Abogado de derecho de condominio
Asesoría a síndicos y condominios: cobro de cuotas, asambleas válidas, convención y reglamento, responsabilidad del síndico e incumplimiento. Presencial en Avenida Paulista o remoto.
5,0 · 18 Reseñas de GoogleEl condominio edilicio es una organización que cobra, contrata y responde en juicio — y el síndico que lo administra responde personalmente por culpa (CC, arts. 1.347 y 1.348). La asesoría condominial cubre la operación entera: cobro de cuotas, asambleas válidas, convención y reglamento, contratos de mantenimiento y la defensa del condominio en disputas.
La operación jurídica del condominio.
- Cobro de cuotas condominialesIncumplimiento del condómino: cobro judicial con acción propia (Ley 4.591/1964), embargo y la estrategia que recupera sin generar litigio en masa.
- Asambleas válidasConvocatoria, quórum, materia y acta: la asamblea mal conducida genera decisión anulable — y el condominio rehace lo que debía ser simple.
- Convención y reglamento internoElaboración y revisión de la convención registrada y del reglamento — los documentos que deciden qué puede y qué no puede en el condominio.
- Responsabilidad del síndicoEl síndico responde por culpa en la gestión: mandato, deberes y el perímetro de responsabilidad personal — protección de quien administra.
- Contratos del condominioMantenimiento, seguridad, ascensor, administradora: contratos que el condominio firma y la responsabilidad que asumen.
- Obras y vicios del condominioVicio constructivo de área común, obra que daña unidades y la responsabilidad de la constructora — coordinado con defecto constructivo.
- Distinción de copropiedad indivisaCondominio edilicio ≠ copropiedad indivisa: la división de bien entre copropietarios es extinción de condominio — instituto distinto.
La convención es la ley del condominio — y la asamblea es lo que la cambia.
La convención registrada es la norma interna del condominio: fracciones ideales, gastos, uso de las áreas comunes, sanciones. El reglamento interno detalla lo cotidiano. La asamblea es el órgano que delibera — y la convocatoria irregular, el quórum equivocado o la materia fuera de la agenda vuelven la decisión anulable. El condominio que funciona es el que documenta.
El incumplimiento de cuotas es el pasivo más frecuente: el condominio tiene acción propia para cobrar (Ley 4.591/1964, art. 12, §1, y CC, art. 1.336), con intereses, multa y corrección previstos en la convención. El cobro bien conducido — notificación, acuerdo o acción — recupera sin judicializar lo que se resuelve antes.
El síndico es el gestor con responsabilidad personal: responde por culpa ante el condominio y, en ciertos casos, ante terceros. Contrato firmado sin previsión presupuestaria, obra hecha sin asamblea, gasto irregular — cada uno es exposición personal del síndico. La asesoría protege la gestión, no solo el condominio.
El condominio edilicio no es la copropiedad indivisa: el primero es la organización de los copropietarios regida por convención propia; el segundo es la copropiedad de un bien entre copropietarios — la división forzada de ese segundo es la extinción de condominio, instituto distinto. La confusión entre los dos es frecuente y cambia la vía.
Cómo abordamos el caso.
- Diagnosticar la situaciónConvención, actas, pasivo de cuotas y los puntos de conflicto actuales.
- Regular la estructuraConvención y reglamento revisados, asambleas convocadas correctamente y actas válidas.
- Recuperar el pasivoCobro de cuotas atrasadas — acuerdo o acción — con estrategia que no genera litigio sistémico.
- Proteger la gestiónSíndico y consejo orientados sobre responsabilidad, contratos y decisiones documentadas.
Qué traer a la primera reunión.
Documentos que facilitan el análisis
La convención, las actas y la lista de incumplimiento son la base de la asesoría condominial.
- Convención registrada y reglamento interno
- Actas de las últimas asambleas
- Lista de incumplidores y valores
- Contratos del condominio vigentes
- Balances y estados del condominio
- Proyectos de obra o reparación en curso
- Correspondencias con condóminos
- Documentos del síndico y del consejo
Revisión del caso y propuesta por escrito antes de cualquier actuación. Contenido informativo bajo el Provimento 205/2021 del Colegio de Abogados de Brasil — no reemplaza una evaluación de su caso.
Lo que dicen los clientes en Google.
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Quién dirige esta área.
Socia fundadora de Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Posgraduada en Derecho Inmobiliario (PUC/SP) y en Derecho de Sucesiones (PUC-Campinas), dirige la práctica inmobiliaria, de familia y sucesoria. Directa al punto, sin tecnicismos.
Conocer a Letícia MarquesPreguntas comunes.
¿Cómo cobra el condominio cuota atrasada?
Por la acción propia de cobro de cuotas condominiales (Ley 4.591/1964 y CC, art. 1.336): intereses, multa y corrección previstos en la convención, con embargo del inmueble posible. La notificación previa y el acuerdo resuelven parte de los casos antes de la demanda.
¿La asamblea puede decidir cualquier cosa?
Dentro de lo que la convención y la ley permiten — y con quórum y agenda correctos. La convocatoria irregular o la materia fuera de la agenda vuelven la decisión anulable; el quórum equivocado la invalida. La validez de la asamblea es formal y verificable.
¿El síndico responde personalmente?
Sí, por culpa en la gestión (CC, art. 1.348): contrato irregular, obra sin autorización, gasto fuera del presupuesto — la responsabilidad es personal del síndico. La documentación de la gestión y el respeto a las aprobaciones son la protección.
¿La convención puede prohibir alquiler de temporada?
Depende del texto y del caso — la convención puede regular el uso de las unidades, y la discusión sobre Airbnb y temporada tiene jurisprudencia dividida. La convención clara y bien redactada es lo que previene la disputa.
¿El condómino puede dejar de pagar por servicio malo?
No — la cuota condominial es obligación legal por la propiedad de la unidad, no por el servicio prestado. El incumplimiento de la administradora se discute aparte; la cuota sigue debida.
¿Qué cambia entre convención y reglamento?
La convención es registrada y rige el condominio jurídicamente; el reglamento detalla el uso cotidiano y puede alterarse con quórum más simple. La convención manda; el reglamento operacionaliza.
¿El condominio opera con documentos válidos — o en la improvisación?
Envíe la convención, las actas y la lista de incumplimiento: evaluamos la estructura y diseñamos la recuperación y la regularización, con propuesta por escrito.