Anwalt für Wohnungseigentumsrecht
Beratung von Verwaltern (síndicos) und Eigentümergemeinschaften: Beitragseinzug, wirksame Eigentümerversammlungen, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung, Verwalterhaftung und Beitragsrückstände. Vor Ort an der Avenida Paulista oder remote.
5,0 · 18 Google-BewertungenDas brasilianische Wohnungseigentum (condomínio edilício) ist eine Organisation, die Beiträge einzieht, Verträge schließt und vor Gericht haftet — und der Verwalter (síndico), der es führt, haftet persönlich bei Verschulden (CC, Arts. 1.347 und 1.348). Die WEG-Beratung deckt den gesamten Betrieb ab: Beitragseinzug, wirksame Versammlungen, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung, Instandhaltungsverträge und die Verteidigung der Gemeinschaft in Streitigkeiten.
Der rechtliche Betrieb der Eigentümergemeinschaft.
- Einzug der WEG-BeiträgeBeitragsrückstände von Eigentümern: gerichtlicher Einzug mit eigener Klage (Gesetz 4.591/1964), Pfändung und die Strategie, die ohne Massenstreitigkeiten einzieht.
- Wirksame EigentümerversammlungenEinberufung, Quorum, Tagesordnung und Protokoll: Die fehlerhaft geführte Versammlung erzeugt anfechtbare Beschlüsse — und die Gemeinschaft wiederholt, was einfach sein sollte.
- Gemeinschaftsordnung und HausordnungErstellung und Überarbeitung der registrierten Gemeinschaftsordnung (convenção) und der Hausordnung — die Dokumente, die bestimmen, was in der Anlage erlaubt ist und was nicht.
- Haftung des VerwaltersDer Verwalter haftet für Verschulden in der Verwaltung: Mandat, Pflichten und der Umfang der persönlichen Haftung — Schutz für den, der verwaltet.
- Verträge der GemeinschaftInstandhaltung, Sicherheit, Aufzug, Verwaltungsgesellschaft: Verträge, die die Gemeinschaft schließt, und die Haftung, die sie begründen.
- Bauarbeiten und Mängel der AnlageBaumangel am Gemeinschaftseigentum, Arbeiten, die Einheiten beschädigen, und die Haftung des Bauträgers — abgestimmt auf Baumängel.
- Abgrenzung zum BruchteilseigentumWohnungseigentum ≠ Bruchteilseigentum: Die Teilung eines Guts zwischen Miteigentümern ist die Aufhebung der Gemeinschaft (extinção de condomínio) — ein anderes Institut.
Die Gemeinschaftsordnung ist das Gesetz der Anlage — und die Versammlung ist es, die sie ändert.
Die registrierte Gemeinschaftsordnung ist die interne Norm der Anlage: ideale Anteile, Kosten, Nutzung der Gemeinschaftsflächen, Sanktionen. Die Hausordnung regelt den Alltag. Die Versammlung ist das beschließende Organ — und die fehlerhafte Einberufung, das falsche Quorum oder ein Punkt außerhalb der Tagesordnung machen den Beschluss anfechtbar. Die Gemeinschaft, die funktioniert, ist die, die dokumentiert.
Beitragsrückstände sind das häufigste Passivum: Die Gemeinschaft hat eine eigene Klage für den Einzug (Gesetz 4.591/1964, Art. 12, §1, und CC, Art. 1.336), mit Zinsen, Vertragsstrafe und Wertberichtigung wie in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen. Der gut geführte Einzug — Mahnung, Einigung oder Klage — holt herein, ohne zu verprozessieren, was vorher gelöst wird.
Der Verwalter führt die Verwaltung mit persönlicher Haftung: Er haftet für Verschulden gegenüber der Gemeinschaft und in bestimmten Fällen gegenüber Dritten. Vertrag ohne Budgetdeckung, Bauarbeiten ohne Versammlung, irreguläre Ausgaben — jedes ist eine persönliche Exposition des Verwalters. Die Beratung schützt die Verwaltung, nicht nur die Gemeinschaft.
Das Wohnungseigentum ist nicht das Bruchteilseigentum: Ersteres ist die Organisation der Eigentümer unter eigener Gemeinschaftsordnung, mit der Befugnis einzuziehen und vor Gericht zu haften; das zweite ist das Miteigentum an einem Gut zwischen Miteigentümern — die erzwungene Teilung des Letzteren ist die Aufhebung der Gemeinschaft, ein anderes Institut. Die Verwechslung der beiden ist häufig und ändert den Rechtsweg.
Wie wir den Fall führen.
- Die Situation diagnostizierenGemeinschaftsordnung, Protokolle, Beitragsrückstände und die aktuellen Konfliktpunkte.
- Die Struktur regulierenGemeinschaftsordnung und Hausordnung überarbeitet, ordnungsgemäß einberufene Versammlungen und gültige Protokolle.
- Das Passivum zurückholenEinzug rückständiger Beiträge — Einigung oder Klage — mit Strategie ohne systemischen Streit.
- Die Verwaltung schützenVerwalter und Beirat beraten zu Haftung, Verträgen und dokumentierten Beschlüssen.
Was Sie zum ersten Gespräch mitbringen.
Unterlagen, die die Prüfung beschleunigen
Die Gemeinschaftsordnung, die Protokolle und die Liste der Beitragsrückstände sind die Grundlage der WEG-Beratung.
- Registrierte Gemeinschaftsordnung und Hausordnung
- Protokolle der letzten Versammlungen
- Liste der säumigen Eigentümer und Beträge
- Laufende Verträge der Gemeinschaft
- Bilanzen und Abrechnungen der Gemeinschaft
- Laufende Bau- oder Instandsetzungsprojekte
- Korrespondenz mit Eigentümern
- Unterlagen von Verwalter und Beirat
Fallprüfung und schriftliches Angebot vor jedem Schritt. Informationsinhalt gemäß Regel 205/2021 der brasilianischen Anwaltskammer (OAB) — ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.
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Wer diesen Bereich leitet.
Gründungspartnerin von Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Postgraduierte in Immobilienrecht (PUC/SP) und Erbrecht (PUC-Campinas), leitet die Praxis für Immobilien-, Familien- und Nachlassrecht. Direkt auf den Punkt, ohne Juristendeutsch.
Letícia Marques kennenlernenHäufige Fragen.
Wie zieht die Gemeinschaft rückständige Beiträge ein?
Über die eigene Klage zum Einzug der WEG-Beiträge (Gesetz 4.591/1964 und CC, Art. 1.336): Zinsen, Vertragsstrafe und Wertberichtigung wie in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, mit möglicher Pfändung der Einheit. Vorherige Mahnung und Einigung lösen einen Teil der Fälle vor der Klage.
Kann die Versammlung alles beschließen?
Innerhalb dessen, was Gemeinschaftsordnung und Gesetz erlauben — und mit korrektem Quorum und Tagesordnung. Die fehlerhafte Einberufung oder ein Punkt außerhalb der Tagesordnung macht den Beschluss anfechtbar; das falsche Quorum macht ihn ungültig. Die Wirksamkeit der Versammlung ist formal und überprüfbar.
Haftet der Verwalter persönlich?
Ja, für Verschulden in der Verwaltung (CC, Art. 1.348): irregulärer Vertrag, Bauarbeiten ohne Genehmigung, Ausgaben außerhalb des Budgets — die Haftung ist persönlich. Die Dokumentation der Verwaltung und die Beachtung der Genehmigungen sind der Schutz.
Kann die Gemeinschaftsordnung Kurzzeitvermietung verbieten?
Kommt auf den Text und den Fall an — die Gemeinschaftsordnung kann die Nutzung der Einheiten regeln, und die Diskussion über Airbnb und Kurzzeitvermietung hat geteilte Rechtsprechung. Die klare, gut formulierte Ordnung ist es, die den Streit verhindert.
Kann der Eigentümer wegen schlechter Leistung die Zahlung einstellen?
Nein — der WEG-Beitrag ist eine gesetzliche Pflicht aus dem Eigentum an der Einheit, nicht für die erbrachte Leistung. Der Verstoß der Verwaltungsgesellschaft wird getrennt verhandelt; der Beitrag bleibt geschuldet.
Was unterscheidet Gemeinschaftsordnung und Hausordnung?
Die Gemeinschaftsordnung ist registriert und regelt die Anlage rechtlich; die Hausordnung regelt den täglichen Gebrauch und kann mit einfacherem Quorum geändert werden. Die Gemeinschaftsordnung gebietet; die Hausordnung setzt um.
Arbeitet die Gemeinschaft mit gültigen Dokumenten — oder in der Improvisation?
Senden Sie die Gemeinschaftsordnung, die Protokolle und die Liste der Beitragsrückstände: Wir bewerten die Struktur und gestalten Einzug und Regularisierung, mit schriftlichem Angebot.