a estruturaConvenção e regimento revisados, assembleias convocadas corretamente e atas válidas.
- Recuperar o passivoCobrança de cotas em atraso — acordo ou ação — com estratégia que não gera litígio sistêmico.
- Proteger a gestãoSíndico e conselho orientados sobre responsabilidade, contratos e decisões documentadas.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
A convenção, as atas e a relação de inadimplência são a base da assessoria condominial.
- Convenção registrada e regimento interno
- Atas das últimas assembleias
- Relação de inadimplentes e valores
- Contratos do condomínio em vigor
- Balanços e demonstrações do condomínio
- Projetos de obra ou reparo em curso
- Correspondências com condôminos
- Documentos do síndico e do conselho
Análise do caso e proposta apresentada por escrito. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
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Quem responde pela área.
Sócia fundadora da Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Responsável pelas áreas imobiliária, de família e sucessória do escritório, é pós-graduada em Direito Imobiliário (PUC/SP) e em Direito das Sucessões (PUC-Campinas), especialista na condução de inventários judiciais e em cartório. Direto ao ponto, sem juridiquês.
Conhecer Letícia MarquesPerguntas comuns.
Como o condomínio cobra cota em atraso?
Pela ação própria de cobrança de cotas condominiais (Lei 4.591/1964 e CC, art. 1.336): juros, multa e correção previstos na convenção, com penhora do imóvel possível. A notificação prévia e o acordo resolvem parte dos casos antes do ajuizamento.
Assembleia pode decidir qualquer coisa?
Dentro do que a convenção e a lei permitem — e com quórum e pauta corretos. A convocação irregular ou a matéria fora da pauta tornam a decisão anulável; o quórum errado a invalida. A validade da assembleia é formal e verificável.
O síndico responde pessoalmente?
Sim, por culpa na gestão (CC, art. 1.348): contrato irregular, obra sem autorização, despesa fora do orçamento — a responsabilidade é pessoal do síndico. A documentação da gestão e o respeito às aprovações são a proteção.
Convenção pode proibir locação de temporada?
Depende do texto e do caso — a convenção pode regular o uso das unidades, e a discussão sobre Airbnb e temporada tem jurisprudência dividida. A convenção clara e bem redigida é o que previne a disputa.
Condômino pode deixar de pagar por serviço ruim?
Não — a cota condominial é obrigação legal pela propriedade da unidade, não pelo serviço prestado. O descumprimento da administradora se discute à parte; a cota segue devida.
O que muda entre convenção e regimento?
A convenção é registrada e rege o condomínio juridicamente; o regimento detalha o uso cotidiano e pode ser alterado com quórum mais simples. A convenção manda; o regimento operacionaliza.
O condomínio opera com documentos válidos — ou no improviso?
Envie a convenção, as atas e a relação de inadimplência: avaliamos a estrutura e desenhamos a recuperação e a regularização, com proposta por escrito.