Avvocato di diritto condominiale
Consulenza ad amministratori (síndicos) e condomini: riscossione quote, assemblee valide, convenzione e regolamento, responsabilità dell'amministratore e inadempimento. In presenza in Avenida Paulista o da remoto.
5,0 · 18 recensioni GoogleIl condominio edilizio è un'organizzazione che riscuote, stipula contratti e risponde in giudizio — e l'amministratore (síndico) che lo gestisce risponde personalmente per colpa (CC, artt. 1.347 e 1.348). La consulenza condominiale copre l'intera gestione: riscossione delle quote, assemblee valide, convenzione e regolamento, contratti di manutenzione e difesa del condominio nelle controversie.
La gestione giuridica del condominio.
- Riscossione delle quote condominialiInadempimento del condomino: riscossione giudiziale con azione propria (Legge 4.591/1964), pignoramento e la strategia che recupera senza generare contenzioso di massa.
- Assemblee valideConvocazione, quorum, materia e verbale: l'assemblea mal condotta genera decisione annullabile — e il condominio rifà ciò che doveva essere semplice.
- Convenzione e regolamento internoRedazione e revisione della convenzione registrata e del regolamento — i documenti che decidono cosa si può e cosa non si può nel condominio.
- Responsabilità dell'amministratoreIl síndico risponde per colpa nella gestione: mandato, doveri e perimetro di responsabilità personale — protezione di chi amministra.
- Contratti del condominioManutenzione, sicurezza, ascensore, amministratrice: contratti che il condominio firma e la responsabilità che assumono.
- Lavori e vizi del condominioVizio costruttivo di area comune, lavoro che danneggia le unità e responsabilità della costruttrice — coordinato con difetto costruttivo.
- Distinzione dalla comproprietà indivisaCondominio edilizio ≠ comproprietà indivisa: la divisione del bene tra comproprietari è scioglimento della comunione — istituto diverso.
La convenzione è la legge del condominio — e l'assemblea è ciò che la cambia.
La convenzione registrata è la norma interna del condominio: frazioni ideali, spese, uso delle aree comuni, sanzioni. Il regolamento interno dettaglia il quotidiano. L'assemblea è l'organo che delibera — e la convocazione irregolare, il quorum errato o la materia fuori agenda rendono la decisione annullabile. Il condominio che funziona è quello che documenta.
L'inadempimento delle quote è il passivo più frequente: il condominio ha azione propria per riscuotere (Legge 4.591/1964, art. 12, §1, e CC, art. 1.336), con interessi, multa e correzione previsti dalla convenzione. La riscossione ben condotta — notifica, accordo o azione — recupera senza giudizializzare ciò che si risolve prima.
Il síndico è il gestore con responsabilità personale: risponde per colpa verso il condominio e, in certi casi, verso i terzi. Contratto firmato senza previsione di bilancio, lavoro eseguito senza assemblea, spesa irregolare — ciascuno è esposizione personale del síndico. La consulenza protegge la gestione, non solo il condominio.
Il condominio edilizio non è la comproprietà indivisa: il primo è l'organizzazione dei comproprietari retta da convenzione propria; la seconda è la comproprietà di un bene tra comproprietari — la divisione forzata di quest'ultima è lo scioglimento della comunione, istituto diverso. La confusione tra i due è frequente e cambia la via.
Come conduciamo il caso.
- Diagnosticare la situazioneConvenzione, verbali, passivo di quote e i punti di conflitto attuali.
- Regolare la strutturaConvenzione e regolamento revisionati, assemblee convocate correttamente e verbali validi.
- Recuperare il passivoRiscossione delle quote arretrate — accordo o azione — con strategia che non genera contenzioso sistemico.
- Proteggere la gestioneSíndico e consiglio orientati su responsabilità, contratti e decisioni documentate.
Cosa portare al primo colloquio.
Documenti che velocizzano l’analisi
La convenzione, i verbali e l'elenco degli inadempimenti sono la base della consulenza condominiale.
- Convenzione registrata e regolamento interno
- Verbali delle ultime assemblee
- Elenco degli inadempienti e importi
- Contratti del condominio in vigore
- Bilanci e prospetti del condominio
- Progetti di lavori o riparazioni in corso
- Corrispondenza con i condomini
- Documenti del síndico e del consiglio
Analisi del caso e proposta scritta prima di ogni passo. Contenuto informativo ai sensi della Regola 205/2021 dell’Ordine degli avvocati del Brasile (OAB) — non sostituisce la valutazione del caso concreto.
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Chi guida quest’area.
Socia fondatrice di Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Specializzata in diritto immobiliare (PUC/SP) e diritto successorio (PUC-Campinas), guida la pratica immobiliare, di famiglia e successoraria. Diretta, senza tecnicismi.
Conoscere Letícia MarquesDomande comuni.
Come riscuote il condominio una quota arretrata?
Tramite l'azione propria di riscossione delle quote condominiali (Legge 4.591/1964 e CC, art. 1.336): interessi, multa e correzione previsti dalla convenzione, con possibile pignoramento dell'immobile. La notifica preventiva e l'accordo risolvono parte dei casi prima della domanda.
L'assemblea può decidere qualsiasi cosa?
Entro ciò che convenzione e legge consentono — e con quorum e agenda corretti. La convocazione irregolare o la materia fuori agenda rendono la decisione annullabile; il quorum errato la invalida. La validità dell'assemblea è formale e verificabile.
Il síndico risponde personalmente?
Sì, per colpa nella gestione (CC, art. 1.348): contratto irregolare, lavoro senza autorizzazione, spesa fuori bilancio — la responsabilità è personale del síndico. La documentazione della gestione e il rispetto delle approvazioni sono la protezione.
La convenzione può vietare l'affitto breve?
Dipende dal testo e dal caso — la convenzione può regolare l'uso delle unità, e la discussione su Airbnb e locazioni brevi ha giurisprudenza divisa. La convenzione chiara e ben redatta è ciò che previene la disputa.
Il condomino può smettere di pagare per un cattivo servizio?
No — la quota condominiale è obbligazione legale dovuta alla proprietà dell'unità, non al servizio prestato. L'inadempimento dell'amministratrice si discute a parte; la quota resta dovuta.
Cosa cambia tra convenzione e regolamento?
La convenzione è registrata e regge giuridicamente il condominio; il regolamento dettaglia l'uso quotidiano e può essere modificato con quorum più semplice. La convenzione comanda; il regolamento attua.
Il condominio opera con documenti validi — o nell'improvvisazione?
Inviate la convenzione, i verbali e l'elenco degli inadempimenti: valutiamo la struttura e disegniamo recupero e regolarizzazione, con proposta scritta.